单元4 任务 4.4 契税的计算与缴纳（课件）-《税费计算与缴纳》（高教版第三版）【上好课】

上好课 单元4　其他税费的计算与缴纳 任务4.4 契税的 计算与缴纳 活动4.4.1　计算契税 活动4.4.2　缴纳契税 《税费计算与缴纳》（高教版第三版） 山东海润酒业有限公司2022年8月 请学生念一遍两个活动名，说清这一课分两段，前一段动笔算，后一段动手报。翻页看全课八项内容。 目录 八个环节，分两轮推进 一 学习目标 知识、能力与素养目标 二 教学引入 一份土地合同一次房屋互换 三 知识讲授 承受方与三类转移行为 四 师生互动 三处容易混淆的判断 五 背诵记忆 纳税人与计税依据的记忆卡片 六 课堂练习 两轮各五题，随讲随练 七 课堂小结 思维导图与速记对照表 八 课后作业 四项任务与提交要求 02 八项按环节列，先讲目标与情境，再分两段讲认定计算与申报缴纳。每段讲完都有互动、背诵与练习。 学习目标　知识目标 1 说出契税的纳税人，明确由承受土地、房屋权属的一方缴纳 2 说出契税征税范围的三类行为与四种视同转移情形 3 说出3%至5%的幅度税率与本地区适用的3% 4 说出成交价格与互换差价两种计税依据的确定规则 5 说出纳税义务发生时间、先税后证与申报应提交的资料 03 五条目标分两段兑现，前四条在第一段讲完，第五条在第二段讲完。念一遍即可，不逐条解释。 学习目标　能力与素养 能力目标 能依据教材第224页土地使用权转让合同与第225页房屋交换协议书，算出山东海润 酒业有限公司受让土地使用权应纳契税180000元，判明互换差价100万元由支付 差价的青岛市华云商场缴纳，填写表4-35与表4-36。 素养目标 权属转移先完税后登记，做到合同、付款凭证与申报数据三者一致， 如实申报成交价格，不瞒报、不压低房屋互换的差价。 04 把能力和素养分开说，能力落到两笔业务与两张表。提醒学生契税缴不清，产权证办不下来。 一份土地合同，一次房屋互换 2022年8月15日　受让土地 转让方　青岛市杰威有限公司 宗地1000平方米，价款600万元 2022年8月20日　仓库换房 受让方　青岛市华云商场 仓库3000平方米换毛坯房2800平方米 本地区税率与任务 该地区适用契税税率3% 万春红要李晓算清并填申报表 05 先让学生念一遍两个日期与两个对方单位名，再问这两笔业务哪一笔本企业要缴税，把悬念留到讲授第一页。 课堂讨论 1 这两笔业务都要缴契税吗？ 谁承受权属，谁缴税 2 互换的差价该由谁缴？ 收差价的一方，还是付差价的一方 3 契税缴在哪个环节？ 签合同那天，还是办证之前 06 三问不必当堂答全，留在黑板上，讲完第一段回看前两问，讲完第二段回看第三问。 三　知识讲授 01 承受方与计税依据 纳税人 承受方缴纳契税 征税范围 出让、转让与互换 税率 3%至5%，本地3% 计税依据 成交价格与互换差价 承受方纳税，差价方缴纳 07 这一段只讲谁来缴、对什么缴、按什么算。先把纳税人钉在承受方，再划三类转移行为，最后落到成交价格与互换差价两种计税依据。翻页前提醒学生记住八个字：承受方纳税。 什么是契税 契税是指国家在土地、房屋权属转移时， 就当事人所订契约按照确定价格的一定比例， 向权属承受人征收的一种税。 权属转移 土地与房屋权属发生转移 按契约价格 依合同确定的价格计算 向承受人征收 由取得权属的一方负担 08 让学生把定义里的四个词圈出来：权属转移、契约、确定价格、承受人。这四个词就是后面四页的纲。 纳税人：承受土地、房屋权属的一方 承受方 在境内转移土地、房屋权属时 承受土地、房屋权属的单位和个人 取得权属，因而负担契税 出让方 转让土地、出售房屋的一方 取得的是价款，不缴纳契税 只负责配合办理转移手续 09 这一页是全课的地基。让学生用一句话说清谁缴，再追问卖地的一方缴不缴，答不缴，因为取得的是价款。 征税范围的三类行为 1 土地使用权出让 国家或集体让渡使用权，收取出让金 2 土地使用权转让 出售、赠与、互换，含作价入股等 3 房屋买卖、赠与、互换 房屋所有权转移，承受方交付对价 土地承包经营权与土地经营权的转移，不征契税 10 三类里学生最陌生的是土地出让，用本企业8月15日那笔业务对应第一类。底部那句是反例，考试常在这里设坑。 视同转移的四种情形 1 以作价投资入股转移 按土地使用权出售、房屋买卖确定计税依据 2 以偿还债务转移 参照出售与买卖，由承受方缴纳契税 3 以划转方式转移 参照土地使用权或房屋赠与确定 4 以奖励方式转移 同赠与，参照市场价格核定计税依据 11 四种情形的共同点是权属确实转移了，只是没有走买卖的形式。提醒学生看权属，不看有没有收钱。 3%至5%的幅度税率 1 幅度税率 契税实行比例税率，全国幅度为3%至5% 2 省级确定 省级政府提出，报同级人大常委会决定 3 差别税率 可按不同主体、不同地区、不同类型住房确定 4 本地区 青岛适用3%，本课两笔业务均按3%计算 12 先问一句青岛为什么是3%，把幅度与省级确定讲清。强调本课所有算例都用3%，不改口径。 计税依据之一：成交价格 1 成交价格 土地、房屋权属转移合同确定的价格 2 含价外利益 包括货币以及实物、其他经济利益对应的价款 3 不含增值税 契税的计税依据不包括增值税 4 装修与出让金 承受已装修房屋含装修费，出让金应征契税 13 让学生在第224页合同里找到600万元那一句，注意括号里的不含增值税五个字。这是算例不出错的唯一依据。 计税依据之二：房屋互换按差价 1 价格相等 计税依据为零，双方都不缴纳 2 价格不等 按差额计税，由支付差额方缴纳 3 本企业这笔 付差价100万元，由华云商场缴30000元 4 易错处 收差价的一方不缴，付差价的一方缴 14 这一页最容易讲反。让学生用手指指着合同第四条：乙方付给甲方差价壹佰万元，付款方是华云商场，缴税的就是华云商场。 个人购房的两档优惠 1 唯一住房　90平方米及以下 减按1%的税率征收契税 2 唯一住房　90平方米以上 减按1.5%的税率征收契税 3 第二套改善性　90平方米及以下 减按1%的税率征收契税 4 第二套改善性　90平方米以上 减按2%的税率征收契税 家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女 15 四档按套数分两组、按90平方米分两栏读。提醒这是个人购房的优惠，企业受让土地不适用，不要套到本企业头上。 本企业两笔业务的应纳契税 第一笔　受让土地 6000000×3%＝180000（元） 第二笔　房屋互换 差价1000000×3%＝30000（元），由华云商场缴 本企业应纳 180000元，另30000元不由本企业承担，本地区合计210000元 16 这一页只复核不推导。让学生自己算第二笔，算完追问这30000元谁去缴，把上一页的规则再用一次。 师生互动　三处容易混淆的判断 问1 出让方取得价款，要缴契税吗？ 不缴。契税只由承受方缴纳， 出让方取得的是价款。 问2 互换价格相等，双方都不缴吗？ 是。计税依据为零， 相等时双方均不缴纳契税。 问3 个人买90平方米以下唯一住房，按几档？ 按1%。90平方米以上按1.5%， 第二套改善性另有两档。 17 三问按顺序点，每问先给学生十秒。第一问答错的多，可回到第九页再读一遍纳税人的那句话。 背诵记忆　纳税人与计税依据 承受方纳税 在境内转移土地、房屋权属时，承受的单位和个人缴纳契税，出让方不缴 三类转移行为 土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖赠与互换 两种计税依据 成交价格与互换差价，均不含增值税，互换由付差价方缴 18 三块限时一分钟，同桌互背。背完抽查第三块，看学生会不会把互换差价说成双方各缴一半。 课堂练习 第 1 题 单项选择题 山东海润酒业有限公司将一栋仓库转让给青岛市华云商场并取得价款。 关于这笔业务的契税纳税人，下列说法正确的是（　　　）。 A．由山东海润酒业有限公司缴纳 B．由青岛市华云商场缴纳 C．由双方各缴一半 D．由双方协商确定一方缴纳 【答案】B 契税的纳税人是在境内转移土地、房屋权属时承受的单位和个人。 A项把纳税人当成取得价款的转让方，与规定相反。 C项与D项都引入了分摊与协商，契税由承受方单方缴纳，不由双方约定。 19 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 2 题 判断题 以作价投资入股方式转移土地、房屋权属的，因没有收取价款， 承受方不缴纳契税（　　　）。 【答案】错误 以作价投资入股、偿还债务、划转、奖励等方式转移权属的，视同转让、买卖或者赠与。 没有收到货币，仍按同类转移行为确定计税依据，照章缴纳契税。 20 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 3 题 单项选择题 下列权利转移行为中，不属于契税征税范围的是（　　　）。 A．土地使用权出让 B．土地使用权转让 C．房屋赠与 D．土地承包经营权转移 【答案】D 征税范围为土地使用权出让、土地使用权转让与房屋买卖、赠与、互换三类。 A项出让、B项转让、C项赠与均在范围内。 D项土地承包经营权与土地经营权的转移不征契税，属明确排除的情形。 21 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 4 题 判断题 两方互换房屋，互换价格相等的，互换双方均不缴纳契税（　　　）。 【答案】正确 互换价格相等的，互换双方计税依据为零，应纳契税为零。 价格不相等的，才由支付差额的一方按差额缴纳。 22 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 5 题 单项选择题 某企业受让一宗土地使用权，合同确定的成交价格为800万元，不含增值税， 当地适用契税税率3%，该企业应纳契税为（　　　）。 A．21.6万元 B．24万元 C．27万元 D．30万元 【答案】B 应纳税额＝计税依据×税率＝800×3%＝24（万元）。 A项按2.7%算得，税率取错；C项把增值税一并计入后又按3%算，税基取大。 D项按800×3%再加6万元，算式里没有这一项。 23 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 第一段小结 1 谁缴 承受方缴纳 出让方取得价款不缴 互换由付差价方缴 2 对什么缴 土地出让与转让 房屋买卖、赠与、互换 作价入股等视同转移 3 按什么算 成交价格，不含增值税 互换按差价 本企业180000元 承受方纳税，差价方缴纳 纳税人认错，税额算对也没用；计税依据含了增值税，税额一定虚高。 24 小结只回三件事，不再举例。念完底部那句，转入第二段，告诉学生税额算出来了，还要在办证之前缴进去。 三　知识讲授 02 申报与缴纳 纳税时点 签订合同当日发生 先税后证 办证之前申报缴纳 纳税地点 土地房屋所在地 两张表 税源明细表与申报表 先税后证，不缴不登记 25 这一段讲什么时候缴、在哪儿缴、填哪两张表。先定时点，再定顺序，最后把表填满。提醒学生这一段全是日期与表名。 纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、 房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他 具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 判决与监察文书 法律文书生效的当日 减免改征 改变土地、房屋用途的当日 补缴出让价款 改变土地使用条件的当日 26 本企业8月15日签合同，义务当天发生，与付款进度无关。让学生说出8月20日那份协议的义务发生日。 先税后证：办证之前申报缴纳 1 先税 权属登记手续办理前申报缴纳 2 后证 未缴契税，登记机构不予办理登记 3 查验 登记机构查验完税与减免税凭证 4 不办登记的 纳税义务发生之日起90日内缴纳 27 先税后证是本课的难点。让学生把顺序念两遍：先缴税，后拿证。再问一句不缴会怎样，答登记机构不予办理。 纳税地点与征收机关 1 征税机关 契税由土地、房屋所在地的税务机关征收 2 跨地区 房产分处两地的，分别向所在地申报缴纳 3 本企业 两处房产均在黄岛区，向黄岛区申报 28 所在地按不动产坐落地，不按企业注册地。让学在地图上指一下长江路1119号与嘉兴路168号各属哪个区。 契税税源明细表的填列 1 表名与来源 财产和行为税税源明细表的契税部分 2 权属转移信息 坐落地址、合同签订日期、权属转移方式 3 金额与面积 成交价格不含增值税，成交单价与转移面积 4 税率与减免 适用税率3%，减免性质代码与抵减金额 29 让学生按表4-35找出成交价格6000000.00与面积1000两格，再问计税价格6000000.00是哪一栏。 财产和行为税纳税申报表的合并申报 1 一表多税 同一属期各税种在一张表上合并申报 2 逐行列示 税种、税目、所属期起止、计税依据 3 税额栏 税率、应纳税额、减免税额、已缴与应补退 4 合计行 各税种应纳税额合计，一次缴款 30 先让学生数一数表4-36有几行可填，再指出第1行填的就是契税。合并申报不等于合并计算，各税种各行分开算。 申报契税应提交的资料 1 身份证件 纳税人身份证明原件或复印件 2 权属转移合同 合同或者其他具有合同性质的凭证 3 付款凭证 土地出让用财政票据，买卖互换用增值税发票 4 减免资料 符合减免条件的，附送有关资料备查 31 资料清单按身份、合同、付款、减免四类记。付款凭证那一栏最容易错，出让拿财政票据，买卖拿发票。 电子税务局的申报与缴款路径 1 登录 进入电子税务局，选财产和行为税合并申报 2 采集 先填税源明细表，保存税源信息 3 申报 勾选税源，生成申报表，核对税额 4 缴款 三方协议扣款或银行端缴款，留存凭证 32 顺序不能颠倒：先有税源，才有申报表。让学生说出哪一步漏了会导致申报表取不到数。 四处常见的申报错误 1 按含税价计税 把增值税并入成交价格，税额虚高 2 互换不按差价 按整房价计税，或让收差价一方缴纳 3 赠与不申报 以为无价款即无税，漏掉按市场价核定 4 先证后税 先办登记再补税，登记环节被退回 33 四类错误都从案例里来：含税价对应第224页的括号，差价对应第225页第四条，先证后税对应办证被退回。 本企业8月的申报 申报表 税种契税，税款所属期2022年8月15日 计税依据与税率 6000000.00元，适用税率3% 应纳税额 180000.00元，应补退税额180000.00元 税源明细 成交价格6000000.00，面积1000，单价6000.00 表4-36合计行180000.00元与表4-35逐项对得上，8月31日签章缴款 34 这一页把数字落到栏次上。让学生报出表4-36第1行的四个数，再翻回第29页核对成交价格与面积。 师生互动　三处容易混淆的判断 问1 签合同当天就要缴税吗？ 义务当天发生，缴税在办证之前， 两步不在同一天。 问2 没缴契税，能先办产权证吗？ 不能。未缴契税的，登记机构 不予办理权属登记。 问3 合并申报是把各税种合起来算吗？ 不是。各税种分行分别计算， 只是合在一张表上申报。 35 三问都落在时点与顺序上，答错就回到第二十六、二十七、三十三页。第三问用合并申报四个字做对比最有效。 背诵记忆　时点与两张表 一个时点 签订权属转移合同当日发生纳税义务 一个顺序 办证之前申报缴纳，未缴不予登记 两张表 契税税源明细表与财产和行为税纳税申报表 36 三块连起来背：先一个时点，再一个顺序，最后两张表。背完抽查顺序，看学生会不会说成先证后税。 课堂练习 第 6 题 单项选择题 纳税人签订土地、房屋权属转移合同，契税纳税义务发生时间为（　　　）。 A．合同签订当日 B．支付全部价款当日 C．办理权属登记当日 D．取得权属证书当日 【答案】A 纳税义务发生时间为签订权属转移合同的当日，或者取得其他具有合同性质凭证的当日。 B项把付款进度当成义务发生时点，与计税依据的口径混了。 C项与D项都推到登记与发证环节，那是缴纳时点，不是义务发生时点。 37 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 7 题 判断题 纳税人未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、 房屋权属登记（　　　）。 【答案】正确 先税后证是契税征管的基本顺序，完税或减免凭证是登记的前置条件。 登记机构在办理登记时应当查验契税完税、减免税或者不征税的凭证。 38 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 8 题 单项选择题 纳税人申报契税，下列资料中不属于必须提交的是（　　　）。 A．纳税人身份证件 B．土地、房屋权属转移合同 C．职工工资表 D．支付价款的凭证 【答案】C 申报资料为身份证件、权属转移合同、支付价款的凭证，以及符合减免条件的有关资料。 A项、B项、D项分别对应身份、合同、付款三类必备资料。 C项职工工资表与土地房屋权属转移无关，属其他税种的申报资料。 39 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 9 题 判断题 契税由纳税人机构所在地的税务机关征收（　　　）。 【答案】错误 契税由土地、房屋所在地的税务机关征收，按不动产坐落地确定。 机构所在地与不动产坐落地不一致的，仍向不动产所在地申报缴纳。 40 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 课堂练习 第 10 题 单项选择题 关于财产和行为税纳税申报表，下列说法正确的是（　　　）。 A．同一属期各税种合并在一张表上申报 B．一个税种必须单独填报一张申报表 C．合并申报后各税种合并计算税额 D．该表可以代替契税税源明细表 【答案】A 财产和行为税纳税申报表按属期合并申报，各税种分行填列。 B项与合并申报的做法相反；C项混淆了合并申报与合并计算，各税种仍分别计算。 D项税源明细表是申报的数据来源，两表并存，不能相互代替。 41 先让学生独立作答，点一次出答案。解析只讲错项为什么错，不重复题干。 第二段小结 1 定两个时点 签合同当日发生 办证之前缴纳 不缴不予登记 2 认两张表 契税税源明细表 财产和行为税申报表 合计180000.00元 3 看四处易错 含税价、不按差价 赠与漏报、先证后税 付款凭证分两类 先税后证，不缴不登记 时点错一天，申报就逾期；顺序错一步，产权证办不下来。 42 小结回三件事，重点落在先税后证。念完底部那句，转入思维导图，把两段合起来看。 本课思维导图 谁纳税 承受方 按什么算 计税依据 怎么缴 申报缴纳 征税范围 出让、转让、买卖赠与互换 视同转移 投资入股、还债、划转、奖励 成交价格 合同价，不含增值税 房屋互换 价格相等不征，不等按差价 纳税时点 签合同当日发生 先税后证 办证前缴纳，未缴不登记 承受方纳税， 成交价计税， 办证之前缴。 43 导图从左上读到右下，三段各读一条线。读完停在右下角的先税后证，把整课落到一个顺序上。 本课速记表 项目 规定 本企业 纳税人 承受土地房屋权属的单位和个人 山东海润酒业 税率 3%至5%，本地区适用3% 3% 计税依据 成交价格，不含增值税 6000000.00元 房屋互换 价格相等不征，不等按差价 华云商场缴30000元 纳税时点 签合同当日发生，办证前缴纳 2022年8月15日 应纳契税 计税依据乘税率 180000.00元 六个项目覆盖全课，能填出来就算过关 44 速记表让学生当堂抄，边抄边核对第三列。抄完合上讲义，抽查两行。 课后作业 必做 背诵纳税人与两种计税依据 承受方纳税、成交价格、互换差价三块 必做 完成教材活动训练 第235页至第236页填写表4-37与表4-38 选做 完成教材活动拓展 第230页查阅契税法与相关公告 选做 整理本课四个数字 6000000、180000、1000000、30000各写一句 45 必做两项当堂说清提交时间，选做两项留给学有余力的学生。查契税法要写出两条与教材不同的新规定。 谢谢观看 停在此页答疑。可回看思维导图页，把先税后证这个顺序再念一次收束全课。 Lavf58.29.100 Packed by Bilibili XCoder v2.0.2 $