第六章 第二节 契税法律制度（课件）-《经济法基础》（经济科学出版社）上好课

第六章 财产和行为税法律制度 第二节 契税法律制度 《经济法基础》（经济科学出版社） 上好课 1 教学目标 识记契税纳税人、征税范围、不征税范围。 1 掌握计税依据、3%-5%幅度税率。 2 熟记法定免税、家庭住房优惠情形。 3 掌握契税纳税义务发生时间、申报期限、纳税地点等征管规则。 4 情景导入 情景 纳税人 计税依据 契税处理 & 计算 首套90㎡住房，总价100万 买方 100万元 互换住房，差价20万 支付差价方 差价20万元 继承房产、夫妻间更名 — — 3 一、契税纳税人 契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。 发布时间 发布单位 文件名称 文号 1997.07.07 国务院 《中华人民共和国契税暂行条例》中国人大网 原暂行条例 1997.10.28 财政部 《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》 配套细则 2020.08.11 全国人大常委会 《中华人民共和国契税法》中国人大网 主席令（第五十二号） 2021.06.30 财政部、税务总局 《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》中国政府网 2021年第23号 2021.08.26 国家税务总局 《关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》国家税务总局 2021年第25号 2021.08.27 财政部、税务总局 《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》中国政府网 2021年第29号 2021.09.01 — 《契税法》正式施行中国人大网 原《暂行条例》同时废止 4 一、契税纳税人 契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。 注意：契税由权属的承受人缴纳。 这里所说的“承受”,是指以受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。 5 一、契税纳税人 土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权； 6 单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织； 个人，是指个体经营者和其他个人。 二、契税征税范围  契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。 01  土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。 02  征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。 03 7 二、契税征税范围 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。 1 土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、互换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 2 房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的行为。 3 8 二、契税征税范围 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 4 房屋互换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。 5 以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照税法规定征收契税。 6 9 二、契税征税范围 (六)以其他方式转移土地、房屋权属的征税规定 情形 契税处理规则 作价投资、偿还债务、划转、奖励 视同土地、房屋转让、买卖、赠与，征收契税 以完成投资换取低价或无偿土地使用权 属于征税范围，计税价格按市场价格核定 公司增资扩股，以土地、房屋权属作价入股 征收契税 企业破产清算，非债权人承受土地、房屋权属 征收契税 10 二、契税征税范围 (六)以其他方式转移土地、房屋权属的征税规定 下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税： (1)因共有不动产份额变化的； (2)因共有人增加或者减少的； (3)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。 11 二、契税征税范围 (七)不属于契税征税范围的行为 12 不属于契税的 征税范围 土地 房屋典当 分拆(分割) 抵押 出租 互动环节 【单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的是（ ）。 A. 房屋典当 B. 房屋出租 C. 房屋互换 D. 房屋抵押 【答案】C 【解析】契税的征税范围主要包括：土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与、互换。土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税征税范围。 13 互动环节 【单选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是（ ）。 A. 法定继承人继承房屋 B. 国有土地使用权出让 C. 农村集体土地承包经营权的转移 D. 房屋拆迁获得补偿款 【答案】B 【解析】国有土地使用权出让属于契税征税范围；法定继承人继承房屋、农村集体土地承包经营权转移，不征收契税；房屋拆迁补偿款不属于权属转移行为，不征契税。 14 互动环节 【单选题】下列各项中，不属于契税征税范围的是（ ）。 A. 房屋赠与 B. 以获奖方式承受房屋权属 C. 房屋出租 D. 以抵债方式承受房屋权属 【答案】C 【解析】房屋赠与、获奖承受房屋、抵债承受房屋，均视同房屋权属转移，征收契税；房屋出租未发生权属转移，不征收契税。 15 三、契税税率 (一)契税幅度税率及其确定 契税采用比例税率，实行3%～5%的幅度税率。 报全国人大常委会和国务院备案 按照本地区的实际情况提出 具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率规定范围内 报同级人大常委会决定 16 三、契税税率 (二)地方差别税率 省、自治区、直辖市可以依照税法规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。 17 四、契税计税依据 按照土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据确定如下： (一)成交价格 情形 计税依据 土地出让、出售、房屋买卖 不含增值税的成交价格（含货币、实物、无形资产及其他经济利益） 土地+地上建筑物或构筑物一并转让 承受方应交付的总价款 土地使用权出让 含出让金、补偿、配套费、实物配建等全部应交付价款 房屋附属设施（车位、车库等） 同一单元：按房屋总价款，同税率不同单元：按合同成交价格 承受已装修房屋 含装修费在内的总价款 18 四、契税计税依据 (二)核定价格 为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。 19 土地使用权赠与 房屋赠与 没有价格的转移土地 房屋权属行为 四、契税计税依据 (三)互换价格差额 土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。 土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零； 1 互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也应按照上述办法确定计税依据。 2 20 四、契税计税依据 (四)土地出让价款与成交价格 以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 21 四、契税计税依据 (五)核定价格与差额 税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。 为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷、逃税款，对纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。 22 四、契税计税依据 (六)计税依据不含增值税 契税计税依据不包括增值税，具体情形为： 01 土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。 土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。 税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。 02 03 23 知识扩展 24 互动环节 【单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的是（ ）。 A. 房屋典当 B. 房屋出租 C. 房屋互换 D. 房屋抵押 【答案】C 【解析】契税的征税范围主要包括：土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与、互换。土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税征税范围。 25 互动环节 【单选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是（ ）。 A. 法定继承人继承房屋 B. 国有土地使用权出让 C. 农村集体土地承包经营权的转移 D. 房屋拆迁获得补偿款 【答案】B 【解析】国有土地使用权出让属于契税征税范围；法定继承人继承房屋、农村集体土地承包经营权转移，不征收契税；房屋拆迁补偿款不属于权属转移行为，不征契税。 26 互动环节 【单选题】下列各项中，不属于契税征税范围的是（ ）。 A. 房屋赠与 B. 以获奖方式承受房屋权属 C. 房屋出租 D. 以抵债方式承受房屋权属 【答案】C 【解析】房屋赠与、获奖承受房屋、抵债承受房屋，均视同房屋权属转移，征收契税；房屋出租未发生权属转移，不征收契税。 27 知识小结 契税计税依据重点汇总表 应税情形 计税依据 土地使用权出让、出售，房屋买卖 不含增值税的成交价格（含货币、实物、无形资产及其他经济利益） 土地使用权、地上建筑物、构筑物一并转让 承受方应支付的总价款 土地使用权出让 含土地出让金、各项补偿费、配套费、实物配建等全部价款 房屋附属设施（车位、车库、储藏室等） 同一不动产单元：按房屋总价款计税不同单元：按合同成交价格计税 承受已装修的房屋 包含装修费用在内的总价款 房屋互换 按支付差价的一方，以差额为计税依据 以投资、抵债、奖励等方式转移权属 参照市场价格核定计税 28 五、契税应纳税额的计算 契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。 其计算公式为：应纳税额=计税依据×税率 以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。 以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。 29 互动环节 【例6-3】2022年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后将其与李某拥有的一套房屋进行互换。经房地产评估机构评估王某获奖房屋价值30万元，李某房屋价值35万元。两人协商后，王某实际向李某支付房屋互换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应缴纳的契税税额。 【答案】以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且互换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所互换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋互换行为分别缴纳契税。 (1)王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额=280000×4%=11200(元)。 (2)王某交换房屋行为应缴纳的契税税额=50000×4%=2000(元)。 (3)王某实际应缴纳的契税税额=11200+2000=13200(元)。 30 六、契税税收优惠 (一)全国法定免税情形 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下： 用于办公的，限于办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋； 1 用于教学的，限于教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋； 2 31 六、契税税收优惠 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下： 用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋； 1 用于科研的，限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋； 2 用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋。 3 32 六、契税税收优惠 2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。 免税情形 具体范围 非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋 1.学校：县级以上批准的学历教育学校、省级批准的技工院校 2.医疗机构：县级以上卫健部门批准、备案设立 3.社会福利机构：养老、残疾人、儿童福利、救助保护等机构 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权 用于农、林、牧、渔业生产 夫妻之间权属变更 婚姻关系存续期间夫妻间变更土地、房屋权属 继承土地、房屋权属 法定继承人通过继承承受 外交机构承受权属 外国驻华使馆、领事馆及国际组织驻华代表机构（依法免税） 33 六、契税税收优惠 (二)地方酌定减免税情形 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： 34 1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。 2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 六、契税税收优惠 (三)临时减免税情形 夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。 1 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 2 自2021年1月1日至2027年12月31日，企业、事业单位改制重组执行以下契税政策： 3 35 六、契税税收优惠 (三)临时减免税情形 夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。 1 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 2 自2021年1月1日至2027年12月31日，企业、事业单位改制重组执行以下契税政策： 3 36 六、契税税收优惠 (三)临时减免税情形 情形 核心条件 契税处理 企业改制 整体改制，原投资主体存续且持股＞75%，承继权利义务 免征 事业单位改制 改制为企业，原投资主体存续且出资＞50% 免征 公司合并 合并为一个公司，原投资主体存续 免征 公司分立 分立为多家公司，投资主体相同 免征 企业破产 债权人（含职工）承受抵债土地房屋 免征 资产划转 政府 / 国资部门行政划转；同一投资主体内部划转；母公司向全资子公司增资 免征 债权转股权 经国务院批准的债转股，新公司承受原企业权属 免征 划拨用地出让、作价出资 出让或国家作价入股承受原划拨用地 征税 股权转让 仅转让股权，土地房屋权属未转移 不征税 37 互动环节 【单选题】根据契税法律制度的规定，下列情形中，免征契税的是（ ）。 A. 企业购买厂房 B. 事业单位用于教学的房屋受让 C. 个人购买商铺 D. 公司受让土地使用权 【答案】B 【解析】国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研的，免征契税。 38 互动环节 【单选题】下列各项中，属于契税免税项目的是（ ）。 A. 非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属 B. 城镇职工按规定第一次购买公有住房 C. 企业之间互换房产并支付差价 D. 个人购买第二套改善性住房 【答案】B 【解析】城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 39 互动环节 【单选题】根据契税法律制度的规定，承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，免征契税的条件是该土地主要用于（ ）。 A. 建设商品房 B. 农、林、牧、渔业生产 C. 建设工业厂房 D. 建设娱乐设施 【答案】B 【解析】承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 40 七、契税征收管理 (一)纳税义务发生时间 项目 核心内容 一般情形纳税义务时间 签订土地、房屋权属转移合同当日或取得合同性质凭证当日 法院、仲裁、监察文书生效 法律文书生效当日 改变用途需补缴已减免契税 改变用途当日 改变土地条件补缴出让金 改变土地使用条件当日 申报缴纳时间 办理权属登记前申报缴纳 不需办理权属登记的 纳税义务发生之日起90 日内申报缴纳 申报单位 以不动产单元为基本单位 41 七、契税征收管理 (二)纳税地点 契税实行属地征收管理。 纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。 42 七、契税征收管理 (三)纳税申报 契税纳税人依法纳税申报时，应填报“财产和行为税税源明细表”(“契税税源明细表”部分),并根据具体情形提交下列资料： 纳税人身份证件。 土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证。 交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证。 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。 04 03 02 01 43 七、契税征收管理 (四)完税凭证与权属登记 事项 核心内容 完税凭证 纳税人完税后，税务机关开具契税完税凭证 登记查验 不动产登记机构办理权属登记时，必须查验契税完税、减免税凭证 未缴契税后果 未按规定缴纳契税的，不予办理权属登记 信息传递 税务机关通过完税凭证、联系单将信息传递给登记机构；实现信息共享的，可不再提供纸质凭证 44 七、契税征收管理 (五)契税的退还 退税情形 核心条件 登记前合同失效 权属登记前，转移合同、凭证不生效、无效、被撤销、解除 法院、仲裁文书导致权属复原 权属转移无效、撤销、解除，权属变更回原权利人 出让土地面积、容积率调整 实际交付面积偏小、容积率调整，退还土地出让价款 新建商品房面积缩水 实际交付面积小于合同约定，返还房价款 45 七、契税征收管理 (五)契税的退还 退税情形 需提交资料 办理流程 登记前合同不生效、无效、被撤销、解除 身份证件、完税凭证复印件 + 相关证明材料 税务机关向不动产登记机构核实符合条件即时受理不符合则一次性告知 法院、仲裁文书导致权属转回原权利人 身份证件、完税凭证复印件 + 生效法律文书 同上 出让土地退款 身份证件、完税凭证复印件 + 补充合同 + 退款凭证 同上 新房面积缩水退款 身份证件、完税凭证复印件 + 补充合同 + 退款凭证 同上 通用便利 可信息共享查验的资料，无需再提交纸质件 — 46 课堂巩固 一、单选题 1.根据契税法律制度规定，契税的纳税人是（ ）。 A.转让土地、房屋权属的单位和个人 B.承受土地、房屋权属的单位和个人 C.土地、房屋的中介方 D.土地、房屋的管理方 【答案】B 【解析】契税由承受方缴纳，转让方不缴，A错误；C、D与契税纳税人无关。 47 课堂巩固 一、单选题 2.甲与乙互换房屋，甲房屋价值150万元，乙房屋价值120万元，乙向甲支付差价30万元（不含增值税），当地契税税率3%。下列说法正确的是（ ）。 A.甲缴契税0.9万元 B.乙缴契税0.9万元 C.甲、乙均不缴 D.甲、乙各缴0.45万元 【答案】B 【解析】互换房屋按差额计税，由多付差价方（乙）缴税；应纳税额=30万×3%=0.9万元。 48 课堂巩固 一、单选题 3.下列情形中，应缴纳契税的是（ ）。 A.法定继承人继承房产 B.夫妻婚内更名房产 C.受赠房产 D.房屋抵押 【答案】C 【解析】A、B属于法定免税；C受赠房产，承受方需缴契税；D抵押权属未转移，不征税。 49 课堂巩固 二、多选题​ 1.下列各项中，属于契税征税范围的有（ ）。 A.土地使用权出让 B.房屋买卖 C.房屋赠与 D.房屋出租 【答案】ABC 【解析】A、B、C均为权属转移，属于征税范围；D出租权属未转移，不征税。 50 课堂巩固 二、多选题​ 2.下列关于契税计税依据的表述，正确的有（ ）。 A.房屋买卖以不含增值税的成交价格为计税依据 B.房屋赠与由税务机关参照市场价格核定 C.房屋互换以互换价格差额为计税依据 D.房屋继承以房屋账面价值为计税依据 【答案】ABC 【解析】A、B、C正确；D法定继承免税，无计税依据。 51 课堂巩固 二、多选题​ 3.下列情形中，免征契税的有（ ）。 A.国家机关办公用房 B.非营利医院医疗用房 C.个人购买首套90㎡以下住房 D.法定继承人继承房产 【答案】ABD 【解析】A、B、D法定免税；C首套90㎡以下减按1%征收，不是免征。 52 课堂巩固 三、判断题​ 1.契税的税率为3%~5%的比例税率，具体适用税率由各省、自治区、直辖市确定。（ ） 【答案】√ 【解析】契税实行幅度比例税率，地方政府在3%-5%内确定适用税率。 53 课堂巩固 三、判断题​ 2.房屋互换，互换价格相等的，免征契税；价格不等的，由少付差价方缴纳契税。（ ） 【答案】× 【解析】不等价互换，由多付差价方缴纳契税，不是少付方。 54 课堂巩固 三、判断题​ 3.土地、房屋典当、抵押、出租，均不属于契税征税范围。（ ） 【答案】√ 【解析】典当、抵押、出租均未发生权属转移，不征收契税。 55 课堂小结 契税法律制度重点汇总表 模块 重点内容 征税范围 1.土地使用权出让、转让、房屋买卖、赠与、互换；2.视同转移：投资入股、抵债、奖励、划转等；3.股权转让不征契税。 计税依据 1.买卖、出让：不含增值税的成交价格；2.房屋互换：支付的差价；3.赠与、无价格：核定市场价；4.含装修费、附属设施、配套费等全部价款。 税率 法定幅度：3%～5%首套 90㎡及以下住房：1% 一般免税 1.非营利学校、医疗、社会福利机构自用；2.承受 “三荒” 用于农林牧渔；3.夫妻婚内更名、法定继承人继承；4.驻华使领馆、国际组织驻华机构； 改制重组免税 符合条件的：企业改制、事业单位改制、公司合并、分立、破产债权人受偿、同一主体内部划转、债转股，均免征契税 纳税义务时间 1.一般：签订权属转移合同当日；2.法律文书：生效当日；3.改变用途、补缴出让金：变更当日。 申报缴纳 1.办理权属登记前申报缴税;2.不需登记的：义务发生日起90 日内申报. 完税与登记 先税后证，未缴契税不予办理不动产登记 退税情形 1.登记前合同无效、撤销、解除；2.法院、仲裁文书导致权属恢复原状；3.土地、房屋面积缩水退还价款。 退税资料 身份证、完税凭证 + 对应证明（合同、文书、退款凭证等），信息共享可免纸质材料 56 课后作业 背诵契税纳税人、征税范围、计税依据、核心免税情形，整理易错点。 完成教材本节课后习题。 计算题：李某购买首套 80㎡住房，不含税总价 120 万，当地首套税率 1%，计算应缴契税。 简答题：简述契税互换房屋的计税规则与免税情形。 课后作业 57 58 $