第六章 第二节 契税法律制度（教案）-《经济法基础》（经济科学出版社）上好课

《经济法基础》教案 第六章 财产和行为税法律制度 课题 第二节 契税法律制度 课型 新授课 课时 2课时 授课班级 授课时间 授课教师 教材分析 本节是第六章财产和行为税的核心税种之一，聚焦契税纳税人、征税范围、计税依据、税率、应纳税额计算、税收优惠、征收管理七大核心考点，严格依据《中华人民共和国契税法》（2020年实施）及2025年最新执行口径编写中国人大网。契税是不动产交易环节的核心税种，衔接土地增值税、房产税，是初级会计考试高频客观题+计算小考点，实务中与房产买卖、赠与、互换、投资等场景直接相关，实用性极强。以“谁缴税（纳税人）→对什么缴税（征税范围）→按什么算（计税依据、税率）→算多少（应纳税额）→哪些免（优惠）→怎么缴（征管）”为主线，重点区分“权属转移”与“非转移”、“承受方纳税”的核心规则，突出互换差额计税、赠与核定计税、免税情形三大易错点。 法条简洁、案例贴近生活，侧重基础规则与计算，避开复杂重组优惠，贴合初会“基础应用、判断辨析”的命题方向。 学情分析 · 本课程的授课对象为初级会计职称考试备考学员，主要特征如下： 知识基础：学员已掌握财产税基本逻辑，熟悉不动产交易场景，能区分买卖、赠与、互换等行为，但对“承受方纳税、互换差额计税、继承夫妻更名免税”易混淆。 学习特点：中职学生偏向具象化、案例化学习，抽象规则记忆困难，需结合案例、练习强化理解；备考学生重视考点精准度，需突出易错点与解题技巧。 难点预判：易混淆从价计征、从租计征；不清楚房产范围；对免税情形记忆模糊。 学习目标 · 知识与技能目标 · 识记契税纳税人、征税范围、不征税范围。 · 掌握计税依据、3%-5%幅度税率。 · 熟记法定免税、家庭住房优惠情形。 · 掌握契税纳税义务发生时间、申报期限、纳税地点等征管规则。 · 过程与方法目标 · 通过案例辨析、对比表格，提升对征税、免税、计税依据的判断能力。 · 通过分步计算、课堂练习，掌握契税应纳税额计算与易错点规避。 · 情感态度与价值观目标 · 理解契税“保护不动产权属、调节交易”的立法目的，树立依法纳税意识。 · 培养严谨细致的判断习惯，准确区分应税、免税、计税口径，提升实务应用能力。 学习重难点 · 教学重点 · 契税纳税人、征税范围、不征税范围。 · 计税依据与应纳税额计算。 · 核心税收优惠中国人大网。 · 教学难点 · 互换房屋：差额计税、多付差价方缴税、等价互换免税的规则应用。 · 赠与、投资、抵债等视同买卖的计税口径。 · 区分继承、夫妻更名、离婚分割等免税情形与应税行为中国人大网 教学方法 讲授法、案例分析法、小组讨论法、多媒体演示法、模拟操作法 课前准备 · 1.教师：制作PPT课件、打印课堂练习卷、梳理考点记忆口诀； · 2.学生：预习教材第一节内容，标记不懂的知识点；准备笔记本、笔。 教学媒体 多媒体教室、电脑、投影仪 教学过程 教学环节 教师活动设计 学生活动设计 设计意图 活动一： 创设情境 生成问题 一、课程导入 【案例导入】 情景1：小王买首套90㎡住房，总价100万（不含增值税），问：谁缴契税？缴多少？ 情景2：小张与小李互换住房，小张房值120万、小李房值100万，小张补差价20万，问：谁缴税？计税依据是多少？ 情景3：小李继承父亲房产，夫妻间更名房产，问：是否缴契税？ 【提问引导】 · 契税是转让方缴还是承受方缴？ · 买卖、赠与、互换、继承，哪些要缴、哪些不缴？ · 互换房屋怎么算税？ 【引出核心】契税的纳税人、征税范围、计税依据、优惠、计算与征管，明确学习目标。 跟随教师回顾旧知，思考《会计法》的核心功能，结合案例初步感知经济法的概念。​ 观察图片，尝试描述理解内容，为理解经济法的知识目标做铺垫。 通过案例和问题引导，激发学生的学习兴趣，让学生从实际生活出发，展示财务人员工作场景并提问，目的是从学生熟悉的事物切入，引发学生的好奇心和思考。 第二节契税法律制度 契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。 · 1997年7月7日国务院发布《中华人民共和国契税暂行条例》 · 同年10月28日财政部印发《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》。 · 2020年8月11日第十三届全国人大常委会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》 · 自2021年9月1日起施行，契税实现了由规升法。 · 2021年6月30日财政部、国家税务总局联合发布了《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部、国家税务总局公告2021年第23号); · 2021年8月26日国家税务总局发布《关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2021年第25号); · 2021年8月27日财政部、国家税务总局联合发布了《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部、国家税务总局公告2021年第29号)。 以上法律法规构成了我国契税法律制度。 一、契税纳税人 契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。 注意：契税由权属的承受人缴纳。 这里所说的“承受”,是指以受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。 · 土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权； · 单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织； · 个人，是指个体经营者和其他个人。 二、契税征税范围 · 契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。 · 土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。 · 征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。 · 契税的征税范围包括： (一)土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。 (二)土地使用权转让 土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、互换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 (三)房屋买卖 房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的行为。 (四)房屋赠与 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 (五)房屋互换 房屋互换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。 (六)以其他方式转移土地、房屋权属的征税规定 以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照税法规定征收契税。对于这些转移土地、房屋权属的形式，可以分别视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税。 土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。 公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。 · 下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税： (1)因共有不动产份额变化的； (2)因共有人增加或者减少的； (3)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。 (七)不属于契税征税范围的行为 土地、房屋典当、分拆(分割)、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。 三、契税税率 (一)契税幅度税率及其确定 契税采用比例税率，实行3%～5%的幅度税率。具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。 (二)地方差别税率 省、自治区、直辖市可以依照税法规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。 四、契税计税依据 · 按照土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下： (一)成交价格 土地使用权出让、出售，房屋买卖，以成交价格作为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益对应的价款。计征契税的成交价格不含增值税。 土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。 土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。 承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。 (二)核定价格 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。 (三)互换价格差额 土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也应按照上述办法确定计税依据。 (四)土地出让价款与成交价格 以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 (五)核定价格与差额 为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷、逃税款，对纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。 税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。 (六)计税依据不含增值税 · 契税计税依据不包括增值税，具体情形为： (1)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。 (2)土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。 (3)税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。 五、契税应纳税额的计算 契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为： 应纳税额=计税依据×税率 · 以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。 · 以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。 【例6-3】2022年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后将其与李某拥有的一套房屋进行互换。经房地产评估机构评估王某获奖房屋价值30万元，李某房屋价值35万元。两人协商后，王某实际向李某支付房屋互换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应缴纳的契税税额。 【解析】以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且互换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所互换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋互换行为分别缴纳契税。 (1)王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额=280000×4%=11200(元)。 (2)王某交换房屋行为应缴纳的契税税额=50000×4%=2000(元)。 (3)王某实际应缴纳的契税税额=11200+2000=13200(元)。 六、契税税收优惠 (一)全国法定免税情形 · 有下列情形之一的，免征契税： 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。 享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下： (1)用于办公的，限于办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋； (2)用于教学的，限于教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋； (3)用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋； (4)用于科研的，限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋； (5)用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋。 2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。 享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中： (1)学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校； (2)医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构； (3)社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。 3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。 4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。 5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。 6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。 (二)地方酌定减免税情形 · 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： 1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。 2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于税法规定的减征、免征契税情形的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。 纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。 (三)临时减免税情形 1.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 3.自2021年1月1日至2027年12月31日，企业、事业单位改制重组执行以下契税政策： (1)企业改制。 企业按照《公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%,且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 (2)事业单位改制。 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 (3)公司合并。 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 (4)公司分立。 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 (5)企业破产。 企业依照有关法律法规规定实施破产，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。 (6)资产划转。 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。对同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。 (7)债权转股权。 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 (8)划拨用地出让或作价出资。 以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。 (9)公司股权(股份)转让。 在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 上述所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。所称投资主体存续，是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。所称投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。 七、契税征收管理 (一)纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。契税申报以不动产单元为基本单位。 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。 因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。 因改变土地性质、容积率等土地使用条件须补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。 发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。 (二)纳税地点 契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。 (三)纳税申报 · 契税纳税人依法纳税申报时，应填报“财产和行为税税源明细表”(“契税税源明细表”部分),并根据具体情形提交下列资料： (1)纳税人身份证件。具体是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书；个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。 (2)土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证。 (3)交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证。 (4)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。 符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。 (四)完税凭证与权属登记 纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。 税务机关在契税足额征收或办理免税(不征税)手续后，应通过契税的完税凭证或契税信息联系单(以下简称联系单)等，将完税或免税(不征税)信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。 (五)契税的退还 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 · 纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税： (1)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的； (2)在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积须退还土地出让价款的； (3)在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积须返还房价款的。 · 纳税人依照上述规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料： (1)在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料； (2)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书； (3)在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积须退还土地出让价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证； (4)在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积须返还房价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证。 税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。 上述要求纳税人提交的资料，各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的，可公告明确不再要求纳税人提交。 1.认真听讲，记录契税法律制度的概念、具体内容。 2.观察教师展示的结构图，理解其应用场景。 3.小组讨论，分组讨契税法律制度的应用，每组推选代表发言。 4.讨论契税法律制度应用中可能出现的问题及解决方案。 5.分析教师提供的案例，结合所学知识，讨论其应用和优化。 通过讲解、实例展示、小组讨论和案例分析，帮助学生系统地学习的理论知识，通过引导学生观察，让学生主动关注，从而自然地引出主题，使学生快速进入学习状态，明确本节课的学习方向。 活动三： 巩固练习 素质提升 一、单选题​ 1.根据契税法律制度规定，契税的纳税人是（）。 A.转让土地、房屋权属的单位和个人 B.承受土地、房屋权属的单位和个人 C.土地、房屋的中介方 D.土地、房屋的管理方 【答案】B 【解析】契税由承受方缴纳，转让方不缴，A错误；C、D与契税纳税人无关。 2. 甲与乙互换房屋，甲房屋价值150万元，乙房屋价值120万元，乙向甲支付差价30万元（不含增值税），当地契税税率3%。下列说法正确的是（）。 A.甲缴契税0.9万元 B.乙缴契税0.9万元 C.甲、乙均不缴 D.甲、乙各缴0.45万元 【答案】B 【解析】互换房屋按差额计税，由多付差价方（乙）缴税；应纳税额=30万×3%=0.9万元。 3.下列情形中，应缴纳契税的是（）。 A.法定继承人继承房产 B.夫妻婚内更名房产 C.受赠房产 D.房屋抵押 【答案】C 【解析】A、B属于法定免税；C受赠房产，承受方需缴契税；D抵押权属未转移，不征税。 二、多选题 1.下列各项中，属于契税征税范围的有（）。 A.土地使用权出让 B.房屋买卖 C.房屋赠与 D.房屋出租 【答案】ABC 【解析】A、B、C均为权属转移，属于征税范围；D出租权属未转移，不征税。 2.下列关于契税计税依据的表述，正确的有（）。 A.房屋买卖以不含增值税的成交价格为计税依据 B.房屋赠与由税务机关参照市场价格核定 C.房屋互换以互换价格差额为计税依据 D.房屋继承以房屋账面价值为计税依据 【答案】ABC 【解析】A、B、C正确；D法定继承免税，无计税依据。 3.下列情形中，免征契税的有（）。 A.国家机关办公用房 B.非营利医院医疗用房 C.个人购买首套90㎡以下住房 D.法定继承人继承房产 【答案】ABD 【解析】A、B、D法定免税；C首套90㎡以下减按1%征收，不是免征。 3、 判断题 1.契税的税率为3%~5%的比例税率，具体适用税率由各省、自治区、直辖市确定。（） 【答案】√ 【解析】契税实行幅度比例税率，地方政府在3%-5%内确定适用税率。 2.房屋互换，互换价格相等的，免征契税；价格不等的，由少付差价方缴纳契税。（） 【答案】× 【解析】不等价互换，由多付差价方缴纳契税，不是少付方。 3.土地、房屋典当、抵押、出租，均不属于契税征税范围。（） 【答案】√ 【解析】典当、抵押、出租均未发生权属转移，不征收契税。 1.积极参与课堂练习，按照教师的要求完成，互相交流经验，解决遇到的问题。 2.思考采用方式，积极参与讨论，分享自己的观点。 3.记录教师总结，尝试在实际工作应用。 通过练习，让学生将理论知识与实际操作相结合，提高学生的实践操作能力和问题解决能力。同时，引导学生思考契税法律制度相关知识，培养学生的创新意识。 课堂小结 本节课核心： · 契税=承受方缴税、权属转移才征税、计税看情形（成交/核定/差额）、优惠要记清、征管按规定。 · 牢记纳税人：承受方，转让方不缴。 · 区分征税/不征税：权属转移→应税；未转移→不征。 · 掌握计税核心：买卖按成交价、赠与按核定、互换按差额。 · 熟记免税：继承、夫妻更名、国家机关/非营利机构等。 · 会算税额、会判断优惠，为考试与实务应用打基础。 作业布置 · 背诵契税纳税人、征税范围、计税依据、核心免税情形，整理易错点。 · 完成教材本节课后习题。 · 计算题：李某购买首套 80㎡住房，不含税总价 120 万，当地首套税率 1%，计算应缴契税。 · 简答题：简述契税互换房屋的计税规则与免税情形。 板书设计 第六章 第二节 契税法律制度 一、纳税人：承受土地、房屋权属的单位和个人 二、征税范围（权属转移） 应税：出让、转让、买卖、赠与、互换、投资、抵债、获奖 不征税：典当、抵押、出租、继承、夫妻更名、离婚分割 三、计税依据+税率+税额 买卖：成交价格（不含税）；赠与：核定市场价；互换：差额（多付方缴） 税率：3%-5%；首套≤90㎡→1%，>90㎡→1.5% 公式：应纳税额=计税依据×税率 四、税收优惠 法定免税：国家机关、非营利机构、农林牧渔、夫妻更名、法定继承 个人住房：首套优惠税率 五、征收管理 时间：签合同当日；地点：不动产所在地；期限：权属登记前 教学反思 互换差额计税、赠与核定的案例讲解可更细致，部分学员仍易混淆。个人住房优惠税率与法定免税的区分，需更多对比练习。课堂时间紧凑，小组讨论环节不足，学员主动辨析不够。 原创精品资源学科网独家享有版权，侵权必究！ 学科网（北京）股份有限公司 $