第六章 第三节 土地增值税法律制度（课件）-《经济法基础》（经济科学出版社）上好课

第六章 财产和行为税法律制度 第三节 土地增值税法律制度 《经济法基础》（经济科学出版社） 上好课 1 教学目标 识记土地增值税应纳税额的核心计算逻辑。 1 掌握土地增值税应纳税额的具体计算步骤。 2 掌握扣除项目差异。 3 准确计算减免后的应纳税额。 4 情景导入 纳税人 转让收入 （不含税） 扣除项目合计 （万元） 增值额 土地增值税处理 房地产开发企业 （新建房） 8000万元 6250=1500+3000+450+400+(1500+3000)×20% 1750万元 正常计算缴纳 张某（转让旧房） 120万元 95=80+10+5 25万元 正常计算缴纳 村民委员会 500万元 — — 免征土地增值税 （农村集体产权制度改革权属转移） 3 一、土地增值税纳税人 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 1993年12月13日 国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 之后 财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关土地增值税的规定、办法。 1995年1月27日 财政部印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。 4 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。 此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。 5 单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 个人包括个体经营者和其他个人。 二、土地增值税征税范围 (一)征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。 国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人转让国有土地使用权的行为征税。 国有土地出让，因为土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税之列。 6 二、土地增值税征税范围 (一)征税范围的一般规定 2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。 项目 具体范围 征税规定 地上建筑物 厂房、仓库、商铺、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等（含地上、地下附属设施） 转让其产权，一并征收土地增值税 附着物 附着于土地、不能移动，移动即受损的种植物、养殖物及其他物品 连同房地产一并转让的，计入征税范围 增值额口径 转让房地产的全部增值额（土地使用权+建筑物+附着物） 不只对土地使用权增值征税，整体增值均计税 7 二、土地增值税征税范围 (一)征税范围的一般规定 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 情形 具体行为 说明 亲属赠与 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 不征收土地增值税 公益赠与 通过境内非营利社会团体、国家机关赠与 1.用途：教育、民政、公益事业 2.示例：中国红十字会、青基会等非营利公益组织 不征收土地增值税 8 二、土地增值税征税范围 (二)征税范围的特殊规定 情形 是否征收土地增值税 关键规则 房企开发产品转自用、出租 不征 产权未发生转移 房地产交换 一般征收个人互换自有居住用房 免征 产权转移+实物收入；个人居住用房互换可免税 合作建房 分房自用：暂免建成后转让：征收 自用暂免，转让征税 房地产出租 不征 无产权转让，仅取得租金收入 房地产抵押 抵押期间：不征以房抵债：征收 抵押期权属不变；抵债属权属转移 代建行为 不征 权属未转移，属于劳务收入 房地产重新评估增值 不征 无权属转移、无实际收益 土地使用者实质处置土地 征收 不论是否办证，实质转让并获利即征税 9 互动环节 【单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应征收土地增值税的是（ ）。 A.国有土地使用权出让 B.房地产的出租 C.国有土地使用权转让 D.房地产的抵押 【答案】C 【解析】国有土地使用权出让：不征收土地增值税；国有土地使用权转让：属于土地二级市场交易，征收土地增值税；房地产出租、抵押：未发生权属转移，不征收。 10 互动环节 【单选题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是（ ）。 A.以房地产进行投资、联营，将房地产转让到所投资、联营的企业中 B.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资 C.房地产的继承 D.单位之间互换房地产 【答案】C 【解析】房地产继承、赠与：不征收土地增值税；以房地产投资联营：暂免征收；但房地产开发企业建造商品房投资，征收；单位之间互换房地产：发生权属转移且有实物收入，征收。 11 互动环节 【单选题】某房地产开发公司将开发的商品房用于职工福利分配给本公司员工，该行为应认定为（ ）。 A.视同销售房地产，征收土地增值税 B.视同销售房地产，减半征收土地增值税 C.视同销售房地产，按规定计征土地增值税 D.不征收土地增值税 【答案】C 【解析】房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。 12 三、土地增值税税率 (一)房产税的征税对象 土地增值税实行四级超率累进税率： 1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 注意：上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 13 三、土地增值税税率 (一)房产税的征税对象 土地增值税四级超率累进税率表 14 四、土地增值税计税依据 (一)应税收入的确定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 15 四、土地增值税计税依据 (一)应税收入的确定 收入类型 具体内容 计价方式 货币收入 现金、银行存款、国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券 按实际取得金额 实物收入 钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产 按公允价值确认 其他收入 专利权、商标权、著作权、土地使用权、商誉等无形资产或财产权利 按评估价格确认 外币收入 取得的外国货币 按取得当天或当月 1 日市场汇价折算人民币； 分期收款按实际收款日或当月 1 日汇率 16 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容： 1.取得土地使用权所支付的金额。 17 (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 (2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 2.房地产开发成本。 房地产开发成本，是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。 18 土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 3.房地产开发费用。 扣除情形 可扣除开发费用计算公式 利息扣除限制 能按项目分摊利息+能提供金融机构证明 利息（地价款+开发成本）×5% 以内 ① 不超商业银行同期同类贷款利率 ② 超国家上浮幅度部分不得扣 ③ 逾期利息、加罚利息不得扣 不能分摊利息 或 不能提供金融证明 （地价款+开发成本）×10% 以内 不单独扣除利息 19 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 3.房地产开发费用。 财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定： 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 20 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 4.与转让房地产有关的税金。 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。 因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 21 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 5.财政部确定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%计算扣除。 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。 22 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 6.旧房及建筑物的扣除金额。 扣除方式 计算公式 要点说明 按评估价格扣除 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 扣除总额=评估价格+地价款+相关费用+转让环节税金 1.评估价需税务机关确认 2.无地价款凭据的，地价款不得扣除 按购房发票扣除 扣除总额=发票金额×(1+5%×持有年限) +契税+转让环节税金 1.每年加计5% 2.契税可扣，但不参与5%加计 23 四、土地增值税计税依据 (二)扣除项目及其金额 7.计税依据的特殊规定。 情形 核定方式 核心规则 隐瞒、虚报成交价格 按同类房地产市场评估价确定收入 税务机关以评估价替代申报收入 提供扣除项目金额不实 按房屋评估价+土地基准地价确定扣除项目 房产：重置成本×成新度 土地：基准地价 成交价低于评估价且无正当理由 按评估的市场交易价确定收入 不认可偏低的申报价格 房企视同销售 1.本企业同期同类房产平均价 2.税务机关参照市场价、评估价 所有权转移即视同销售 24 知识扩展 25 互动环节 【单选题】计算土地增值税时，对于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金，不允许作为 “与转让房地产有关的税金” 单独扣除的是（ ）。 A.印花税 B.城市维护建设税 C.教育费附加 D.地方教育附加 【答案】A 【解析】房地产开发企业的印花税已计入管理费用，不再作为税金单独扣除；非房地产开发企业的印花税可作为税金单独扣除。 26 互动环节 【单选题】某工业企业 2025 年转让一栋旧仓库，取得不含税转让收入 400 万元，缴纳相关税费共计 12 万元。该仓库原造价 200 万元，经评估其重置成本为 600 万元，成新度折扣率为 50%。该企业计算土地增值税时，准予扣除的项目金额合计为（ ）万元。 A.212 B.300 C.312 D.612 【答案】C 【解析】准予扣除项目金额 = 旧房及建筑物的评估价格+转让环节缴纳的税金 =（重置成本×成新度折扣率）+税金 =（600 × 50%）+ 12 = 312万元 27 互动环节 【单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人转让房地产取得的应税收入的是（ ）。 A.货币收入 B.实物收入 C.无形资产收入 D.代扣代缴的税款 【答案】D 【解析】土地增值税的应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。代扣代缴的税款不属于纳税人取得的收入，不得计入收入总额。 28 五、土地增值税应纳税额的计算 (一)应纳税额的计算公式 增值额与扣除项目金额比率 税率 速算扣除系数 应纳税额计算公式 ≤50% 30% 0 增值额 × 30% 50%＜增值额≤100% 40% 5% 增值额 ×40% − 扣除项目金额 ×5% 100%＜增值额≤200% 50% 15% 增值额 ×50% − 扣除项目金额 ×15% ＞200% 60% 35% 增值额 ×60% − 扣除项目金额 ×35% 29 五、土地增值税应纳税额的计算 (二)应纳税额的计算步骤 根据上述计算公式，土地增值税应纳税额的计算可分为以下四步： (1)计算增值额。 增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 (2)计算增值率。 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% (3)确定适用税率。按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。 (4)计算应纳税额。 土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 30 七、土地增值税征收管理 (一)纳税申报 申报期限 转让房地产合同签订后 7 日内 申报 预售房处理 竣工结算前可预征土地增值税，项目清算后多退少补 频繁转让处理 经税务机关同意，可定期申报 申报资料 产权证书、转让合同、评估报告及相关资料 申报地点 房地产所在地主管税务机关 31 七、土地增值税征收管理 (二)纳税清算 1.土地增值税的清算单位。 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 01 02 32 七、土地增值税征收管理 (二)纳税清算 2.土地增值税的清算条件。 (1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 33 ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。 七、土地增值税征收管理 (二)纳税清算 2.土地增值税的清算条件。 (2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%,剩余的可售建筑面积已经出租或自用； 取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省级税务机关规定的其他情况。 04 03 02 01 34 七、土地增值税征收管理 (二)纳税清算 3.土地增值税清算应报送的资料。 资料类别 具体内容 基础申报资料 清算书面申请、土地增值税纳税申报表 收入、成本、费用证明 竣工决算报表、地价款凭证、土地出让合同、贷款利息结算单、工程结算单、商品房购销合同统计表 其他资料 主管税务机关要求的其他清算证明资料 委托中介鉴证 税务中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》 35 七、土地增值税征收管理 (二)纳税清算 4.清算后再转让房地产的处理。 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 36 七、土地增值税征收管理 (二)纳税清算 5.土地增值税的核定征收。 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以实行核定征收土地增值税： (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； (4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； (5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 37 七、土地增值税征收管理 (三)纳税地点 项目 核心规定 纳税地点 向房地产所在地主管税务机关申报纳税 所在地含义 房地产的坐落地 跨地区房产 房地产坐落在两个或以上地区的，分别向各坐落地税务机关申报纳税 38 课堂巩固 一、单选题 1.根据土地增值税法律制度的规定，土地增值税应纳税额的计算公式是（ ）。 A.应纳税额=增值额×适用税率 B.应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 C.应纳税额=转让收入×适用税率-扣除项目金额 D.应纳税额=（转让收入-扣除项目金额）×速算扣除系数 【答案】B 【解析】土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 39 课堂巩固 一、单选题 2.某房地产开发企业转让新建商品房，取得转让收入6000万元（不含增值税），取得土地使用权支付金额1200万元，房地产开发成本2000万元，房地产开发费用320万元，与转让房地产有关的税金300万元。已知该企业可加计20%扣除，当地土地增值税四级超率累进税率：增值率≤50%税率30%（速算扣除系数0）。该企业应缴纳土地增值税（ ）万元。 A.144 B.462 C.360 D.480 【答案】B 【解析】第一步：扣除项目金额=1200+2000+320+300+（1200+2000×20%=1200+2000+320+300+640=4460万元；第二步：增值额=6000-4460=1540万元；第三步：增值率=1540÷4460×100%≈34.53%（≤50%）；第四步：应纳税额=1540×30%-4460×0=462。 40 课堂巩固 一、单选题 3.根据2025年土地增值税最新政策，下列情形中，暂不征收土地增值税的是（ ）。 A.房地产开发企业转让新建普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% B.村民委员会将国有土地使用权转移到农村集体经济组织名下 C.因国家建设需要依法收回房地产 D.个人转让自有居住满5年的住房 【答案】B 【解析】根据2025年新增政策，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。 41 课堂巩固 二、多选题​ 1.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于房地产开发企业转让新建房扣除项目的有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.加计扣除 D.旧房评估价格 【答案】ABC 【解析】选项A、B、C均属于房地产开发企业转让新建房的扣除项目；选项D，旧房评估价格属于转让旧房的扣除项目，与新建房无关，排除。 42 课堂巩固 二、多选题​ 2.根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税应纳税额计算的表述中，正确的有（ ）。 A.增值额=转让收入-扣除项目金额 B.增值率=增值额÷扣除项目金额×100% C.应纳税额=增值额×适用税率 D.房地产开发企业转让新建房可加计20%扣除 【答案】ABD 【解析】选项A、B、D表述均正确；选项C错误，土地增值税实行四级超率累进税率，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，不可直接用增值额乘以税率。 43 课堂巩固 二、多选题​ 3.根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，免征土地增值税的有（ ）。 A.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% B.因国家建设需要依法征收的房地产 C.个人转让自有居住满5年的住房 D.村民委员会将国有土地使用权转移到农村集体经济组织名下 【答案】ABC 【解析】选项A、B、C均属于免征土地增值税的情形；选项D属于2025年新增的“暂不征收”情形，并非免征，排除。 44 课堂巩固 三、判断题​ 1.土地增值税实行四级超率累进税率，计算应纳税额时，无需使用速算扣除系数，直接用增值额乘以对应税率即可。（ ） 【答案】× 【解析】土地增值税实行四级超率累进税率，计算应纳税额时，需结合速算扣除系数简化计算，公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，题干表述错误。 45 课堂巩固 三、判断题​ 2.非房地产开发企业转让新建房，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。（ ） 【答案】× 【解析】加计扣除仅适用于房地产开发企业转让新建房，非房地产开发企业转让新建房无加计扣除优惠，题干表述错误。 46 课堂巩固 三、判断题​ 3.转让旧房的，扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金。（ ） 【答案】√ 【解析】转让旧房，扣除项目金额均包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的。 47 课堂小结 土地增值税法律制度重点汇总表 模块 重点内容 征税范围 1.转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物2.产权必须转移，取得增值收入3.不征税：出租、抵押期内、代建、评估增值、自用、未转产权4.视同销售：投资、分配、抵债、福利、奖励等 不征税赠与 1.赠与直系亲属或直接赡养义务人2.通过境内非营利团体、国家机关赠与公益事业 应税收入 1.货币收入：现金、存款、有价证券2.实物收入：按公允价值确认3.其他收入：无形资产，按评估价确认4.外币按收款当日、当月 1 日汇率折算 扣除项目 1.取得土地使用权支付的金额2.房地产开发成本3.开发费用（按利息两种方式扣除）4.与转让有关的税金5.房企加计扣除 20% 旧房扣除 1.评估价：重置成本 × 成新度 + 地价款 + 税金2.发票法：发票额每年加计 5%+ 契税 + 税金 核定情形 1.瞒报、低价无正当理由：按评估价定收入2.扣除不实：按评估价 + 基准地价核定 税率 增值率≤50%：30%，速算扣除50%＜≤100%：40%，扣5%100%＜≤200%：50%，扣15%＞200%：60%，扣35% 免税、优惠 1.普通住宅增值率≤20% 免税2.国家征收、收回房地产 免税3.旧房作公租房且增值率≤20% 免税4.个人转让住房 暂免征税 申报缴纳 1.合同签订后 7 日内 申报2.预售房可预征，清算后多退少补3.频繁转让可定期申报 纳税地点 房地产坐落地；跨地区分别申报 48 课后作业 复习本节课知识点，背诵土地增值税应纳税额计算公式、计算步骤、扣除项目差异、四级超率累进税率表及2025年新增优惠政策，整理易错点清单。 完成教材课后对应习题，巩固知识点和计算能力。 简答题：简述房地产开发企业转让新建房与非房地产开发企业转让新建房的扣除项目差异，及2025年土地增值税新增优惠政策的具体内容 课后作业 49 50 $