第六章 第三节 土地增值税法律制度（教案）-《经济法基础》（经济科学出版社）上好课

《经济法基础》教案 第六章财产和行为税法律制度 课题 第三节 土地增值税法律制度 课型 新授课 课时 2课时 授课班级 授课时间 授课教师 教材分析 本节是第六章《财产和行为税法律制度》的核心内容之一，聚焦“土地增值税应纳税额的计算”这一核心考点，承接前文土地增值税纳税人、征税范围、计税依据、税率的知识点，是土地增值税法律制度的最终应用环节，也是初级会计资格考试的高频考点和实务操作的重点内容。教材严格依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及2025年最新政策调整编写，结合2025年教材变化，精简了“房地产开发成本”部分内容，调整了税收优惠条款，新增“村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税”的优惠政策，同时贴合2026年最新征管口径补充了预征、清算相关简化规则，确保内容的时效性与准确性。 教材内容逻辑清晰，重点突出“增值额计算、扣除项目应用、税率匹配、速算扣除系数使用”四大核心，避开复杂的房地产清算细节，侧重基础计算与规则应用，贴合初级会计考试“基础计算+判断辨析”的命题特点。本节课内容不仅是考试中计算类、客观类题型的高频考点，也是实务中房地产转让环节纳税申报的核心依据，衔接契税、房产税等相关税种，对学员掌握财产和行为税体系、提升实务操作能力具有重要意义。 学情分析 · 本课程的授课对象为初级会计职称考试备考学员，主要特征如下： 知识基础：学员已掌握土地增值税纳税人、征税范围、计税依据、四级超率累进税率及核心扣除项目，具备一定的税法法条解读能力和基础计算能力。 学习特点：中职学生偏向具象化、案例化学习，抽象规则记忆困难，需结合案例、练习强化理解；备考学生重视考点精准度，需突出易错点与解题技巧。 难点预判：土地增值税应纳税额计算的核心难点集中在“增值额的准确计算”“扣除项目的辨析与应用”“四级超率累进税率的匹配”“速算扣除系数的正确使用”四个方面。 学习目标 · 知识与技能目标 · 识记土地增值税应纳税额的核心计算逻辑。 · 掌握土地增值税应纳税额的具体计算步骤。 · 掌握房地产开发企业与非房地产开发企业、新建房与旧房转让的扣除项目差异。 · 准确计算减免后的应纳税额。 · 过程与方法目标 · 通过生活化案例、分步计算演示、小组讨论，梳理土地增值税应纳税额的计算逻辑，培养学员的计算能力、分析问题和解决问题的能力，学会运用税法法条和计算公式完成税额计算。 · 通过课堂练习、易错点辨析，强化知识点记忆和计算能力，提升学员对计税题型的敏感度和解题准确率，掌握核心计算技巧和易错点规避方法，养成严谨的计算习惯。 · 通过对比分析房地产开发企业与非房地产开发企业、新建房与旧房的扣除项目差异，提升学员的辨析能力，避免混淆不同场景下的计税规则。 · 情感态度与价值观目标 · 培养学员严谨细致的学习态度和计算习惯，注重计算细节、增值率匹配、税率和速算扣除系数的准确应用，体会税法政策的实用性和严谨性，激发学习税法的兴趣，学会运用所学知识计算房地产转让环节的土地增值税税额。 学习重难点 · 教学重点 · 土地增值税应纳税额的计算步骤。 · 增值额的计算，尤其是扣除项目的辨析与应用。 · 四级超率累进税率的匹配及速算扣除系数的正确使用。 · 教学难点 · 增值率的计算及对应的四级超率累进税率、速算扣除系数的准确匹配，避免税率选错、速算扣除系数漏用。 · 房地产开发企业与非房地产开发企业、新建房与旧房转让的扣除项目差异，尤其是房地产开发企业加计20%扣除的应用。 · 结合2025年新增税收优惠，准确判断减免情形并计算减免后的应纳税额。 · 旧房转让中评估价格的应用及扣除项目的计算。 教学方法 讲授法、案例分析法、小组讨论法、多媒体演示法、模拟操作法 课前准备 · 1.教师：制作PPT课件、打印课堂练习卷、梳理考点记忆口诀； · 2.学生：预习教材第一节内容，标记不懂的知识点；准备笔记本、笔。 教学媒体 多媒体教室、电脑、投影仪 教学过程 教学环节 教师活动设计 学生活动设计 设计意图 活动一： 创设情境 生成问题 一、课程导入 【案例导入】 1.某房地产开发企业转让新建商品房，取得转让收入8000万元（不含增值税），已知该企业取得土地使用权支付金额1500万元，房地产开发成本3000万元，房地产开发费用450万元（可按规定比例扣除），与转让房地产有关的税金400万元，可加计20%扣除； 2.张某转让一套旧房，取得转让收入120万元（不含增值税），该旧房评估价格80万元，取得土地使用权支付金额10万元，转让环节缴纳税金5万元； 3.某村民委员会按照农村集体产权制度改革要求，将一处国有土地使用权及地上建筑物转移到当地农村集体经济组织名下，转让收入500万元。 跟随教师回顾旧知，思考《会计法》的核心功能，结合案例初步感知经济法的概念。​ 观察图片，尝试描述理解内容，为理解经济法的知识目标做铺垫。 通过案例和问题引导，激发学生的学习兴趣，让学生从实际生活出发，展示财务人员工作场景并提问，目的是从学生熟悉的事物切入，引发学生的好奇心和思考。 第三节 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 1993年12月13日国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(2011年1月8日国务院令第588号修订，以下简称《土地增值税暂行条例》) 1995年1月27日财政部印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。 之后，财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关土地增值税的规定、办法。这些法律法规构成了我国土地增值税法律制度。 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。 · 单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 · 个人包括个体经营者和其他个人。 此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。 二、土地增值税征税范围 (一)征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。 国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人转让国有土地使用权的行为征税。 国有土地出让，因为土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税之列。 2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。 地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。 纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权，取得的增值额，也应计算缴纳土地增值税。换言之，纳入土地增值税征税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是转让土地使用权的增值额。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 · 不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： (1) 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为； (2) 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 (二)征税范围的特殊规定 1.房地产转为自用或出租。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。 2.房地产的交换。 房地产的交换，是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 3.合作建房。 对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 4.房地产的出租。 房地产的出租，是指房产所有者或土地使用者将房产或土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 5.房地产的抵押。 房地产的抵押，是指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。 这种情况下房产的所有权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。 对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。 6.房地产的代建行为。 房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 7.房地产的重新评估。 国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。 8.土地使用者处置土地使用权。 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，也无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等。 三、土地增值税税率 · 土地增值税实行四级超率累进税率： 1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 土地增值税四级超率累进税率表 四、土地增值税计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 (一)应税收入的确定 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 1.货币收入。 货币收入，是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 2.实物收入。 实物收入，是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。对于这些实物收入一般要按照公允价值确认应税收入。 3.其他收入。 其他收入，是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。对于这些无形资产收入一般要进行专门的评估，按照评估价确认应税收入。 4.外币的折算。 纳税人取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。 (二)扣除项目及其金额 依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容： 1.取得土地使用权所支付的金额。 取得土地使用权所支付的金额包括以下两方面的内容： (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。地价款的确定有三种方式：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 (2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。有关费用和税金是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，必须按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。 2.房地产开发成本。 房地产开发成本，是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 3.房地产开发费用。 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，按照实际发生额直接计入当期损益。但是，在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况进行扣除： (1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按规定计算的金额(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)之和的5%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×省级政府确定的比例 (2)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×省级政府确定的比例 · 财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定： 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 4.与转让房地产有关的税金。 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 5.财政部确定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%计算扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。 6.旧房及建筑物的扣除金额。 (1)按评估价格扣除。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经当地税务机关确认。 重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。 因此，转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 (2)按购房发票金额计算扣除。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 7.计税依据的特殊规定。 (1)隐瞒、虚报房地产成交价格的。隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 (2)提供扣除项目金额不实的。提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确的扣除项目金额，以达到虚增成本偷税的目的。对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以房屋的成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标准地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。 (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构采用市场比较法评估的正常市场交易价，纳税人又无正当理由进行解释的行为。对于这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。 (4)非直接销售和自用房地产收入的确定。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。 五、土地增值税应纳税额的计算 (一)应纳税额的计算公式 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是： 应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率) 由于分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算，即计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。具体公式如下： (1)增值额未超过扣除项目金额50%。 土地增值税应纳税额=增值额×30% (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%。 土地增值税应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%。 土地增值税应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (4)增值额超过扣除项目金额200%。 土地增值税应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% (二)应纳税额的计算步骤 根据上述计算公式，土地增值税应纳税额的计算可分为以下四步： (1)计算增值额。 增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 (2)计算增值率。 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% (3)确定适用税率。按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。 (4)计算应纳税额。 土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 六、土地增值税税收优惠 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。 对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 2.因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 4.自2008年11月1日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。 七、土地增值税征收管理 (一)纳税申报 纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定。 纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。 对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理完纳税清算后，多退少补。 (二)纳税清算 1.土地增值税的清算单位。 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 2.土地增值税的清算条件。 (1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。 (2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； ②取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的； ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； ④省级税务机关规定的其他情况。 3.土地增值税清算应报送的资料。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： (1)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； (2)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； (3)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 4.清算后再转让房地产的处理。 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 5.土地增值税的核定征收。 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以实行核定征收土地增值税： (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； (4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； (5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 (三)纳税地点 土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。 这里所称的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 1.认真听讲，记录土地增值税法律制度的概念、具体内容。 2.观察教师展示的结构图，理解其应用场景。 3.小组讨论，分组讨土地增值税法律制度的应用，每组推选代表发言。 4.讨论土地增值税法律制度应用中可能出现的问题及解决方案。 5.分析教师提供的案例，结合所学知识，讨论其应用和优化。 通过讲解、实例展示、小组讨论和案例分析，帮助学生系统地学习的理论知识，通过引导学生观察，让学生主动关注，从而自然地引出主题，使学生快速进入学习状态，明确本节课的学习方向。 活动三： 巩固练习 素质提升 一、单选题​ 1.根据土地增值税法律制度的规定，土地增值税应纳税额的计算公式是（ ）。 A.应纳税额=增值额×适用税率 B.应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 C.应纳税额=转让收入×适用税率-扣除项目金额 D.应纳税额=（转让收入-扣除项目金额）×速算扣除系数 【答案】B 【解析】土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 2.某房地产开发企业转让新建商品房，取得转让收入6000万元（不含增值税），取得土地使用权支付金额1200万元，房地产开发成本2000万元，房地产开发费用320万元，与转让房地产有关的税金300万元。已知该企业可加计20%扣除，当地土地增值税四级超率累进税率：增值率≤50%税率30%（速算扣除系数0）。该企业应缴纳土地增值税（ ）万元。 A.144 B.462 C.360 D.480 【答案】B 【解析】第一步：扣除项目金额=1200+2000+320+300+（1200+2000）×20%=1200+2000+320+300+640=4460万元；第二步：增值额=6000-4460=1540万元；第三步：增值率=1540÷4460×100%≈34.53%（≤50%）；第四步：应纳税额=1540×30%-4460×0=462。 3.根据2025年土地增值税最新政策，下列情形中，暂不征收土地增值税的是（ ）。 A.房地产开发企业转让新建普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% B.村民委员会将国有土地使用权转移到农村集体经济组织名下 C.因国家建设需要依法收回房地产 D.个人转让自有居住满5年的住房 【答案】B 【解析】根据2025年新增政策，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。 二、多选题 1.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于房地产开发企业转让新建房扣除项目的有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.加计扣除 D.旧房评估价格 【答案】ABC 【解析】选项A、B、C均属于房地产开发企业转让新建房的扣除项目；选项D，旧房评估价格属于转让旧房的扣除项目，与新建房无关，排除。 2.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税应纳税额计算的表述中，正确的有（ ）。 A.增值额=转让收入-扣除项目金额 B.增值率=增值额÷扣除项目金额×100% C.应纳税额=增值额×适用税率 D.房地产开发企业转让新建房可加计20%扣除 【答案】ABD 【解析】选项A、B、D表述均正确；选项C错误，土地增值税实行四级超率累进税率，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，不可直接用增值额乘以税率。 3.根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，免征土地增值税的有（ ）。 A.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% B.因国家建设需要依法征收的房地产 C.个人转让自有居住满5年的住房 D.村民委员会将国有土地使用权转移到农村集体经济组织名下 【答案】ABC 【解析】选项A、B、C均属于免征土地增值税的情形；选项D属于2025年新增的“暂不征收”情形，并非免征，排除。 三、判断题 1.土地增值税实行四级超率累进税率，计算应纳税额时，无需使用速算扣除系数，直接用增值额乘以对应税率即可。（ ） 【答案】× 【解析】土地增值税实行四级超率累进税率，计算应纳税额时，需结合速算扣除系数简化计算，公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，题干表述错误。 2.非房地产开发企业转让新建房，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。（ ） 【答案】× 【解析】加计扣除仅适用于房地产开发企业转让新建房，非房地产开发企业转让新建房无加计扣除优惠，题干表述错误。 3.转让旧房的，扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金。（ ） 【答案】√ 【解析】转让旧房，扣除项目金额均包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的。 1.积极参与课堂练习，按照教师的要求完成，互相交流经验，解决遇到的问题。 2.思考采用方式，积极参与讨论，分享自己的观点。 3.记录教师总结，尝试在实际工作应用。 通过练习，让学生将理论知识与实际操作相结合，提高学生的实践操作能力和问题解决能力。同时，引导学生思考土地增值税法律制度相关知识，培养学生的创新意识。 课堂小结 · 总结核心要点： 1. 牢记应纳税额的核心公式和五大计算步骤，重点掌握增值额和增值率的计算； 2. 区分房地产开发企业与非房地产开发企业、新建房与旧房的扣除项目差异，牢记房地产开发企业加计20%扣除的规则； 2. 熟记四级超率累进税率及对应速算扣除系数，避免税率选错、速算扣除系数漏用； 3. 掌握2025年新增税收优惠政策，区分“暂不征收”与“免征”的差异； 5. 规避易错点，注重计算细节，确保税额计算准确。 强调：本节课知识点实用性极强，既是考试中计算类题型的必考内容，也是实务中房地产转让环节纳税申报的核心，需要重点掌握计算步骤和技巧，多练习、多辨析，熟练运用公式和税率，结合最新政策，为后续纳税申报和税收优惠的学习奠定坚实基础。 作业布置 · 复习本节课知识点，背诵土地增值税应纳税额计算公式、计算步骤、扣除项目差异、四级超率累进税率表及2025年新增优惠政策，整理易错点清单。 · 完成教材课后对应习题，巩固知识点和计算能力。 · 简答题：简述房地产开发企业转让新建房与非房地产开发企业转让新建房的扣除项目差异，及2025年土地增值税新增优惠政策的具体内容 板书设计 第第六章第三节土地增值税法律制度 一、核心逻辑：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 二、核心步骤： 1.收入（不含增值税） 2.扣除项目（区分主体、房产类型） 房地产开发企业（新建房）：5项（含加计20%） 非房地产开发企业（新建房）：4项（无加计） 旧房：3项（含评估价格） 3.增值额=收入-扣除项目（≤0免税） 4.增值率=增值额÷扣除项目×100% 5.匹配税率、速算扣除系数，计算税额 三、四级超率累进税率（简化版） 增值率≤50%：30%（0）；50%＜≤100%：40%（5%） 100%＜≤200%：50%（15%）；＞200%：60%（35%） 四、2025年新增优惠：集体产权改革转移，暂不征税 五、易错点：加计扣除主体、增值率计算、速算扣除系数 教学反思 通过生活化情景案例导入，贴合2025年教材变化，衔接前文知识点，降低了税额计算的抽象难度，激发了学员的学习兴趣；用分步演示的方式讲解不同场景下的税额计算过程，重点突出扣除项目差异、税率和速算扣除系数的应用，便于学员理解和模仿。 原创精品资源学科网独家享有版权，侵权必究！ 学科网（北京）股份有限公司 $