第六章 第一节 房产税法律制度（教案）-《经济法基础》（经济科学出版社）上好课

《经济法基础》教案 第六章 财产和行为税法律制度 课 题 第一节 房产税法律制度 课 型 新授课 课 时 2课时 授课班级 授课时间 授课教师 教材分析 房产税是财产和行为税开篇税种，属于初级会计职称考试常考小税种，分值稳定在2-4分，以单选、多选、判断为主。围绕纳税人、征税范围、税率、计税依据、应纳税额计算、税收优惠、征收管理七大核心要素展开，逻辑清晰、记忆点明确。帮助学生掌握房产类财产税基本原理，为后续契税、土地增值税、城镇土地使用税学习奠定税种要素学习范式。 学情分析 · 本课程的授课对象为初级会计职称考试备考学员，主要特征如下： 知识基础：已学习增值税、企业所得税等大税种，熟悉纳税人、征税范围、计税依据、应纳税额基本框架。 学习特点：中职学生偏向具象化、案例化学习，抽象规则记忆困难，需结合案例、练习强化理解；备考学生重视考点精准度，需突出易错点与解题技巧。 难点预判：易混淆从价计征、从租计征；不清楚房产范围；对免税情形记忆模糊。 学习目标 · 知识目标 · 掌握房产税纳税人、征税范围 · 掌握从价计征、从租计征的计算 · 熟记房产税税收优惠与纳税义务发生时间 · 能力目标 · 能正确判断房产是否征税 · 能准确计算房产税应纳税额 · 素养目标 · 树立依法纳税、财产征税的法治意识 · 培养细致、严谨的计算习惯 学习重难点 · 教学重点：银行结算账户的种类、开立备案制、变更时限、撤销情形与顺序 · 教学难点：核准账户vs备案账户的区分、撤销顺序、变更与撤销的时间节点、账户用途禁止性规定 教学方法 讲授法、案例分析法、小组讨论法、多媒体演示法、模拟操作法 课前准备 · 1. 教师：制作PPT课件、打印课堂练习卷、梳理考点记忆口诀； · 2. 学生：预习教材第一节内容，标记不懂的知识点；准备笔记本、笔。 教学媒体 多媒体教室、电脑、投影仪 教学过程 教学环节 教师活动设计 学生活动设计 设计意图 活动一： 创设情境 生成问题 一、课程导入 【案例导入】企业建有：厂房、办公楼、仓库、围墙、水塔、游泳池、停车场。 【提问】 · 哪些要交房产税？ · 自用怎么算？出租怎么算？ 【引出课题】房产税法律制度。 跟随教师回顾旧知，思考《会计法》的核心功能，结合案例初步感知经济法的概念。​ 观察图片，尝试描述理解内容，为理解经济法的知识目标做铺垫。 通过案例和问题引导，激发学生的学习兴趣，让学生从实际生活出发，展示财务人员工作场景并提问，目的是从学生熟悉的事物切入，引发学生的好奇心和思考。 第一节 房产税法律制度 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向产权所有人征收的一种税。 · 1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》(2011年1月8日国务院令第588号修订，以下简称《房产税暂行条例》) · 同年9月25日财政部、国家税务总局印发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》。 · 之后，国务院以及财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关房产税的规定、办法。 注意：这些法律法规构成了我国房产税法律制度。 为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，2021年10月23日第十三届全国人大常委会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。 注意：试点地区的房地产税征税对象为：居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。 · 土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。 · 非居住用房地产继续按照《房产税 暂行条例》执行。 · 授权的试点期限为5年，自国务院试点办法印发之日起算。 一、房产税纳税人 (一)房产税纳税人的一般规定 房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。 · 单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。 · 个人，包括个体工商户以及其他个人。 (二)房产税纳税人的具体规定 · 房产税的纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。 2.产权出典的，承典人为纳税人。在房屋的管理和使用中，产权出典，是指产权所有人为了某种需要，将自己房屋的产权在一定期限内转让(出典)给他人使用而取得出典价款的一种融资行为。产权所有人(房主)称为房屋出典人；支付现金或实物取得房屋支配权的人称为房屋的承典人。 3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。 4.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。 5.应税单位和个人无租使用其他单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 二、房产税征税范围 (一)房产税的征税对象 房产税的征税对象是房屋。 所谓房屋，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。 注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 (二)房产税的征税范围 · 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。其中： · 城市是指国务院批准设立的市，其征税范围为市区、郊区和市辖县城，不包括农村； · 县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地的地区；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇； · 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇的标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。 注意：在工矿区开征房产税必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 三、房产税税率 (一)房产税的税率形式 我国现行房产税采用比例税率。 从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。 (二)从价计征房产税的税率 从价计征的，房产税税率为1.2%。 (三)从租计征房产税的税率 从租计征的，房产税税率为12%。 四、房产税计税依据 · 房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。 · 按房产计税价值征税的，称为从价计征； · 按房产租金收入征税的，称为从租计征。 (一)从价计征房产税的计税依据 1.房产余值。 · 从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。 · 房产余值，是房产的原值减除规定 比例后的剩余价值。 · 房产税依照房产原值一次减10%～30%后的余值计算缴纳。 · 具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。 2.房产原值。 · 房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。 · 自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。 · 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 · 对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 3.房屋附属设备和配套设施的计税规定。 · 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有： · 暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备； · 各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水、排水等管道及电力、电讯、电缆导线； · 电梯、升降机、过道、晒台等。 · 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 · 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 · 对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值； · 对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 4. 投资联营房产的计税规定。 (1)对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。 (2)对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。 5. 融资租赁房屋的计税规定。 对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。 这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依 照房产余值缴纳房产税。 6. 居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税规定。 · 自2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括 自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中： · 自营的依照房产原值减除10%~ 30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值； · 出租房产的，按照租金收入计征。 (二)从租计征房产税的计税依据 1.租金收入。 · 房产出租的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。计征房产税的租金收入不含增值税。 · 免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。 · 房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。 · 对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 2. 核定应纳税额。 纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规 定，采取科学合理的方法核定其应纳税额。 五、房产税应纳税额的计算 (一)从价计征房产税应纳税额的计算 · 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为： 从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% 注意：公式中，扣除比例幅度为10%～30%,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。 (二)从租计征房产税应纳税额的计算 · 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为： 从租计征的房产税应纳税额=租金收入×12% 六、房产税税收优惠 1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。 2. 由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。 上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 · 宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。 · 公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。 · 宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。 4. 个人所有非营业用的房产免征房产税。 个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。 对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。 5. 其他减免税的房产。 (1)毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。 (2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用 途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。 (3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 (4)对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。 (5)对高校学生公寓免征房产税。 (6)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 (7)对老年服务机构自用的房产免征房产税。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。 (8)对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。对个人出租住房，不区分用途，4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按 市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。 (9)对国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税。对经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房产，免征房产税。对企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。享受上述税收优惠体育场馆的运动场地，用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。 七、房产税征收管理 (一)纳税义务发生时间 1. 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 2. 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。 3. 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 4. 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 5. 纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关 签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 6. 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。 7. 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 8. 纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳 税款的计算截至房产的实物或权利状态发生变化的当月月末。 (二)纳税地点 · 房产税在房产所在地缴纳。 房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。 (三)纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 1.认真听讲，记录房产税法律制度的概念、具体内容。 2.观察教师展示的结构图，理解其应用场景。 3.小组讨论，分组讨房产税法律制度的应用，每组推选代表发言。 4.讨论房产税法律制度应用中可能出现的问题及解决方案。 5.分析教师提供的案例，结合所学知识，讨论其应用和优化。 通过讲解、实例展示、小组讨论和案例分析，帮助学生系统地学习的理论知识，通过引导学生观察，让学生主动关注，从而自然地引出主题，使学生快速进入学习状态，明确本节课的学习方向。 活动三： 巩固练习 素质提升 一、单选题​ 1.下列各项中，属于房产税征税范围的是（ ）。 A. 围墙 B. 室外游泳池 C. 办公楼 D. 水塔 【答案】C 【解析】独立建筑物不属于房产，不征收房产税。 2.房产税从价计征的计税依据是（ ）。 A. 房产原值 B. 房产净值 C. 房产余值 D. 房产市价 【答案】C 【解析】从价计征按房产余值计税。 3.甲企业房产原值 1000 万元，当地扣除比例 30%，年应纳房产税为（ ）。 A. 8.4 万元 B. 12 万元 C. 7.2 万元 D. 9 万元 【答案】A 【解析】1000×(1-30%)×1.2% = 8.4 万元 二、多选题 1.下列属于房产税纳税人的有（ ）。 A. 产权所有人 B. 承典人 C. 房产代管人 D. 房产使用人 【答案】ABCD 【解析】产权所有人、承典人、代管人、使用人均可成为纳税人。 2.下列各项中，免征房产税的有（ ）。 A. 国家机关自用办公用房 B. 个人自住住房 C. 公园内小卖部 D. 非营利医院自用房产 【答案】ABD 【解析】公园经营用房照章征税。 3.下列关于房产税计税依据说法正确的有（ ）。 A. 自用房产按从价计征 B. 出租房产按从租计征 C. 融资租赁房产从租计征 D. 投资联营共担风险从价计征 【答案】ABD 【解析】融资租赁从价计征。 三、判断题 1.农村居民住房不征收房产税。（ ） 【答案】√ 【解析】房产税不包括农村。 2.房产大修停用连续3个月以上的，免征房产税。（ ） 【答案】× 【解析】必须停用半年以上才免税。 3.个人出租住房，按12%税率征收房产税。（ ） 【答案】× 【解析】个人出租住房减按4%征收。 1.积极参与课堂练习，按照教师的要求完成，互相交流经验，解决遇到的问题。 2.思考采用方式，积极参与讨论，分享自己的观点。 3.记录教师总结，尝试在实际工作应用。 通过练习，让学生将理论知识与实际操作相结合，提高学生的实践操作能力和问题解决能力。同时，引导学生思考房产税法律制度相关知识，培养学生的创新意识。 课堂小结 · 核心一句话：房产征税、独立建筑不征；农村不征 · 两大计算：从价（余值）、从租（租金） · 关键优惠：自用免税、经营征税 · 时间：原有当月，其余次月 作业布置 · 默写房产税纳税人、征税范围、两种计税公式 · 整理 5 条最重要免税情形 · 完成教材本节课后练习题 板书设计 第一节 房产税法律制度 一、纳税人：产权人、承典人、代管人、使用人 二、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区 不征：农村、独立建筑物 三、计税与税率 从价：余值 × 1.2% 从租：租金 × 12% / 4% 四、优惠：国家机关、事业单位、个人自住、非营利机构 五、征管：按年计征、分期缴纳；自用当月，其他次月 教学反思 通过对比房屋与独立建筑物，学生能快速区分征税范围；公式简单清晰，计算掌握较好。部分学生混淆融资租赁与经营租赁计税方式；纳税义务发生时间易记混。下次增加1 分钟口诀速记，强化次月或当月对比；增加投资联营、融资租赁专项小题训练。 原创精品资源学科网独家享有版权，侵权必究！ 学科网（北京）股份有限公司 $