第六章 第一节 房产税法律制度（课件）-《经济法基础》（经济科学出版社）上好课

第六章 财产和行为税法律制度 第一节 房产税法律制 《经济法基础》（经济科学出版社） 上好课 1 教学目标 掌握房产税纳税人、征税范围 1 掌握从价计征、从租计征的计算 2 熟记房产税税收优惠 3 熟记房产税税收优纳税义务发生时间 4 情景导入 哪些要交房产税？ 3 一、房产税纳税人 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向产权所有人征收的一种税。 1986年9月15日 国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》 之后 国务院以及财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关房产税的规定、办法。 同年9月25日 财政部、国家税务总局印发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》 4 一、房产税纳税人 为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。 注意：这些法律法规构成了我国房产税法律制度。 2021年10月23日第十三届全国人大常委会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。 5 一、房产税纳税人 试点地区的房地产税征税对象为：居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。 土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。 非居住用房地产继续按照《房产税暂行条例》执行。 授权的试点期限为5年，自国务院试点办法印发之日起算。 6 一、房产税纳税人 (一)房产税纳税人的一般规定 房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。 个人，包括个体工商户以及其他个人。 单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。 7 一、房产税纳税人 (二)房产税纳税人的具体规定 房产税的纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 2.产权出典的，承典人为纳税人。 1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。 4.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。 3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。 5.应税单位和个人无租使用其他单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 8 互动环节 【单选题】根据房产税法律制度的规定，下列关于房产税纳税人的表述中，不正确的是（ ）。 A. 产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税 B. 产权属于集体所有的，由集体单位纳税 C. 产权出典的，由出典人纳税 D. 产权未确定的，由房产代管人或使用人纳税 【答案】C 【解析】产权出典的，由承典人缴纳房产税，而非出典人。 9 互动环节 【单选题】下列各项中，属于房产税纳税人的是（ ）。 A. 房屋的出典人 B. 承租房屋的承租人 C. 拥有农村房产的个人 D. 产权不明时的房产使用人 【答案】D 【解析】产权出典：承典人纳税，出典人不纳；承租人不拥有产权，不纳税；农村房产不征收房产税；产权未确定的，由代管人或使用人纳税。 10 互动环节 【单选题】甲公司将一套办公楼出租给乙公司使用，双方签订租赁合同。该办公楼房产税的纳税义务人是（ ）。 A. 甲公司 B. 乙公司 C. 由甲公司和乙公司协商确定 D. 甲乙双方共同缴纳 【答案】A 【解析】房产税由产权所有人缴纳。甲公司为产权所有人，因此甲公司为纳税人。 11 二、房产税征税范围 (一)房产税的征税对象 房产税的征税对象是房屋。 所谓房屋，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。 注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 12 二、房产税征税范围 (二)房产税的征税范围 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。其中： 01 城市是指国务院批准设立的市，其征税范围为市区、郊区和市辖县城，不包括农村； 县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地的地区；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇； 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇的标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。 02 03 13 知识扩展 14 互动环节 【单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，属于房产税征税范围的是（ ）。 A. 农村的村民住宅 B. 市区的商业用房 C. 菜窖 D. 围墙 【答案】B 【解析】房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村房屋；独立于房屋之外的建筑物（围墙、烟囱、菜窖等）不属于房产，不征收房产税。 15 互动环节 【单选题】下列各项中，不属于房产税征税对象的是（ ）。 A. 办公楼 B. 工业厂房 C. 室外游泳池 D. 商业门面房 【答案】C 【解析】房产税的征税对象是房屋；室外游泳池、围墙、水塔等独立于房屋之外的建筑物，不属于房产税征税对象。 16 互动环节 【单选题】根据房产税法律制度的规定，房产税的征税范围不包括（ ）。 A. 城市的房屋 B. 县城的房屋 C. 建制镇的房屋 D. 农村的房屋 【答案】D 【解析】房产税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。 17 知识小结 房产税征税范围重点汇总表 项目 内容 征税对象 城镇的经营性房产 地域范围 城市、县城、建制镇、工矿区不包括农村 判定标准 有屋面和围护结构，可供生产、经营、工作、居住或储藏物资的房屋独立于房屋之外的建筑物不征 特殊情形 1. 房地产开发企业建造的商品房：出售前不征；出售前已使用、出租、出借的应征 2. 仅对经营性房产征税，个人所有非营业用的居住房产免征 不征税范围 农村房屋、独立围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、玻璃暖房、室外游泳池等 18 三、房产税税率 企业所得税实行比例税率。 房产税的税率形式 我国现行房产税采用比例税率。 从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。 从价计征房产税的税率 从价计征的，房产税税率为1.2%。 从租计征房产税的税率 从租计征的，房产税税率为12%。 19 四、房产税计税依据 房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。 20 按房产计税价值征税的，称为从价计征； 按房产租金收入征税的，称为从租计征。 四、房产税计税依据 (一)从价计征房产税的计税依据 1.房产余值。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。 房产余值，是房产的原值减除规定 比例后的剩余价值。 1 房产税依照房产原值一次减10%～30%后的余值计算缴纳。 2 具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。 3 21 四、房产税计税依据 (一)从价计征房产税的计税依据 2.房产原值：是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。 自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 22 四、房产税计税依据 (一)从价计征房产税的计税依据 3.房屋附属设备和配套设施的计税规定。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有： 暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备； 01 各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水、排水等管道及电力、电讯、电缆导线； 02 电梯、升降机、过道、晒台等。 03 23 四、房产税计税依据 (一)从价计征房产税的计税依据 3.房屋附属设备和配套设施的计税规定。 房产税计税原值确定规则表 情形 处理规则 配套附属设备 与房屋不可移动的配套设施，无论会计是否单独核算，均计入房产原值 改建、扩建 相应增加房产原值 更换配套设施 新价值计入原值，同时扣减原设备价值 更换易损零配件 不计入房产原值 24 四、房产税计税依据 (一)从价计征房产税的计税依据 4. 投资联营房产的计税规定。 对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。 对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。 01 02 25 四、房产税计税依据 (一)从价计征房产税的计税依据 5. 融资租赁房屋的计税规定。 融资租赁房屋房产税规定表 项目 内容 计税方式 按房产余值计税（视同分期付款购房） 纳税人 承租人缴纳房产税 纳税时间 1. 合同约定开始日：自约定开始日次月起 2. 未约定开始日：自合同签订次月起 26 四、房产税计税依据 (一)从价计征房产税的计税依据 6. 居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税规定。 自2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括 自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中： 自营的依照房产原值减除10%~ 30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值； 出租房产的，按照租金收入计征。 27 四、房产税计税依据 (二)从租计征房产税的计税依据 1.租金收入。 房产出租的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。计征房产税的租金收入不含增值税。 01 房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。 02 28 四、房产税计税依据 (二)从租计征房产税的计税依据 2. 核定应纳税额。 纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的 29 税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定 采取科学合理的方法核定其应纳税额 互动环节 【单选题】房产税从价计征的计税依据是（ ）。 A. 房产原值 B. 房产净值 C. 房产余值 D. 房产租金收入 【答案】C 【解析】从价计征：以房产余值为计税依据；从租计征：以房产租金收入为计税依据。 30 互动环节 【单选题】某企业经营性房产原值1 000万元，当地规定扣除比例为30%，其从价计征房产税的计税依据为（ ）万元。 A. 1000 B. 700 C. 300 D. 0 【答案】B 【解析】从价计征计税依据 = 房产原值×（1- 扣除比例）= 1000 ×（1-30%）=700 万元。 31 互动环节 【单选题】对出租房产实行从租计征房产税，其计税依据是（ ）。 A. 房产原值 B. 房产余值 C. 租金收入 D. 市场评估价格 【答案】C 【解析】房产出租的，以租金收入为房产税计税依据，按 12% 税率计税。 32 知识小结 房产税计税依据重点汇总表 计税情形 计税依据 税率 说明 自有经营用房 房产余值（房产原值一次减除10%~30%后） 1.2% 按年计算 出租房产 租金收入（不含增值税） 12% 以收取的租金为依据 融资租赁房屋 房产余值 1.2% 由承租人缴纳 配套附属设备 计入房产原值 — 不可随意移动的配套均并入原值 房屋改建、扩建 相应增加房产原值 — 按新增后余值计税 更换配套设施 新价值计入原值，扣减原设备价值 — 可扣减被更换部分 更换易损零配件 不计入房产原值 — 经常更换的零配件不并入 33 五、房产税应纳税额的计算 (一)从价计征房产税应纳税额的计算 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为： 从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% 注意：公式中，扣除比例幅度为10%～30%,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。 34 五、房产税应纳税额的计算 (二)从租计征房产税应纳税额的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为： 从租计征的房产税应纳税额=租金收入×12% 35 互动环节 【计算题】某企业2025年初拥有一办公楼，房产原值为2000万元。当地规定房产税扣除比例为30%。要求：计算该企业2025年度该办公楼应纳房产税税额。（已知：从价计征房产税税率为1.2%） 【答案】步骤 1：确定计税方式与计税依据：该办公楼为企业自用，采用从价计征。 计税依据=房产余值=房产原值×（1−扣除比例）=2000×(1−30%)= 1400（万元） 步骤 2：计算应纳房产税税额 从价计征房产税应纳税额= 房产余值×1.2% = 1400×1.2%=16.8（万元） 36 六、房产税税收优惠 房产税免税政策重点汇总表 类别 优惠情形 征税情形 1. 国家机关、人民团体、军队 自用房产免税；军队空余房产租赁收入（2004.8.1 起）暂免 出租房产、非自身业务用生产、营业用房 2. 财政拨款事业单位 本单位业务范围内自用房产免税 附属工厂、商店、招待所等非公务、业务用房 3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹 自用房产（宗教仪式、人员生活用房、公共游览及管理办公用房）免税 附设影剧院、饮食部等营业用房、出租房产 4. 个人房产 非营业用居民住房免税 营业用房、出租房产 5. 毁损或危房 经鉴定停止使用后免税 — 6. 大修房屋 连续停用半年以上，大修期间免税 — 37 六、房产税税收优惠 房产税免税政策重点汇总表 类别 优惠情形 征税情形 6.大修房屋 连续停用半年以上，大修期间免税 — 7.基建临时用房 施工期间为基建服务的临时房屋免税 工程结束交还、转让基建单位，接收次月起征税 8.房管部门经租住房 房租改革前租金偏低的居民住房暂缓征税 其他非营业用房由各地规定 9.高校及卫生机构 高校学生公寓、非营利性卫生机构自用房产免税 — 10.老年服务机构 老年服务机构自用房产免税 — 11.公租房或廉租房 公租房、按规定出租的廉租房租金收入免税 未单独核算公租房租金不得免税 12.个人或单位出租住房 个人出租住房、单位向个人出租居住用房，减按 4% 征税 — 13.体育场馆 机关、团体等体育场馆自用；符合条件的自理事业单位体育场馆；企业大型体育场馆减半征收（年体育活动天数≥70%） 用于非体育活动天数超标、不符合条件用房 38 七、房产税征收管理 (一)纳税义务发生时间 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 1 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。 2 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 3 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 4 39 七、房产税征收管理 (一)纳税义务发生时间 纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关 签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 5 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。 6 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 7 纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截至房产的实物或权利状态发生变化的当月月末。 9 40 七、房产税征收管理 (二)纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。 房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。 (三)纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 41 课堂巩固 一、单选题 1.下列各项中，属于房产税征税范围的是（ ）。 A. 围墙 B. 室外游泳池 C. 办公楼 D. 水塔 【答案】C 【解析】独立建筑物不属于房产，不征收房产税。 42 课堂巩固 一、单选题 2.房产税从价计征的计税依据是（ ）。 A. 房产原值 B. 房产净值 C. 房产余值 D. 房产市价 【答案】C 【解析】从价计征按房产余值计税。 43 课堂巩固 一、单选题 3.甲企业房产原值 1000 万元，当地扣除比例 30%，年应纳房产税为（ ）。 A. 8.4 万元 B. 12 万元 C. 7.2 万元 D. 9 万元 【答案】A 【解析】1000×(1-30%)×1.2% = 8.4 万元 44 课堂巩固 二、多选题​ 1.下列属于房产税纳税人的有（ ）。 A. 产权所有人 B. 承典人 C. 房产代管人 D. 房产使用人 【答案】ABCD 【解析】产权所有人、承典人、代管人、使用人均可成为纳税人。 45 课堂巩固 二、多选题​ 2.下列各项中，免征房产税的有（ ）。 A. 国家机关自用办公用房 B. 个人自住住房 C. 公园内小卖部 D. 非营利医院自用房产 【答案】ABD 【解析】公园经营用房照章征税。 46 课堂巩固 二、多选题​ 3.下列关于房产税计税依据说法正确的有（ ）。 A. 自用房产按从价计征 B. 出租房产按从租计征 C. 融资租赁房产从租计征 D. 投资联营共担风险从价计征 【答案】ABD 【解析】融资租赁从价计征。 47 课堂巩固 三、判断题​ 1.农村居民住房不征收房产税。（ ） 【答案】√ 【解析】房产税不包括农村。 48 课堂巩固 三、判断题​ 2.房产大修停用连续3个月以上的，免征房产税。（ ） 【答案】× 【解析】必须停用半年以上才免税。 49 课堂巩固 三、判断题​ 3.个人出租住房，按12%税率征收房产税。（ ） 【答案】× 【解析】个人出租住房减按4%征收。 50 课堂小结 房产税法律制度重点汇总表 项目 内容 征税范围 城市、县城、建制镇、工矿区的经营性房产；不包括农村房屋 计税依据 1. 从价计征：经营自用房产，按房产余值（原值减除 10%~30%） 2. 从租计征：出租房产，按不含增值税租金收入 税率 1.从价计征：1.2%（年税率）；2.从租计征：12%；3.个人、单位出租住房：减按 4% 房产原值确定 1.不可移动附属设备（水暖、消防、空调等）均计入原值；2.改建、扩建：增加房产原值；3.更换配套设施：新计原值，可扣减旧设备价值；4.易损零配件更新：不计入原值。 特殊情形计税 融资租赁房产：按房产余值计税，由承租人缴纳 主要免税优惠 1.国家机关、人民团体、军队自用房产免税；2.财政拨款事业单位业务自用房产免税；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产免税；4.个人非营业居住用房免税；5.毁损危房、大修停用半年以上、基建临时用房等免税；6.高校公寓、非营利医疗、养老机构、公租房等免税。 征收管理 按年计算、分期缴纳；具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定 51 课后作业 默写房产税纳税人、征税范围、两种计税公式 整理 5 条最重要免税情形 完成教材本节课后练习题 课后作业 52 53 $