5.3 房地产开发产品的核算（课件）《行业会计比较》（人民邮电出版社）

行业会计比较 项目五 房地产企业典型业务核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 任务情境 通过对房地产开发成本核算的学习可知，房地产开发是一项系统工程，并且随着社会经济的不断进步和我国房地产市场的不断发展，房地产开发已变得越来越专业化和规范化。开发完成的房地产产品，包括商品性建设用地、可转让的配套设施、商品房、出租房、周转房和代建工程等。房地产企业在销售、出租或转让开发产品时，由于不同的房地产开发产品具有各自不同的用途和特点，尤其是商品房产品价值高、经营风险大，有很多区别于一般制造企业的独特的销售方式，从而使得房地产开发企业也需要根据开发产品的不同和销售方式的不同采取相应的核算方法。本单元继续以银河房地产开发公司开发的丽园小区为案例，解析不同的房地产开发产品的核算方法。通过学习，你应能够掌握房地产开发企业主要开发产品的典型业务的核算方法。 一、商品房的核算 销售房屋建筑面积的确定 整栋销售的商品房销售面积 即为整栋商品房的建筑面积，地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除。 分套销售的商品房销售面积 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 任务5.3 房地产开发产品的核算 （1）计算公用建筑面积。 （2）计算公用建筑面积分摊系数。 （3）计算各套分摊的公用建筑面积。 3 一、商品房的核算 商品房销售的会计核算 一次性全额收款方式销售商品房 任务5.3 房地产开发产品的核算 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据，且办妥房屋移交手续时确认收入。 4 一、商品房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 【例5-13】银河房地产开发公司开发的丽园小区A区101栋商品房完工，建筑面积共5 000平方米，共40套房屋，其中房屋的公用建筑面积为1 000平方米（其中有600平方米为可以单独出售的地方车库），各套房屋套内建筑面积为100平方米，不含税售价10 000元/平方米，增值税税率10%。现出售5套房，已办妥产权移交手续并收到价款。该栋房屋的开发成本为7 000元/平方米。 5 一、商品房的核算 商品房销售的会计核算 分期收款方式销售商品房 任务5.3 房地产开发产品的核算 应按销售合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现。 应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，冲减财务费用。 房地产开发企业分期收款销售应设置“长期应收款”科目和“未实现融资收益”科目。 6 一、商品房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 【例5-14】银河房地产开发公司开发的丽园小区B区201栋房以分期收款方式销售给云天公司，销售面积共5 000平方米，不含税售价11 000元/平方米，增值税税率10%。按合同约定分四年均等付清房款，于首付房款时一次开具全额增值税发票，在房屋交付时支付第一次房款。该栋房屋的开发成本为7 500元/平方米。折现率为6%。 7 一、商品房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 8 一、商品房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 9 一、商品房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 10 一、商品房的核算 商品房销售的会计核算 通过银行按揭贷款方式销售商品房 任务5.3 房地产开发产品的核算 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 【例5-15】银河房地产开发公司通过按揭贷款方式出售商品房10套，不含税销售额为1 200万元，增值税率10%。收取定金20万元，银行按揭风险抵押金为商品房不含税销售额的5%，首付款为30%。商品房的总开发成本为650万元。 11 一、商品房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 12 一、商品房的核算 商品房销售的会计核算 预售方式（期房）销售商品房 任务5.3 房地产开发产品的核算 采取预售方式销售商品房的，在签订正式合同、办理移交时确认收入的实现。在预收订金时，通过“预收账款”核算。 【例5-16】银河房地产开发公司在开发丽园小区商品房时，为筹集开发建设资金，通过预售方式向客户收取房价的30%作为定金，余款在房屋产权移交时再收取。共销售商品房5 000平方米，不含税售价为9 000元/平方米，该批预售房的预算总成本为3 150万元。一年后房屋竣工，该批预售房决算的实际总成本为3 000万元。 13 一、商品房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 14 二、出租房的核算 出租房的性质 出租房属于企业资产的一部分，但不同于企业的固定资产，出租房是通过收取租金的方式盈利的，应通过“投资性房地产”科目核算。 出租投资性房地产取得的租金收入，属于房地产企业的其他业务范围，记入“其他业务收入”科目，成本记入“其他业务成本”科目。 出租的投资性房地产转为出售的，应按主营业务的处理方法进行核算。 任务5.3 房地产开发产品的核算 15 二、出租房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 【例5-17】银河房地产开发公司开发的丽园小区商铺完工，公司采用公允价值模式计量该商铺。公司与兴盛公司签订了租赁协议，将其中一间开发成本为800万元、公允价值为1 000万元的商铺出租给该企业使用。租赁合同约定，该商铺于完工时开始起租，每月收取租金6万元，增值税0.6万元。银河房地产开发半年后，该商铺的公允价值为1 300万元，一年后租赁期满，企业收回该商铺，并以1 500万元不含税价出售，增值税150万元，出售款已收讫。 16 二、出租房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 17 二、出租房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 【例5-18】接例5-17，如果银河房地产开发公司投资性房地产采用成本模式核算，则例5-17有关会计处理如下。 18 三、周转房的核算 周转房增加的核算 企业开发明确用于安置拆迁居民周转使用的周转房和临时简易房屋，在开发完成时，将其开发成本先转入“开发产品——房屋”账户，实际将房屋投入安置使用时，再从“开发产品——房屋”转入“周转房——在用周转房”账户。 任务5.3 房地产开发产品的核算 19 三、周转房的核算 周转房摊销的核算 周转房损耗价值的摊销主要采用年限平均摊销法，一般按月计提 周转用临时简易房屋由于周转使用次数有限，一般可按预计周转使用次数计提每周转使用一次的摊销额 摊销额作为开发期间的费用，计入土地、配套设施或房屋的开发成本 任务5.3 房地产开发产品的核算 20 三、周转房的核算 周转房修理费用的核算 按其受益对象，作为开发期间的费用计入土地、配套设施、房屋的开发成本 任务5.3 房地产开发产品的核算 21 三、周转房的核算 周转房减少的核算 周转房减少是指改变周转房的用途，将其转作商品房对外销售 任务5.3 房地产开发产品的核算 （1）按周转房的摊余价值，借记“主营业务成本”账户 （2）按周转房累计摊销额，借记“周转房——周转房摊销”账户 （3）按周转房原值，贷记“周转房——在用周转房”账户 22 三、周转房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 【例5-19】银河房地产开发公司为安置丽园小区的动迁居民，将其建造的205栋作为周转房，该商品房实际开发成本为3 838.2万元。在使用过程中，按月计提周转房摊销额，该商品房预计使用年限为50年，预计残值率4%。使用数月后，以银行存款支付周转房发生的修理费用40 000元，15个月后，丽园小区竣工，公司将该栋周转房作为商品房对外销售，不含税收入5 000万元，增值税500万元。房款已存入银行。 23 三、周转房的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 24 四、土地转让的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 房地产开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。 土地开发属于房地产开发企业的主要经营业务之一，土地转让收入应通过“主营业务收入”核算，土地转让成本记入“主营业务成本”科目。 25 四、土地转让的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 【例5-20】银河房地产开发公司将开发完工的一块商品性建设场地转让给康达公司，不含税转让价2 000万元，增值税200万元，款项通过银行收讫。该地块开发成本为1 500万元。 26 五、配套设施转让的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 房地产开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发的大型配套设施，如商店、银行储蓄所等，可以进行有偿转让。 【例5-21】银行房地产开发公司将开发的丽园小区商店配套设施转让给惠民超市，不含税转让价10 000 000元，增值税1 000 000元，款项通过银行收讫。该商店开发成本为6 255 000元。 27 六、代建工程的核算 任务5.3 房地产开发产品的核算 房地产开发企业代委托单位开发的代建工程，应在工程竣工验收、办理财产交接手续，并将代建工程价款结算账单提交委托单位时确认收入，并于同期结转代建工程成本。 【例5-22】银河房地产开发公司接受市政工程管理部门委托，代为扩建丽园小区旁边的丽园路街道完工交付使用，不含税价款900万元，增值税90万元，款项通过银行收讫。该代建工程开发成本为670万元。 28 Thank you… $$