5.1 房地产开发企业认知（课件）《行业会计比较》（人民邮电出版社）

行业会计比较 项目五 房地产企业典型业务核算 主要内容 任务5.1 房地产开发 企业认知 任务5.2 房地产开发 成本的核算 任务5.3 房地产开发 产品的核算 学习目标 熟悉房地产业的主要经营业务及其核算特点 能结合典型的房地产开发业务对房地产项目开发成本进行核算 能对房地产开发产品的销售、出租和转让业务进行核算 任务.1 房地产开发企业认知 任务情境 近年来，中国的房地产业得到了快速发展，商品房市场及其价格变化也受到了社会的广泛关注，成为社会热点话题，可以说房地产市场牵动着千家万户的切身利益。在本模块里，本书将以一个房地产企业为例，为你解析房地产企业的典型经济业务，在你了解了房地产企业的经营业务及其成本核算方法后，也可以有利于你对房地产市场的理解和分析。在本单元，你需要先从了解房地产开发企业的经营活动及其特点入手，对房地产企业的业务核算有初步的了解。 一、房地产开发企业的主要经营业务 房地产开发企业的主要业务 任务5.1 房地产开发企业认知 一、房地产开发企业的主要经营业务 房地产开发的过程 投资机会选择和决策阶段 招投标及合同签订阶段 建设施工阶段 销售或出租阶段 售后服务阶段 任务5.1 房地产开发企业认知 一、房地产开发企业的主要经营业务 房地产开发企业的经营特点 任务5.1 房地产开发企业认知 二、房地产开发企业典型业务的核算特点 会计核算周期较长 开发经营业务复杂 资金需求量大 任务5.1 房地产开发企业认知 任务5.2 房地产开发成本的核算 任务情境 随着现代化城市的发展，房地产开发企业开发的居民小区相较于传统的居民住宅，其房屋设计更加合理，配套设施更加完善，绿化的园林环境使人赏心悦目。这也导致房地产开发企业在开发经营业务上综合性更强、涉及面更广，其开发成本的核算内容和核算过程都更为复杂。本单元将以银河房地产开发公司开发的丽园小区为例，完整介绍房地产开发企业的产品开发成本的核算过程和核算方法。通过学习，你应能从总体上掌握房地产开发企业的成本核算原理，并结合典型的房地产开发业务，对各类开发产品进行成本核算。 一、房地产开发成本核算概述 成本核算对象 开发项目的成本核算对象是指在房地产产品开发过程中，为了归集和分配费用而确定的费用承担者，即以什么项目为对象来归集分配开发费用。 ①以开发项目的开发顺序分阶段作为成本核算对象 ②以开发项目的单项工程为成本核算对象 ③以同一开发地点的若干群体开发项目为成本核算对象 ④按区域、部位、开发期作为成本核算对象 任务5.2 房地产开发成本的核算 一、房地产开发成本核算概述 开发成本的构成内容 开发产品成本按用途划分 （1）土地开发成本 （2）房屋开发成本 （3）配套设施开发成本 （4）代建工程开发成本 任务5.2 房地产开发成本的核算 一、房地产开发成本核算概述 开发成本的构成内容 开发产品成本按成本项目划分 （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）基础设施费 （4）建筑安装工程费 （5）配套设施费 （6）开发间接费用 任务5.2 房地产开发成本的核算 一、房地产开发成本核算概述 开发成本核算的账户设置 “开发成本”账户 成本类账户。主要用来核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 “开发间接费用”账户 成本类账户。用来核算企业内部独立核算单位，为开发产品而发生的各项间接费用，该账户的借方登记发生的各项间接费用，贷方登记分配结转的开发间接费用，该账户期末无余额。 “开发产品”账户 资产类账户，用来核算企业已完工开发产品的实际成本。 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 开发间接费用的核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用 为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-1】银河房地产公司为增值税一般纳税人，本月共发生开发间接费用70 000元，公司目前各开发产品实际发生的直接成本总计800 000元，具体资料如表5-2所示。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 土地开发成本的核算 为了销售或有偿转让而开发的商品性建设用地 （1）各项开发费用通过“开发成本——土地开发”账户进行归集 （2）土地开发完工、结转完工成本时，开发成本从“开发成本——土地开发”账户转入“开发产品——土地”账户 直接为本企业兴建商品房或其他经营性房屋而开发的自用建设用地 （1）各项开发费用通过“开发成本——土地开发”账户进行归集 （2）土地开发完工、结转完工成本时，开发成本从“开发成本——土地开发”账户转入“开发成本——房屋开发”或“开发成本——配套设施开发”等 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-2】银河房地产公司本月有关土地开发支出资料如表5-4所示。假设不考虑增值税。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-3】接例5-2，假定该土地开发工程本月开工，本月完工并验收合格，其中自用的土地准备作为商品房开发用地。结转完工工程开发成本。 二、房地产开发成本核算的具体方法 配套设施开发成本的核算 第一类：开发小区内开发的、不能有偿转让的公共配套设施 第二类：能有偿转让的、城市规划中规定的大配套设施项目 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-4】银河房地产开发公司开发丽园小区，该小区由A区商品房、B区商品房、出租房和周转房组成，本年度在开发过程中，共建造三项配套设施，分别为：商店、居委会办公楼、幼儿园。其中，商店可有偿转让给个人，居委会办公楼随房屋同步开发，幼儿园设施在商品房完工后建造。四个项目的基础设施和建筑安装工程均出包给启星建筑公司。为了及时计算出售商品房等的开发成本，对幼儿园设施以各项开发产品的预算成本为基数，采用预提的方式计入有关开发产品成本。有关资料如下。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 房屋开发成本的核算 土地征用及拆迁补偿费 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-5】银河房地产开发公司开发丽园小区，共发生土地开发成本1800万元，开发完成后结转有关土地开发成本，如表5-7所示。 二、房地产开发成本核算的具体方法 房屋开发成本的核算 前期工程费 任务5.2 房地产开发成本的核算 若能预先分清成本核算对象，应直接计入相关成本核算对象的开发成本 若不能确定成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的，应按一定的标准将其分配计入有关受益的成本核算对象的开发成本 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-6】银河房地产开发公司开发丽园小区，共发生前期工程费3 300万元，假设全部以银行存款支付，不考虑增值税，详细资料如表5-8所示。 二、房地产开发成本核算的具体方法 房屋开发成本的核算 基础设施费 任务5.2 房地产开发成本的核算 如果能直接确定成本核算对象的，可直接计入受益对象的开发成本 如果不能直接确定成本核算对象，或应由两个以上成本核算对象共同负担的，先通过“开发成本——土地开发”账户进行归集，土地开发完成后再按一定的分配标准，分配计入各受益对象的开发成本 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-7】银河房地产开发公司开发丽园小区，共发生基础设施费6 000万元，假设全部以银行存款支付，不考虑增值税，详细资料如表5-9所示。 二、房地产开发成本核算的具体方法 房屋开发成本的核算 建筑安装工程费 任务5.2 房地产开发成本的核算 （1）采用出包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 （2）采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-8】银河房地产开发公司开发丽园小区，共发生建筑安装工程费15 900万元，增值税1 590万元，全部出包给启星建筑公司完成，全部工程款以银行存款支付，详细资料如表5-10所示。 二、房地产开发成本核算的具体方法 房屋开发成本的核算 配套设施费 任务5.2 房地产开发成本的核算 1、配套设施与房屋建设同步时 2、配套设施与房屋建设不同步时 能直接确定成本核算对象的，则直接计入房屋开发成本。 不能直接确定，或应由两个以上成本核算对象共同负担的，先在“开发成本——配套设施开发”账户的借方归集配套设施完工时，再按一定的分配标准分配计入各成本核算对象的“开发成本”账户。 采用预提方法确定完工房屋应负担的配套设施支出，计入房屋开发成本中。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-9】银河房地产开发公司开发丽园小区，居委会办公楼配套设施建设共发生支出270万元，其中征地拆迁费18万元，前期工程费33万元，基础设施费60万元，建筑安装费159万元。按受益对象分配其开发支出，如表5-11所示，结转其开发成本。 二、房地产开发成本核算的具体方法 房屋开发成本的核算 开发间接费 任务5.2 房地产开发成本的核算 先通过“开发间接费用”账户的借方归集，期末，按一定的标准分配计入各有关开发产品的成本账户。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-10】银河房地产开发公司开发丽园小区，共发生开发间接费用2 400万元，假设一次性分配结转开发间接费用，如表5-12所示。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-11】银河房地产开发公司开发丽园小区，A区房屋和可转让的配套设施商店房屋均已竣工验收，如表5-13所示，为有关开发项目的费用开支资料，结转开发产品的完工成本。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 二、房地产开发成本核算的具体方法 代建工程开发成本的核算 任务5.2 房地产开发成本的核算 代建工程是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各项工程。主要包括建设场地、各种房屋和市政工程等，例如城市道路、园林绿化、基础设施等。 二、房地产开发成本核算的具体方法 任务5.2 房地产开发成本的核算 【例5-12】银河房地产开发公司接受市政工程管理部门委托，代为扩建丽园小区旁边的丽园路街道。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费400万元，前期工程费50万元，应付启星建筑公司基础设施工程款200万元，增值税20万元，分配开发间接费用20万元。工程目前已完工并验收合格。 Thank you… $$