7.2 契税纳税实务（课件）《纳税实务》（上海交通大学出版社）

行为税类纳税实务 1 2 任务7.2 契税纳税实务 契税基本原理 应纳税额的计算 纳税对象 纳税义务人与税率 税收优惠 征收管理 2 子任务7.2.1 契税基本原理 （1）契税属于财产转移税。 （2）契税由财产承受人纳税。 1.契税的特点 2.契税的作用 （1）广辟财源，增加地方财政收入。 （2）保护合法产权，避免产权纠纷。 3 子任务7.2.2 征税对象 1.国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 2.土地使用权的转让 4 子任务7.2.2 征税对象 （1）以房产抵债或实物交换房屋。 （2）以房产作投资或作股权转让。 （3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 3.房屋买卖 5 子任务7.2.2 征税对象 房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人；接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人。房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。 4.房屋赠与 5.房屋交换 房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。 随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 6 子任务7.2.2 征税对象 对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 6.承受国有土地使用权支付的土地出让金 7 子任务7.2.3 纳税义务人与税率 纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。 税率 契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。 纳税义务人 税率 纳税义务人与税率 8 子任务7.2.4 应纳税额的计算 （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 （3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 （4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。 1.计税依据 9 子任务7.2.4 应纳税额的计算 （5）房屋附属设施征收契税的依据。 （6）个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。 （7）出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 1.计税依据 10 子任务7.2.4 应纳税额的计算 契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为 应纳税额＝计税依据×税率 2.应纳税额的计算方法 11 情景7-2 某房地产开发公司，2021年5月通过拍卖方式取得国有土地一块，支付地价款2000 000元，当地政府规定契税税率为3%。 问题：计算该房地产开发公司应缴纳的契税。 情景7-2 解析： 应纳税额＝2000 000×3%＝60 000（元） 子任务7.2.5 税收优惠 1.契税优惠的一般规定 （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 （4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 （5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。 （7）公租房经营单位购买住房作为公租房，免征契税。 （8）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （9）对个人购买家庭第一套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 （10）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。 14 子任务7.2.5 税收优惠 2.契税优惠的特殊规定 （1）企业公司制改造。 （2）企业股权重组。 （3）企业合并。 （4）企业分立。 （5）企业出售。 （6）企业注销、破产。 （7）房屋的附属设施。 （8）继承土地、房屋权属。 （9）其他。 15 子任务7.2.6 征收管理 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 1.纳税义务发生时间 2.纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 16 子任务7.2.6 征收管理 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。 3.纳税地点 4.征收管理 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。 17 感 / 谢 / 您 / 的 / 关 / 注 THANKS 18 $$