第五章 房地产评估（课件）-《资产评估》同步教学（第二版高教版）

同步教学 《资产评估》（第二版高教版） 第五章 房地产评估 第五章 房地产评估 本章目录 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格的构成 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第六节 其它评估方法在房地产评估中的应用 第七节 在建工程评估 第五章 房地产评估 学习目标 知识要求： 了解房地产的概念 理解房地产评估的特点及原则 理解影响房地产评估的因素 掌握房地产的价格构成和评估方法 技能要求： 会根据实际情况判断影响房地产价格的具体因素 会根据实际情况选择恰当的评估方法，准确估算被评估房地产的价值 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地所有权归国家或集体所有，土地使用者仅拥有土地使用权，房地产市场上的土地转让是指土地使用权的转让，地价则是指土地使用权的转让价格。 二、房地产的特点 不可移动性 区域差异性 长期使用性 影响因素多样性 保值与增值性 个体差异性 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 三、房地产评估的原则 合法原则 最佳使用原则 区位原则 替代原则 评估时点原则 四、房地产评估程序 明确评估基本事项，签订评估协议 合理配备人员，制定评估计划 实地勘察，收集资料 选择评估方法 确定被评估房地产价值 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 五、房地产评估的方法 房地产评估的方法体系 剩余法（假设开发法） 基准地价系数调整法 路线价法 衍生方法 收益法 成本法 市场法 基本方法 购买年法 残余法 长期趋势法 其它方法 房地产评估方法 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 五、房地产评估的方法 常用的房地产评估方法 评估方法 适用范围 不适用 备注 收益法 有收益的房地产价值评估，如：商 场、写字楼的商业地产。 政府机关、学校等公 用、公益性房地产。 关键收益的预测和 折现率的确定。 市场法 有适合的类似房地产交易实例即 可，如城市土地转让。 没有或较少有房地产交易的地区；很少有交易的房地产类型如古民居；公用、公益性房地产。 与评估对象相类似 的房产交易越多， 市场法越有效。 成本法 新开发建造、计划建造或只针对个 别用户的特殊需要建造的房地产项 目；成交实例少，无法利用市场 法、收益法进行评估的房地产；单 纯的建筑物评估。如：政府办公 楼、学校、医院等公用、公益性房 地产；新开发土地。 市场交易活跃地产项目 成本法在土地评估 中应用范围受到一 定限制。 第五章 房地产评估 第二节 房地产价格的构成 一、影响房地产价格的因素 一般因素 社会因素 经济因素 房地产政策 区域因素 个别因素 影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素 二、房地产价格的构成 新建房地产的价格由取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用和开发利润组成。 第五章 房地产评估 第二节 房地产价格的构成 三、房地产价格的种类 土地价格 土地价格（即地价）是土地使用权的价格，通常指空地的价格。国的地价体系，地价可具体分为基准地价、标定地价、出让地价、转让地价及其它地价。 建筑物价格 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不含占用的土地价格。 房地产价格 房地产价格是土地(地产)价格和房产价格的统称。通常所称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地的价格，即房地产价格。 第五章 房地产评估 第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、收益法的计算公式 限期等额收益评估法 有限期等额收益评估法 二、房地产评估收益法的评估程序 收集资料 估算被评估房地产的年净收益 确定折现率 确定被评估算房地产的价值 第五章 房地产评估 第四节 市场法在房地产评估中的应用 一、市场法的计算公式 市场法的基本计算公式为： 其中：P为被估房地产的评估价值，为可比交易实例价格，A为交易情况修正系数，B为交易日期修正系数，C为房地产状况修正系数，D为容积率修正系数，E为土地使用年期修正系数。 第五章 房地产评估 第四节 市场法在房地产评估中的应用 二、房地产评估市场法的评估程序 收集交易资料 选择交易实例 因素修正 确定房地产的评估价值 第五章 房地产评估 第五节 成本法在房地产价值评估中的应用 一、成本法在土地价值评估中的应用 二、成本法在新建房地产评估中的应用 第五章 房地产评估 第五节 成本法在房地产价值评估中的应用 三、成本法在旧建筑物评估中的应用 贬值扣减法 旧房屋建筑物的评估价值=重置成本－年贬值额×已使用年限 成新率法 旧房屋建筑物的评估价值=建筑物的重置成本×成新率 其中：成新率根据旧建筑物的新旧程度按比例折扣。 第五章 房地产评估 第六节 其它评估方法在房地产评估中的应用 一、假设开发法 假设开发法的适用范围 开发的土地价值的估算； 将生地开发成熟地的土地的评估； 拆迁改造的再开发土地的评估。 假设开发法的评估程序 假设开发法的评估程序分为六步，即收集被评估资产的相关资料；确定评估对象的最佳开发利用方式；预测房地产的售价；估算各项成本费用；确定开发商的利润；确定被评估对象的价值。 第五章 房地产评估 第六节 其它评估方法在房地产评估中的应用 二、基准地价修正法 基准地价的含义 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅、工业厂房等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 适用范围 基准地价修正法的适用范围包括：一是适用于完成基准地价评估的城镇土地评估；二是基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，特别是大面积、数量众多的土地价值评估。 基准地价修正法基本思路 基准地价测算的基本思路 基准地价修正法的基本思路 第五章 房地产评估 第六节 其它评估方法在房地产评估中的应用 二、基准地价修正法 基准地价修正法评估的程序 收集、整理土地定级估价成果资料 确定修正系数表 调查宗地地价影响因素的指标条件 制定被评估宗地因素的修正系数 确定被评估宗地使用年期修正系数 确定期日修正系数 确定容积率修正系数 评估宗地地价 第五章 房地产评估 第七节 在建工程评估 一、在建工程概述 在建工程的特点 在建工程范围广，情况复杂 建设工期较长，进度差异较大 在建工程的投资与实际完工程度存在一定差异 第五章 房地产评估 第七节 在建工程评估 二、在建工程的评估 工程形象进度法 工程进度法 完成工程量较少的在建工程 对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行价值评估。 第五章 房地产评估 本章小结 房地产评估概述 房地产价格的构成 影响价格的因素：一般因素、区域因素和个别因素；房地产价格地构成：图5—3；价格种类。 成本法在土地评估中的应用 成本法在房地产评估中的应用 收益法的计算公式 市场法在房地产评估中的应用 房地产评估的其它方法 在建工程的评估 剩余法：注意适应范围 基准地价修正法：注意适应范围 成本法在新建房地产评估中的应用 成本法在旧建筑物评估中的应用 收益法在房地产评估中的应用 收益法的评估程序 市场法的计算公式 市场法的评估程序：收集交易资料；选择交易案例；因素修正（包括交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正、容积率修正、使用年限修正）。 房地产评估 房地产评估的概念、特点（不可移动性、差异性、长期性、多样性、保值增值性）、原则（合法、最佳使用、区位、替代和评估时点原则）、评估程序和方法（基本方法、衍生方法、其它方法） 谢谢观看 $$