1.8 开发产品成本的核算（课件）《房地产开发企业会计》（立信会计出版社）

第八章 开发产品 成本的核算 第一节 开发产品成本概述 一、开发产品成本的构成 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中发生的各项费用支出。包括以下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费 2．前期工程费 3．基础设施费 4．建筑安装工程费 5．配套设施费 6．开发间接费 第一节 开发产品成本概述 二、开发产品成本的分类 1．土地开发成本 2．房屋开发成本 3．配套设施开发成本 4．代建工程开发成本 第一节 开发产品成本概述 三、开发产品的成本核算对象 （1）一般的房屋或土地开发项目：应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。 （2）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 （3）对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。 第一节 开发产品成本概述 四、账户设置及核算原则 （一）账户设置 1．“开发成本”账户 2．“开发间接费用”账户 （二）成本核算原则 1、应分清是否计入成本费用，对于不应计入成本费用的固定资产购建支出、营业外支出等应记入各相关账户； 2、对于应计入成本费用的支出应进一步分清计入各个月份的成本费用界限，以及计入开发成本和期间费用的界限 3、对于应计入开发成本的支出还应分清各成本计算对象的界限，并进而确认应记入的成本项目 第二节 开发间接费用的核算 一、开发间接费用的构成内容 （1）工资，指房地产开发企业现场管理部门行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 （2）福利费，指房地产开发企业现场管理部门行政、技术、经济、服务等人员按工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。 （3）折旧费，指房地产开发企业现场管理部门使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 （4）修理费，指房地产开发企业现场管理部门使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 （5）办公费，指房地产开发企业现场管理部门使用办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通等费用。 第二节 开发间接费用的核算 （6）水电费，指房地产开发企业现场管理部门耗用的水电费。 （7）劳动保护费，指用于房地产开发企业现场管理部门的劳动保护用品的购置、摊销和修理费。 （8）周转房摊销，指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 （9）利息支出，指房地产开发企业为开发房地产借入资金所发生的不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。 （10）其他费用，指上列各项费用以外的其他间接开发费用支出。 第二节 开发间接费用的核算 二、开发间接费用的归集和分配 1．开发间接费用的归集 开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间接费用”账户，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户。 第二节 开发间接费用的核算 2．开发间接费用的分配 （1）预算间接费比例法 分配率=本月实际发生的开发间接费用÷本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计划）开发间接费用×分配率 （2）直接费比例法 分配率= 本月实际发生的开发间接费用÷本月各开发项目直接费用总和 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费用×分配率 第三节 土地开发成本的核算 一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）土地开发成本核算对象的确定 （1）对于一般的土地开发，可以以每一独立的开发项目即“地块”作为成本核算对象。 （2）对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地，可以以一定区域作为成本核算对象。 （二）土地开发成本项目的设置 第三节 土地开发成本的核算 二、土地开发成本的归集和结转 （一）土地开发成本的归集 （1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本——土地开发成本”明细账的成本项目中。 （2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的，可以直接记入“开发成本——房屋开发成本”明细账的成本项目中，不必单独核算土地开发成本。 （3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象负担的，应先归集其发生的费用，计入“开发成本——土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。为了简化核算手续，避免多次分配，对需要分配计入的不能有偿转让的公共配套设施费和开发间接费用，可直接分配计入有关商品房、周转房、出租房等开发产品成本，而不通过“开发成本——土地开发成本”明细账户核算。 第三节 土地开发成本的核算 （二）土地开发成本的结转 （1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品”账户，即借记“开发产品——商品性土地”账户，贷记“开发成本——土地开发成本”账户。 （2）企业自用的土地，应在开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、周转房或出租房等开发产品成本，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发成本——土地开发成本”账户。 （3）企业自用的土地，开发完成后近期暂不使用开发的，应将其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品——自用土地”账户，贷记“开发成本——土地开发成本”账户。待企业自用土地进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发产品——自用土地”账户。 第四节 房屋开发成本的核算 一、房屋开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）房屋开发成本核算对象的确定 （1）一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象； （2）同一建设地点、结构类型相同、用途相同的若干个单项工程，如果由同一施工单位施工，开竣工时间又相近的，可以合并为一个成本核算对象。 （3）对规模较大、工期较长的工程项目，可以将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的工程作为成本核算对象。 第四节 房屋开发成本的核算 （二）房屋开发成本项目的设置 企业在房屋开发过程中发生的各项费用支出，按照经济用途应设置六个成本项目，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费。房屋开发成本作为开发产品成本的重要组成部分，其各成本项目具有与前述开发产品成本项目相同的内容。 第四节 房屋开发成本的核算 二、房屋开发成本的归集和结转 （一）房屋开发成本的归集 1．土地征用及拆迁补偿费 （1）在房屋开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，能够分清负担对象的，直接记入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 （2）在房屋开发建设过程中发生的不能分清负担对象的土地征用及拆迁补偿费，应先通过“开发成本——土地开发成本”明细账户进行归集，待土地开发完工使用时，再按一定的分配方法将其计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发成本——土地开发成本”账户。如果土地开发程度不深、费用简单，可在土地开发费用发生时直接分配计入有关房屋开发成本。 第四节 房屋开发成本的核算 （3）企业综合开发的土地，即同一块土地开发完成后一部分作为商品性建设场地对外转让，一部分留作自用建设商品房。其所发生的土地征用及拆迁补偿费，应先通过“开发成本——土地开发成本”明细账户进行归集，待开发完工投入使用时，再将房屋开发建设应负担的土地征用及拆迁补偿费，从“开发成本——土地开发成本”明细账户转入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。 （4）企业开发完工的商品性建设场地，如果改变用途作为自用建设场地时，应将土地征用及拆迁补偿费从“开发产品——商品性土地”账户，转入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发产品——商品性土地”账户。 第四节 房屋开发成本的核算 2．前期工程费 （1）企业在房屋开发建设过程中发生的各种前期工程费，能够分清负担对象的，应直接记入各房屋成本核算的“前期工程费”成本项目。即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 （2）应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目。 第四节 房屋开发成本的核算 3．建筑安装工程费 （1）采用发包方式进行建筑安装工程的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“应付账款——应付工程款”账户。如果开发企业对建筑安装工程采用招投标方式发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价及实际建筑安装工程费。 第四节 房屋开发成本的核算 在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 建筑安装工程费分配率=工程标价÷各项工程预算造价合计数 某项工程实际建筑安装工程费=该项工程预算造价×建筑安装工程费分配率 第四节 房屋开发成本的核算 （2）采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“原材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用以核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 第四节 房屋开发成本的核算 4．基础设施费 （1）企业在房屋开发建设过程中发生的各种基础设施费，能够分清负担对象的，应直接记入各房屋成本核算的“基础设施费”成本项目。即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 （2）应由两个或两个以上成本核算对象负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目。 第四节 房屋开发成本的核算 5．配套设施费 （1）配套设施与房屋同步开发时，其发生的配套设施费，能够分清负担对象的，应直接记入有关房屋成本核算对象的“配套设施费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记：“银行存款”、“应付账款”等账户；如果发生的配套设施费，应由两个或两个以上成本核算对象负担，则应先通过“开发成本——配套设施开发成本”明细账户进行归集，待配套设施竣工时，再按一定标准分配计入有关房屋成本核算对象的“配套设施费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本”账户。 第四节 房屋开发成本的核算 （2）配套设施与房屋不同步建设时，即先建房屋后建配套设施；或房屋已经建成待售，而配套设施尚未全部完成。为了及时结转完工房屋成本，可采用预提方式，按一定的分配标准计算确定已完工房屋应负担的公共配套设施费，计入有关房屋成本核算对象的“配套设施费”成本项目。待配套设施工程竣工时，再按配套设施施工工程的实际支出数，冲减预提的配套设施费，实际支出数与预提数的差额，应增加或减少有关成本项目。 第四节 房屋开发成本的核算 6．开发间接费用 企业在开发建设房屋过程中发生的各项开发间接费，应先在“开发间接费用”账户进行归集，期末再按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“开发间接费用”成本项目。即借记“开发成本——开发间接费用”账户，贷记“开发间接费用”账户。 第四节 房屋开发成本的核算 （二）房屋开发成本的结转 （1）对于已竣工验收的商品房、代建房，应将其实际成本转入“开发产品”账户。即借记“开发产品——商品房或代建工程”账户，贷记“开发成本——房屋开发成本”账户。 （2）对于开发完工的出租经营用房，竣工验收后直接投入使用时，应将其实际成本转入“出租开发产品”账户，即借记“出租开发产品”账户，贷记“开发成本——房屋开发成本”账户；竣工验收后不直接使用时，应将其实际成本先转入“开发产品——房屋”账户，待投入使用时，再从“开发产品——房屋”账户转入“出租开发产品”账户。 第四节 房屋开发成本的核算 （3）对于开发完工的周转房，竣工验收后直接投入使用时，应将其实际成本转入“周转房”账户，即借记“周转房”账户，贷记“开发成本——房屋开发成本”账户；竣工验收后不直接投入使用时，应将其实际成本先转入“开发产品——房屋”账户，待投入使用时，再从“开发产品——房屋”账户转入“周转房”账户。 第五节 配套设施开发成本的核算 一、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 配套设施可分为如下两大类： （1）建成后能够有偿转让的公共配套设施，具体包括：①根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民提供居住服务的给水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等，它们建成后应有偿转让给公用事业部门或市政建设部门；②根据规划在小区内建设的商店、银行、邮局等公共配套设施，它们建成后应有偿转让给接收单位；③根据规划在小区内建设的非营业性配套设施，如中小学、医院等。 （2）建成后不能有偿转让应计入开发项目成本的配套设施，如根据规划在开发小区内建设的不能有偿转让的锅炉房、水塔、游泳池、自行车棚、公厕等。这类配套设施不是企业的商品产品，发生的开发成本应由各受益的房屋等开发成本负担。 第五节 配套设施开发成本的核算 企业在确定配套设施成本核算对象时，一般应以独立的配套设施项目作为成本核算对象。 配套设施作为开发产品的一部分，其成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。 第五节 配套设施开发成本的核算 二、配套设施开发成本的归集和结转 （一）配套设施开发成本的归集 1．土地征用及拆迁补偿费 建设场地单位面积土地征用及拆迁补偿费=土地征用及拆迁补偿费总额÷各成本核算对象占用的建设场地总面积 某配套设施工程应负担的土地征用及拆迁补偿费=该配套设施工程占用的建设场地面积×建设场地单位面积土地征用及拆迁补偿费 第五节 配套设施开发成本的核算 借：开发成本——配套设施开发成本 贷：银行存款 应付账款 开发成本——土地开发成本 第五节 配套设施开发成本的核算 2．前期工程费和基础设施费 （1）能够分清应由某项配套设施工程负担的前期工程费和基础设施费，可直接记入有关配套设施成本核算对象的“前期工程费”和“基础设施费”成本项目 （2）其余发生的前期工程费和基础设施费，应按一定的标准分配计入有关配套设施成本核算的“前期工程费”和“基础设施费”成本项目 借：开发成本——配套设施开发成本 贷：银行存款 应付账款 开发成本——土地开发成本等 第五节 配套设施开发成本的核算 3．建筑安装工程费 借：开发成本——配套设施开发成本 贷：银行存款 应付账款 原材料 材料成本差异等 第五节 配套设施开发成本的核算 4．配套设施费 配套设施成本核算对象的“配套设施费”成本项目，核算的是由能够有偿转让的配套设施负担的其他配套设施的费用支出。这部分费用支出，需要按一定标准，分配计入配套设施成本核算对象的“配套设施费”成本项目。即借记“开发成本——配套设施开发成本（能有偿转让的配套设施）”账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本（不能有偿转让的配套设施）”账户。 第五节 配套设施开发成本的核算 5．开发间接费 企业在开发建设配套设施过程中发生的，应由能够有偿转让的配套设施负担的开发间接费用。在发生时，应在“开发间接费用”账户的借方进行归集，期末再按一定的标准分配计入有关配套设施成本核算对象的“开发间接费用”成本项目。即借记“开发成本——配套设施开发成本”账户，贷记“开发间接费用”账户。 第五节 配套设施开发成本的核算 （二）配套设施开发成本的结转 （1）对于能够有偿转让的配套设施，竣工验收后，应将其实际成本转入“开发产品”账户。即借记“开发产品——配套设施开发产品”账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本”账户。 （2）对于按规定应计入商品房等开发项目成本，不能有偿转让的配套设施，竣工验收后，应将其实际成本，按照一定标准分配计入“开发成本——房屋开发成本”等账户。即借记“开发成本——房屋开发成本”等账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本”账户。 第五节 配套设施开发成本的核算 （3）对于因不同步开发或竣工而采用预提方式计入有关商品房等开发项目成本的不能有偿转让的配套设施，竣工验收后，应将其实际成本冲减预提的配套设施费。即借记“预提费用——预提配套设施费”账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本”账户。如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品成本。 第六节 代建工程开发成本的核算 一、代建工程开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。 在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。 第六节 代建工程开发成本的核算 二、代建工程成本的归集和结转 房地产开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应借记“开发成本——代建工程开发成本”，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“原材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户。同时应按成本核算对象和成本项目分别归集计入各代建工程开发成本明细账。其明细账的格式，基本上和房屋开发成本明细账相同。 第六节 代建工程开发成本的核算 完成全部开发过程并经验收合格的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“主营业务成本”账户的借方。 $$