第八讲 主题三 契税法律制度（课件）-《经济法基础》（高教版-校企合作精品教材）上好课

上好课 契税法律制度 主题八 其他税收法律制度 《经济法基础》（高教版-校企合作精品教材） 案例导入 上好课 上好课 2026年7月，家住杭州的王先生决定将自己持有的一套旧住宅（市场价200万元）与好友李先生的一套面积更大的住宅（市场价300万元）进行交换。双方约定，由王先生向李先生支付差价100万元。当地契税税率为3%。假设不考虑增值税及其他税费。 问题1：该交换行为中，谁需要缴纳契税？计税依据和应纳税额分别是多少？ 问题2：如果王先生不是交换，而是通过法定继承方式从父亲那里获得这套价值200万元的住房，他需要缴纳契税吗？为什么？ 问题1：王先生需要缴纳契税。根据规定，房屋交换以价格差额为计税依据，由多支付经济利益的一方（王先生）缴纳。计税依据为差价100万元，应纳税额 = 100 × 3% = 3万元。李先生无需缴纳。 问题2：王先生不需要缴纳契税。因为法定继承人通过继承承受房屋权属的，属于全国统一免征契税的情形，王先生仅需办理继承公证和过户登记，无需缴纳任何契税。 CONTENTS 目录 01 契税的基础认知 02 契税的纳税人界定 03 契税的征税范围 04 契税的税率与计税依据 上好课 CONTENTS 目录 05 契税应纳税额的计算 06 契税的税收优惠政策 07 契税的征收管理要求 08 常见问题与注意事项 上好课 契税的基础认知 01 上好课 契税的概念与立法沿革 契税的基本定义 契税是国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同确定价格的一定比例，向权属承受人征收的财产税，核心特征是由产权受让方（即买方）缴纳，区别于多数由销售方纳税的税种。 1997年暂行条例阶段制度框架 1997年7月7日国务院颁布《中华人民共和国契税暂行条例》，同年10月28日财政部印发实施细则，搭建了我国契税征收的基础制度体系，该暂行条例作为契税征收依据沿用至2021年8月31日。 契税法立法与施行节点 2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》，自2021年9月1日起正式施行，原暂行条例同步废止，标志着契税征收从行政法规层级上升至法律层级，制度规范性进一步提升。 上好课 契税的纳税人界定 02 上好课 纳税人的范围与特点 契税纳税人的法定范围 在我国境内承受土地、房屋权属的单位和个人均为契税纳税人，其中单位涵盖企业、事业单位、国家机关、社会团体等各类组织，个人包括个体经营者及其他个人。 “承受”行为的具体界定 “承受”指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权的行为，只有发生权属转移的取得行为才触发纳税义务。 契税的纳税主体特点 契税由权属承受方（即买方）缴纳，与多数税种由销售方（卖方）纳税的规则不同，属于产权交易过程中的财产税，纳税义务与权属取得直接绑定。 纳税主体判定案例参考 例如某企业转让办公楼，转让方无需缴纳契税，受让的甲企业作为权属承受方为契税纳税人；赵某与钱某交换住房，支付100万元差价的赵某作为多付出经济利益的承受方，为该笔交易的契税纳税人。 上好课 契税的征税范围 03 上好课 应税权属转移行为 土地使用权出让 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者交付出让费用的行为，属于一级市场交易，是契税的典型应税场景。 土地使用权转让 指土地使用者通过出售、赠与、交换等方式将土地使用权转移给其他主体的行为，属于二级市场交易，特别注意农村集体土地承包经营权的转移不属于该范畴，无需缴纳契税。 房屋买卖 指房屋所有者将房屋出售，承受方交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的行为，计税依据为不含增值税的成交价格。例如个人购买商品住宅，需按购房合同注明的不含税价款计征契税。 房屋赠与 指房屋所有者将房屋无偿转让给受赠者的行为，由征收机关参照同类房屋的市场价格核定计税依据，除法定继承等免税情形外，受赠方需按规定缴纳契税。 上好课 房屋交换 指房屋所有者之间相互交换房屋的行为，以交换的价格差额为计税依据，仅由多交付货币、实物等经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的可免征契税。 不征税的相关情形 01 常见不征税行为梳理 土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，因未发生权属的实质性转移，均不属于契税的征税范围，无需缴纳契税。例如业主将房产抵押给银行申请贷款，抵押期间无需缴纳契税。 02 应税与不征税行为判定核心 判定是否需要缴纳契税的核心标准为“土地、房屋权属是否发生转移”，仅当权属从一方主体转移至另一方主体时，才会触发契税纳税义务，权属未发生变更的相关行为均不在征税范围内。 03 办公楼转让场景判定 企业转让办公楼时，转让方不属于权属承受人，无需缴纳契税；受让办公楼的甲企业作为权属承受方，属于契税纳税人，需按成交价格计算缴纳契税，同时交易双方需就签订的买卖合同缴纳印花税。 04 住房交换场景判定 赵某与钱某交换住房，赵某向钱某支付房屋差价100万元，赵某作为多支付货币的一方属于契税纳税人，计税依据为100万元的房屋差价，钱某无需就该笔交换业务缴纳契税。 上好课 上好课 课堂讨论 赵某与钱某交换住房，赵某房屋价值280万元，钱某房屋价值380万元，赵某向钱某支付差价100万元。请问该笔交易中谁是契税纳税人？为什么？ 赵某是契税纳税人。根据规定，房屋交换以交换的价格差额为计税依据，由多交付货币、实物等经济利益的一方缴纳税款。本案中赵某支付了差价，因此赵某为纳税人，钱某无需为该交换行为缴纳契税。 上好课 课堂练习 根据契税法律制度，下列行为中，属于契税征税范围的是（ ）。 A. 业主将房产抵押给银行申请贷款 B. 居民将房屋出租给他人居住 C. 某公司通过招拍挂方式取得国有土地使用权 D. 法定继承人继承父母的房产 答案：C 上好课 知识速记 契税征税范围涵盖： 土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与、交换。 判定核心是“权属是否发生实质性转移”。 不征税的情形包括：典当、继承、分拆、抵押、出租（权属未变更）。 契税的税率与计税依据 04 上好课 税率的设置规则 契税税率的基础形式 契税采用比例税率，法定幅度为3%~5%，属于弹性区间税率设置，区别于固定税率的刚性特征，为地方差异化调控预留政策空间。 地方税率的确定主体 具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在3%~5%的法定幅度内，结合本地实际情况自主确定，确保政策适配区域发展需求。 幅度税率的设计逻辑 该设置一方面匹配不同地区房地产市场价格差异，合理调控交易活跃度；另一方面适配不同区域纳税人的实际负担能力，避免税负失衡。 上好课 不同交易场景的计税依据（上） 出让/出售类交易的计税依据 土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖三类场景，以不含增值税的成交价格为计税依据，成交价格包括承受方交付的货币、实物、无形资产等各类经济利益。 赠与类交易的计税依据 土地使用权赠与、房屋赠与因无明确成交对价，由税务征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计税依据，避免低价转移导致的税款流失。 计税示例 某企业购买不含税价500万元的写字楼，当地契税税率为4%，则应纳税额=500×4%=20万元，无需考虑售房方账面原值、折旧等历史成本。 上好课 不同交易场景的计税依据（下） 01 权属交换类交易的计税依据 土地使用权交换、房屋交换以二者的价格差额为计税依据，交换价格相等的免征契税，价格不等的由多支付货币、实物等经济利益的一方缴纳契税。 02 划拨土地转让的计税依据 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由转让方补缴契税，计税依据为需补缴的土地使用权出让费用或土地收益，与受让方的契税纳税义务独立核算。 03 计税价格异常的调整规则 若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，或交换差额明显不合理且无正当理由，税务机关有权参照市场价格核定计税依据，确保税基公允。 04 差额纳税案例 赵某与钱某交换住房，赵某向钱某支付100万元差价，赵某作为多支付对价的一方为纳税人，若当地税率3%，则应纳税额=100×3%=3万元。 上好课 契税应纳税额的计算 05 上好课 计算公式与计算示例 01 契税通用计算公式 契税应纳税额按照“应纳税额=计税依据×税率”计算，其中计税依据根据权属转移形式确定，税率为地方政府在3%-5%幅度内核定的具体比例，且计税依据不含增值税。 02 计税依据与税率的选取规则 土地出让、房屋买卖以不含增值税成交价格为计税依据；赠与行为参照市场价格核定；交换行为以差价为计税依据，税率需适用不动产所在地省级政府公布的具体标准。 03 典型案例计算拆解 2020年11月甲金融公司购入不含税价500万元的写字楼，当地契税税率4%，计税依据为实际成交价格500万元，应纳税额=500×4%=20万元，与卖方账面原值、折旧金额无关。 上好课 常见场景计算演练 场景一：房屋赠与计税计算 题干：张某无偿获赠亲属名下市场评估价200万元的普通住宅，当地契税税率3%。计算解析：房屋赠与参照市场评估价核定计税依据，应纳税额=200×3%=6万元，由受赠方张某缴纳。 场景二：房屋等价交换计税计算 题干：李某与王某互换市场价值均为300万元的住宅，无补价，当地契税税率3%。计算解析：房屋交换价格相等时免征契税，双方均无需缴纳契税，仅需按规定办理权属转移登记。 场景三：房屋非等价交换计税计算 题干：赵某与钱某互换住房，赵某房屋价值280万元，钱某房屋价值380万元，赵某向钱某支付100万元差价，当地契税税率3%。计算解析：由支付差价的赵某按差额计税，应纳税额=100×3%=3万元。 上好课 上好课 课堂讨论 某纳税人通过买卖方式购买一套住宅，合同注明的成交价格明显低于同类地段的市场价格，且无正当理由。税务机关应如何处理计税依据？请说明法律依据。 答案：税务机关有权参照市场价格核定计税依据。根据规定，若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，或交换差额明显不合理且无正当理由，税务机关有权核定计税依据，以确保税基公允，防止税款流失。 上好课 课堂练习 关于契税的税率与计税依据，下列说法错误的是（ ）。 A. 契税实行3%~5%的幅度比例税率 B. 土地使用权赠与，由税务机关参照市场价格核定计税依据 C. 房屋买卖的计税依据为含增值税的成交价格 D. 房屋交换以交换的价格差额为计税依据 答案:C 上好课 知识速记 税率：法定幅度3%~5%，具体由省级政府确定。 计税依据： 出让/买卖/出售：成交价格（不含增值税）。 赠与：税务机关参照市场价格核定。 交换：价格差额（等价交换免征，由支付差价方缴纳）。 划拨土地转让：补缴的土地出让费或土地收益。 契税的税收优惠政策 06 上好课 全国统一免征契税情形 公共服务类主体免征情形 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，可免征契税；非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，同样享受免征政策。 农业生产相关免征情形 主体承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，且将土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，可免征契税，该政策旨在鼓励农业生产开发、提升土地利用效率。 民生家庭类免征情形 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的，以及法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，均无需缴纳契税，降低家庭内部权属转移的成本。 外交类及专项特殊减免情形 依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属，可免征契税；同时国务院可针对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形规定免征或减征契税，报全国人大常委会备案即可实施。 上好课 地方可自主减免契税情形 征收征用后重新承受权属减免 若土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，主体重新承受土地、房屋权属的，各省、自治区、直辖市可结合本地实际情况决定免征或减征契税，降低被征收征用主体的安置成本。 不可抗力灭失住房后重新购房减免 因地震、洪水等不可抗力灭失住房，主体重新承受住房权属的，省级政府可自主制定减免规则，兼顾地方财政承受能力与受灾群众的实际保障需求。 地方减免政策的适用注意要点 该类减免的具体细则由各省级政府自行制定，纳税人需参考所在地的正式政策文件判断是否符合条件，申报时需按要求提供征收征用证明、不可抗力受灾证明等相关材料。 上好课 税收优惠典型案例解析 夫妻婚内房产加名案例 市民王某婚后将婚前单独所有的房产加上配偶李某的名字，该行为属于婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属，符合全国统一免征契税的情形，办理过户时仅需缴纳登记费，无需缴纳契税。 法定继承人继承房产案例 张某的父亲去世后，张某作为法定继承人继承父亲名下一套价值200万元的住房，该情形属于法定继承人通过继承承受房屋权属，可免征契税，仅需在办理继承公证后完成过户即可。 企业灾后重建购置房产案例 某地发生洪灾后，当地一家制造业企业原有厂房被冲毁，重新购置一处价值1000万元的厂房用于恢复生产，该情形属于国务院规定的灾后重建专项减征范围，企业可按当地政策享受契税减征50%的优惠，相比正常购置可节省20-30万元税款。 上好课 契税的征收管理要求 07 上好课 纳税义务发生时间与纳税期限 纳税义务发生时间的判定标准 契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，以此作为纳税义务启动的法定节点。 法定纳税申报期限要求 纳税人需自纳税义务发生之日起10日内，向对应税务机关办理纳税申报，该10日期限为法定期限，不因节假日等非法定情形随意延长。 税款缴纳时限规则 纳税人完成申报后，需在税务征收机关核定的期限内足额缴纳契税，具体期限由当地税务部门结合征管实际明确，确保税款及时入库。 逾期申报的常见风险提示 逾期申报缴纳契税将产生按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，同时可能影响不动产登记办理进度，情节严重的还会面临行政处罚。 上好课 纳税地点与申报流程 契税属地征收规则 契税实行属地征收管理，纳税地点统一为土地、房屋所在地的税务征收机关，不得跨区域申报缴纳，确保征管权限与不动产所在地匹配。 申报需准备的基础材料 申报时通常需准备权属转移合同原件及复印件、交易双方身份证明材料、不动产权属相关证明、成交价格凭证（如发票、评估报告等），涉及优惠的还需额外提供优惠资质证明材料。 全流程办税实操步骤 办税流程依次为：整理提交申报材料、税务机关核验交易信息与计税依据、确认应纳税额或优惠资格、完成税款缴纳、领取契税完税凭证，后续可凭完税凭证办理不动产权属登记。 便捷申报渠道说明 目前除线下办税服务厅外，纳税人也可通过电子税务局、不动产登记“一窗通办”窗口等渠道办理契税申报，减少线下跑动次数，提升办税效率。 上好课 上好课 课堂讨论 孙某与周某互换商业店铺，孙某店铺评估价400万元，周某店铺评估价400万元，双方无补价，当地契税税率为4%。请计算双方应缴纳的契税，并说明理由。 答案： 双方均无需缴纳契税，应纳税额为0。根据规定，土地使用权交换、房屋交换以价格差额为计税依据，交换价格相等的，免征契税。本案双方店铺价值相等，无差价，故均不征税。 上好课 课堂练习 2026年5月，甲公司在某市购买一层办公楼，不含增值税成交价为800万元，当地契税税率为3%。甲公司应缴纳的契税税额为（ ）。 A. 0万元 B. 24万元 C. 40万元 D. 80万元 答案：B 上好课 知识速记 契税计算公式：应纳税额 = 计税依据 × 适用税率。 核心步骤：先根据交易类型（买卖、赠与、交换）确定计税依据，再乘以不动产所在地省级政府核定的具体税率（3%~5%之间）。 常见问题与注意事项 08 上好课 高频疑问解答与风险提示 常见实操问题解答 契税可委托他人代缴，代办人需携带委托书、双方身份证件、权属转移相关材料到不动产所在地税务机关办理；二手房交易契税法定由房屋权属承受方（买方）缴纳，交易双方可协商实际承担方但不改变法定纳税义务；契税优惠无需额外申请，纳税人申报时提供对应证明材料即可自动享受减免。 涉税风险提示：虚报成交价格 若纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关将参照市场价格核定计税依据，补缴差额税款；情节严重的还将面临滞纳税款每日万分之五的滞纳金，以及少缴税款50%以上5倍以下的罚款。 涉税风险提示：逾期纳税申报 契税纳税义务发生时间为签订权属转移合同或取得权属转移性质凭证的当日，纳税人需在10日内完成申报，逾期未申报缴纳的，税务机关将责令限期缴纳，同时按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，还可能影响不动产过户登记办理进度。 上好课 上好课 法典知识小课堂 上好课 课堂小结 上好课 课堂练习 单项选择题 根据契税优惠政策，下列情形中，免征契税的是（ ）。 A. 某企业购买土地用于建设商业写字楼 B. 法定继承人继承父亲名下的住房 C. 某公司受让土地用于房地产开发销售 D. 居民个人购买家庭第二套改善性住房 答案：B 上好课 课后作业 1.基础作业:完成配套练习册本章剩余习题。 2.提升作业：绘制一张契税知识思维导图。 THE END 谢谢 上好课 $