第八讲 主题四 土地增值税法律制度（课件）-《经济法基础》（高教版-校企合作精品教材）上好课

上好课 土地增值税法律制度 主题八 其他税收法律制度 《经济法基础》（高教版-校企合作精品教材） 案例导入 上好课 上好课 张女士于2019年以180万元购买了一套90㎡的普通住宅（家庭唯一住房），并缴纳契税5.4万元。2026年，因工作调动到外地，张女士计划将该住房以320万元（不含增值税）出售。由于房屋年限较久，张女士无法取得重置成本评估报告，但妥善保管了当年的购房发票和契税完税凭证。 张女士听说“个人转让住房免税”，但又担心自己的房屋已持有7年、增值较大，可能涉及土地增值税。同时，她的朋友李先生是一家小型房地产开发企业的财务人员，该公司正在开发一个普通标准住宅项目，增值率刚好在19%左右，李先生想知道能否享受免税。 请思考：张女士转让该住房，是否需要缴纳土地增值税？ 不需要缴纳土地增值税。 理由：根据土地增值税税收优惠政策，“居民个人转让自有住房一律免征土地增值税”。无论该住房是普通住宅还是非普通住宅，无论持有年限长短、增值多少，只要是居民个人转让自有的住房，均享受免税待遇。张女士转让的是其家庭唯一住房，完全符合免税条件。 CONTENTS 目录 01 土地增值税基础概述 02 土地增值税征税范围界定 03 土地增值税税率与计税依据 04 土地增值税应纳税额计算 上好课 CONTENTS 目录 05 土地增值税税收优惠政策 06 土地增值税征收管理规范 07 常见误区与实操提示 上好课 土地增值税基础概述 01 上好课 土地增值税的概念与立法沿革 上好课 01 土地增值税是对依法转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的税种，征税核心是房地产流转过程中的增值收益。 土地增值税的核心定义 1993年12月国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，1995年1月财政部印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，共同构建了土地增值税的核心法律框架。 02 1993-1995年基础制度确立 03 后续财政部、国家税务总局根据房地产市场发展实际，陆续出台改制重组税收优惠、清算管理办法等配套政策，逐步完善土地增值税的征管与优惠规则体系。 后续政策动态调整 土地增值税的纳税人范围 单位类纳税人覆盖范围 单位类纳税人包含各类内资企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，也涵盖外商投资企业、外国企业、外国驻华机构等涉外主体，无论所有制性质均需履行纳税义务。 个人类纳税人覆盖范围 个人类纳税人包括个体经营者及其他个人，同时覆盖海外华侨、港澳台同胞和外国公民，只要发生有偿转让房地产并取得收入的行为，均属于土地增值税的纳税义务人。 纳税义务人判定标准示例 如某外资企业转让其持有的境内办公楼取得收益，或居民个人转让商业房产获得收入，均符合“有偿转让房地产并取得收入”的判定标准，需要依法缴纳土地增值税。 上好课 上好课 课堂讨论 2023年，某外商投资企业在境内建造一栋办公楼自用。2026年，因业务调整，该企业将该办公楼整体转让给一家国内贸易公司，取得转让收入8000万元。该企业认为自己是外资主体，且办公楼系自用而非开发销售，不应缴纳土地增值税。 请讨论：该企业的观点是否正确？为什么？ 答案：该企业的观点不正确。 理由如下： 纳税人主体资格：土地增值税的纳税人范围明确涵盖外商投资企业、外国企业、外国驻华机构等涉外主体，并非仅针对内资企业或房地产开发企业。 上好课 课堂练习 以下关于土地增值税纳税人的表述，正确的是（ ）。 A. 土地增值税仅对内资企业征收，外商投资企业不属于纳税人范围 B. 个人转让自有住房无需缴纳土地增值税，因此个人不属于土地增值税的纳税人 C. 只要发生有偿转让房地产并取得收入的行为，无论单位或个人均属于土地增值税纳税义务人 D. 国家机关转让房地产属于行政划拨，不属于土地增值税纳税人 答案：C 上好课 知识速记 土地增值税基础概述核心要点 要点类别 具体内容 核心定义 对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就增值额征收的税种 立法框架 1993年《暂行条例》+1995年《实施细则》+后续配套政策（改制重组优惠、清算管理办法等） 纳税人判定 关键标准为“有偿转让房地产并取得收入”，不分所有制、不分内外资、不分单位个人 纳税义务触发 外资企业转让境内房产、个人转让商业房产等均符合判定标准，需依法纳税 土地增值税基础概述核心要点 土地增值税征税范围界定 02 上好课 征税范围的一般规定 仅对转让国有土地使用权征税 土地增值税针对国有土地使用权转让行为征收，国家作为出让方出让国有土地使用权、收取土地出让金的行为属于一级市场交易，不在征税范围内。 地上建筑物及附着物转让纳入征税范围 转让房产时，地上地下附属设施、附着于土地的种植物等均属于征税对象，计税增值额包含土地使用权、建筑物及附着物的全部增值收益。 仅对有偿转让行为征税 以继承方式无偿转让房产，或将房产、土地使用权赠与直系亲属、承担直接赡养义务人，或通过境内非营利组织捐赠给公益事业的，均无需缴纳土地增值税。 案例：直系亲属房产赠与免税 赵某将自有房屋赠与其子，属于规定的免税赠与情形，无需缴纳土地增值税，受赠方仅需按规定缴纳契税，可免征个人所得税。 上好课 企业改制重组的特殊征税规则 整体改建的暂不征税政策 非公司制企业整体改建为公司制企业，或有限责任公司与股份有限公司互相整体改建，改制前企业将土地、房屋权属转移到改制后企业的，暂不征收土地增值税。 合并分立的暂不征税政策 两个及以上企业合并且原投资主体存续，或企业分设为两个及以上与原投资主体相同的企业，原企业将土地、房屋权属转移到合并、分立后企业的，暂不征收土地增值税。 不动产投资的暂不征税政策 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，将其权属转移、变更到被投资企业的，暂不征收土地增值税。 政策适用例外 上述所有改制重组相关的暂不征税政策，仅适用于非房地产开发企业，房地产开发企业发生上述行为仍需按规定缴纳土地增值税。 上好课 常见房地产交易场景的征税判定 房地产交换与合作建房 房地产交换属于征税范围，但个人之间互换自有居住用房，经税务机关核实后可免税；合作建房建成后按比例分房自用的暂免征税，建成后转让的需征税。 出租与抵押场景判定 房地产出租仅取得租金收入、未发生产权转移，不属于征税范围；抵押期间产权未变更不征税，抵押期满以房抵债发生产权转移的，需缴纳土地增值税。 代建与重新评估场景判定 房地产代建收入属于劳务收入、未发生产权转移，不属于征税范围；国有企业清产核资时的房地产评估增值，未发生权属转移也未取得实际收入，不征收土地增值税。 实质重于形式的判定原则 土地使用者转让、抵押、置换土地，无论是否取得权属证书、是否办理变更登记，只要实质享有处分权并取得经济利益，就需按规定缴纳土地增值税。 上好课 上好课 课堂讨论 甲公司拥有一宗土地使用权，尚未取得权属证书。2025年，甲公司与乙公司签订协议，将该土地的实际使用权和处分权转让给乙公司，乙公司支付转让价款2000万元。甲公司认为，由于未取得权属证书、未办理变更登记，该转让行为不属于土地增值税征税范围。 请讨论：甲公司的观点是否正确？为什么？ 甲公司的观点不正确。 理由如下： 实质重于形式的判定原则：“土地使用者转让、抵押、置换土地，无论是否取得权属证书、是否办理变更登记，只要实质享有处分权并取得经济利益，就需按规定缴纳土地增值税。” 本案事实分析：甲公司虽未取得权属证书，但其已将土地的实际使用权和处分权转让给乙公司，并取得了2000万元的经济利益。从实质上看，该行为完全符合“有偿转让房地产并取得收入”的判定标准。 权属证书与登记的法律意义：权属证书和变更登记主要影响物权对抗效力，但土地增值税的纳税义务侧重于经济实质，而非形式要件。 上好课 课堂练习 以下房地产交易行为中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。 A. 居民赵某将自有住房赠与儿子 B. 国有企业清产核资时房地产评估增值500万元 C. 某公司以房地产抵押向银行贷款，抵押期间产权未发生变更 D. 某企业与另一企业合作建房，建成后按比例分房自用 答案：D 上好课 知识速记 土地增值税基础概述核心要点 土地增值税征税范围 类别 在征税范围内 不在征税范围内/免税 土地性质 转让国有土地使用权 国家出让（一级市场） 有偿性 有偿转让（买卖、交换、抵债等） 继承、直系亲属赠与、公益捐赠 产权变动 发生产权转移（含实质处分） 出租（仅租金）、抵押期间 特殊场景 合作建房后转让、以房抵债 合作建房分房自用（暂免）、代建、评估增值 判定原则 实质重于形式（无论是否办证） — 土地增值税税率与计税依据 03 上好课 四级超率累进税率规则 税率设计逻辑 土地增值税税率按照增值率分档设置，增值率越高适用税率越高，核心目的是合理调节房地产增值收益，抑制炒买炒卖土地的投机行为。 四级税率及速算扣除系数标准 增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率30%，速算扣除系数0；超过50%至100%的部分税率40%，速算扣除系数5%；超过100%至200%的部分税率50%，速算扣除系数15%；超过200%的部分税率60%，速算扣除系数35%。 速算扣除法计算原理 速算扣除系数是为简化计算提前设定的系数，应纳税额可直接通过“增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数”计算，无需逐档累加计税，大幅提升计税效率。 上好课 应税收入的构成与确认 应税收入的核心范围界定 应税收入为纳税人转让房地产取得的全部价款及有关经济收益，明确为不含增值税收入，避免重复计税。 货币收入确认规则 包括现金、银行存款、国库券、企业债券、股票等有价证券，直接按照实际取得的金额确认收入，无需额外评估。 实物收入确认规则 包括钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产，统一按照市场公允价值确认应税收入，确保计税依据公允合理。 其他收入确认规则 包括专利权、商标权、土地使用权、商誉权等无形资产收入，需经专业评估机构按照评估价确认应税收入。 上好课 扣除项目：取得土地使用权与开发成本 取得土地使用权所支付金额的构成 包含两部分：一是地价款，出让方式取得为支付的土地出让金，划拨方式取得为补交的土地出让金，转让方式取得为实际支付的地价款；二是取得土地时缴纳的登记、过户手续费和契税等税费。 房地产开发成本的六大类构成 具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，均为开发项目实际发生的成本，可据实扣除。 两类项目的扣除标准 两类扣除项目均需提供合法有效凭证作为扣除依据，无法提供合规凭证的金额不得计入扣除范围，避免纳税人虚增成本偷逃税款。 上好课 扣除项目：开发费用与相关税金 房地产开发费用的两类扣除方式 能按项目分摊利息并提供金融机构证明的，允许扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权支付金额+开发成本）×5%以内；无法提供证明的，允许扣除的开发费用=（取得土地使用权支付金额+开发成本）×10%以内，具体比例由省级政府确定。 利息支出扣除的特殊限制 利息上浮幅度超过国家规定的部分不得扣除，超过贷款期限的利息、加罚的利息也不得计入扣除范围，避免不合理融资成本挤占税基。 转让环节相关税金的扣除差异 可扣除税金包括城市维护建设税、印花税、教育费附加；房地产开发企业的印花税已计入管理费用，不得单独扣除，非房地产开发企业缴纳的印花税允许据实扣除。 上好课 扣除项目：其他扣除与旧房扣除规则 01 房地产开发企业专属加计扣除政策 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权支付金额和开发成本之和加计20%扣除，该政策仅适用于房企，非房企不得享受，鼓励正规房地产开发项目建设。 02 旧房评估价格扣除规则 转让旧房能提供评估价格的，扣除项目为“评估价格（重置成本价×成新度折扣率）+取得土地支付的地价款及相关费用+转让环节税金”，评估价格需经税务机关确认。 03 旧房购房发票加计扣除规则 无法取得评估价格但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除额；购房时缴纳的契税可作为税金扣除，但不得作为加计5%的基数。 上好课 上好课 课堂讨论 某房地产开发企业完成一个住宅项目，取得不含税转让收入1亿元。项目发生：取得土地使用权支付价款2000万元及契税80万元；开发成本3500万元（含建筑安装费、基础设施费等）；财务费用中，贷款利息支出500万元，能够提供金融机构证明并按项目分摊，但其中含超过商业银行同期贷款利率上浮部分的利息80万元、逾期还款罚息20万元；当地规定开发费用按比例扣除时比例为5%。 请讨论：该项目的开发费用应如何扣除？可扣除的开发费用金额为多少？ 扣除方式选择：该企业能够提供金融机构证明并按项目分摊利息，因此选择“利息+（取得土地支付金额+开发成本）×5%”的方式扣除。 利息支出的限制：超过商业银行同期贷款利率上浮部分的利息（80万元）和逾期罚息（20万元）均不得扣除。可扣除利息 = 500 - 80 - 20 = 400万元。 取得土地支付金额 = 2000 + 80 = 2080万元（地价款+契税）。 开发费用计算 = 400 +（2080 + 3500）× 5% = 400 + 5580 × 5% = 400 + 279 = 679万元。 结论：该企业可扣除的开发费用为679万元。若无法提供证明，则只能按（2080+3500）×10% = 558万元扣除，反而更少，因此本例中选择据实扣除更有利。 上好课 课堂练习 某企业转让房地产取得不含税收入5000万元，扣除项目金额合计2000万元。该企业应适用的土地增值税税率为（ ）。 A. 30% B. 40% C. 50% D. 60% 答案：C 上好课 知识速记 土地增值税基础概述核心要点 扣除项目构成（房地产开发企业） 1.取得土地使用权支付金额 = 地价款（出让/转让）+ 登记过户费 + 契税 2.房地产开发成本 = 土地征用及拆迁补偿费 + 前期工程费 + 建安费 + 基础设施费 + 公共配套设施费 + 开发间接费（需合法凭证） 3.房地产开发费用 = ①有证明：利息（合规部分）+（地价+成本）×5%；②无证明：（地价+成本）×10% 4.转让环节税金 = 城建税 + 教育费附加（房企印花税不单独扣） 5.加计扣除（房企专属） =（地价+成本）×20% 上好课 知识速记 土地增值税基础概述核心要点 四级超率累进税率表 增值率区间 税率 速算扣除系数 ≤50% 30% 0% 50%~100%（含100%） 40% 5% 100%~200%（含200%） 50% 15% ＞200% 60% 35% 土地增值税应纳税额计算 04 上好课 应纳税额计算方法与步骤 分步计算法 以纳税人转让房地产取得的增值额为税基，对应四级超率累进税率，逐级计算每级距增值额对应的应纳税额后求和，公式为：应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)。 速算扣除法 简化计算方法，直接用增值额乘以对应税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得出应纳税额，可省去分级计算环节，大幅提升计算效率。 四步计算通用流程 第一步：计算增值额=房地产转让收入-扣除项目金额；第二步：计算增值率=增值额÷扣除项目金额×100%；第三步：对照四级超率累进税率表确定适用税率及速算扣除系数；第四步：代入速算公式计算最终应纳税额。 速算扣除公式逻辑梳理 四级税率对应4套速算公式：增值率≤50%时，应纳税额=增值额×30%；50%<增值率≤100%时，应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；100%<增值率≤200%时，应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值率>200%时，应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。 上好课 土地增值税税收优惠政策 05 上好课 通用类与民生类优惠政策 普通标准住宅出售优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；若增值率超过20%，需就全部增值额缴纳税款，未分别核算普通住宅和其他项目增值额的无法享受该优惠。 国家建设类房地产免税政策 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设需要搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，同样可享受免税待遇。 公租房房源转让优惠 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，有效支持保障性住房体系建设。 个人转让住房免税政策 居民个人转让自有住房一律免征土地增值税，该政策直接降低居民房产交易成本，保障居民合理住房流通需求。 上好课 土地增值税征收管理规范 06 上好课 纳税申报与预缴规则 基础申报时限要求 纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，提交产权证书、转让合同、评估报告等相关资料，按税务机关规定期限完成税款缴纳。 定期申报适用场景 针对经常发生房地产转让、难以每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可选择按月或按季定期申报，具体申报期限由主管税务机关根据实际情况确定。 预售项目预征政策 纳税人采取预售方式销售房地产的，税务机关可对项目竣工结算前取得的预售收入预征土地增值税，纳税人需按规定比例预缴，待项目完成清算后实行多退少补，具体预征办法由省级税务机关制定。 合并申报操作要求 自2021年6月1日起，土地增值税申报已纳入财产和行为税合并申报范围，申报时统一使用《财产和行为税纳税申报表》，税源新增或发生变化时需先填报《财产和行为税税源明细表》。 上好课 土地增值税清算单位与清算条件 清算单位划分规则 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；若开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅，需分别核算两类物业的增值额。 纳税人应主动清算的情形 符合三类情形之一的纳税人需主动开展清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售；二是整体转让未竣工决算的房地产开发项目；三是直接转让土地使用权。 税务机关可要求清算的情形 符合四类情形之一的，主管税务机关可要求纳税人清算：一是已竣工验收项目已转让建筑面积占可售面积比例85%以上，或比例未达85%但剩余面积已出租或自用；二是取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；四是省级税务机关规定的其他情况。 上好课 核定征收适用情形与纳税地点规则 核定征收五类适用场景 一是依法应设账簿未设置； 二是擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料； 三是账目混乱、收支凭证残缺不全难以确定转让收入或扣除项目金额； 四是符合清算条件但逾期仍不清算；五是申报计税依据明显偏低且无正当理由。 法人纳税人纳税地点判定 法人纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在机构所在地主管税务机关申报纳税；房地产坐落地与机构所在地不一致的，在房地产坐落地所属税务机关申报纳税。 自然人纳税人纳税地点判定 自然人纳税人转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在居住所在地税务机关申报纳税；房地产坐落地与居住所在地不一致的，在房地产过户手续办理地的税务机关申报纳税。 上好课 核定征收适用情形与纳税地点规则 跨区域房地产申报规则 若纳税人转让的房地产坐落在两个及以上地区，无论纳税主体是法人还是自然人，均需按房地产各自的坐落地分别办理纳税申报，分别缴纳对应区域的土地增值税。 上好课 上好课 课堂讨论 某房地产开发企业开发了“滨江花园”项目，于2022年1月取得预售许可证。截至2025年12月，项目已竣工验收，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为82%，剩余18%的房产已全部对外出租（租赁期5年）。企业认为，由于销售比例未达到85%，不需要进行土地增值税清算。 请讨论：该企业的观点是否正确？ 该企业的观点不正确，税务机关有权要求清算。 原因如下： 已竣工验收项目“已转让建筑面积占可售面积比例85%以上，或比例未达85%但剩余面积已出租或自用”，税务机关可要求纳税人清算。 本案中，虽然转让比例仅82%（未达85%），但剩余18%的房产已全部对外出租，符合“剩余面积已出租”的条件，因此税务机关有权要求该企业进行土地增值税清算。 上好课 课堂练习 以下关于土地增值税征收管理的表述，正确的是（ ）。 A. 纳税人应在转让房地产合同签订后30日内到税务机关办理纳税申报 B. 房地产开发项目以国家有关部门审批的项目为清算单位，分期开发的项目可合并清算 C. 已竣工验收项目转让建筑面积占可售面积比例达85%以上时，税务机关可要求纳税人清算 D. 法人纳税人转让房地产，无论房地产坐落在何处，均在机构所在地申报纳税 答案：C 上好课 知识速记 土地增值税基础概述核心要点 征收管理核心规范 （一）纳税申报时限 一般规定：合同签订后7日内办理纳税申报 定期申报：经常发生转让的，经审核同意后可按月或按季申报（2021年6月起纳入财行税合并申报） （二）清算单位划分 以审批的开发项目为单位 分期开发的，以分期项目为单位 同一项目含普通住宅和非普通住宅的，分别核算增值额 （三）清算条件 类型 具体情形 纳税人应主动清算 ①全部竣工并完成销售；②整体转让未竣工项目；③直接转让土地使用权 税务机关可要求清算 ①销售比例≥85%（或未达85%但剩余已出租/自用）；②预售证满3年仍未销完；③申请注销登记未清算；④省级规定其他情形 常见误区与实操提示 07 上好课 易混淆场景判定与风险提示 免税赠与场景判定要点 仅两类赠与行为免征土地增值税：一是将房屋、土地使用权赠与直系亲属或直接赡养义务人；二是通过境内非营利社会团体、国家机关赠与教育、民政等公益事业，其余赠与均需正常计税。 房地产抵押涉税判定规则 抵押期间未发生权属转移不征收土地增值税；抵押期满以房地产抵债、发生权属转移的，需纳入征税范围，按转让房地产相关规则计算应纳税额。 改制重组政策适用例外 非公司制改建、企业合并分立、改制重组投资等场景暂不征土地增值税的政策，不适用于房地产开发企业，房地产开发企业发生上述权属转移行为需正常计税。 利息扣除涉税风险提示 能够提供金融机构证明的利息支出，超过商业银行同类同期贷款利率上浮幅度的部分、超贷款期限的利息及罚息均不得扣除；无法提供证明的，利息不得单独据实扣除，需并入开发费用按10%比例统一计算扣除。 上好课 易混淆场景判定与风险提示 扣除凭证留存风险提示 取得土地使用权支付的地价款、旧房转让的地价款凭据、购房发票、契税完税凭证等是扣除项目认定的核心依据，无法提供合法有效凭据的，对应金额不得在计算土地增值税时扣除。 上好课 法典知识小课堂 上好课 上好课 课堂小结 上好课 课后练习 （单项选择题） 张先生于2020年购买了一套商业公寓（非住房），购入价150万元，缴纳契税4.5万元。2026年以220万元（不含增值税）转让，无法取得评估价格但保留了购房发票。当地规定每年加计5%扣除。张先生转让该商业公寓应缴纳的土地增值税为（ ）万元。（不考虑转让环节其他税金，适用30%税率） A. 0 B. 7.5 C. 9.75 D. 13.5 答案：C 上好课 课后作业 1.基础作业：教材课后计算练习题3-5道 2.提高作业：完成教师下发的土地增值税案例计算题。 THE END 谢谢 上好课 $