1.6 负债的核算（课件）《房地产开发企业会计》（立信会计出版社）

第六章 负债的核算 第一节 负债的概述 一、负债的概念及特征 负债是指由于过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债又称债权人权益，它表示企业对债权人所承担的债务。 负债具有以下特征： （1）负债是过去的交易或事项形成的，是现时承担的义务。 （2）对企业而言，负债是强制性的义务，它属于法律、合同或类似文件的要求。 （3）负债通常需要在未来某一特定时日用资产（一般往往是货币资金）或劳务来偿付。 第一节 负债的概述 二、负债的分类 负债可以根据不同的标准进行分类。对负债的分类主要有： （1）负债按偿付期限的长短，可以分为流动负债和长期负债。 （2）负债按企业偿还债务的手段不同，可以分为以货币偿还的债务和以物品偿还的债务。 （3）负债按债务金额的可确定性，可以分为金额肯定的债务和金额取决于企业经营成果的债务。 （4）负债按产生的原因可分为商业性负债、融通性负债及其他性质的负债。 第二节 流动负债的核算 一、流动负债的概念及特点 流动负债是指将于一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应交税金、应付利润（股利）、其他应交款、预提费用等。 流动负债除具有负债的基本特征外，还有其自身的特点： （1）偿还期限短。只有那些在1年内或者在一个营业周期内偿还的债务才能算是流动负债； （2）流动负债一般以企业的流动资产来清偿。通过流动资产和流动负债的比例，可以了解企业的短期偿债能力。 第二节 流动负债的核算 二、短期借款的核算 （一）短期借款核算的内容 （二）短期借款的会计处理 （1）企业从银行或其他金融机构取得借款时，借记“银行存款”账户，贷记“短期借款”账户； （2）每月末预提利息时，借记“财务费用”账户，贷记“应付利息”账户； （3）每季度末支付利息时，根据已预提利息，借记“应付利息”账户，根据未计提利息，借记“财务费用”账户，根据应付利息总额，贷记“银行存款”账户； （4）借款到期偿还本金时，应借记“短期借款”账户，贷记“银行存款”账户。 第二节 流动负债的核算 三、应付票据的核算 （一）应付票据的概念 （二）应付票据的会计处理 （1）企业开出承兑商业汇票或以承兑商业汇票抵付货款或应付账款时，借记“物资采购”或“应付账款”等账户，贷记“应付票据”账户。 （2）支付银行承兑汇票的手续费，借记“财务费用”账户，贷记“银行存款”账户。收到银行支付到期票据的付款通知，借记“应付票据”账户，贷记“银行存款”账户。 第二节 流动负债的核算 （3）企业开出的商业汇票，如为带息票据，应于期末计算应付利息，借记“财务费用”账户，贷记“应付票据”账户。票据到期支付本息时，按票据账面余额，借记“应付票据”账户，按期末计提的利息，借记“财务费用”账户，按实际支付的金额，贷记“银行存款”账户。 （4）应付票据到期，如企业无力支付票款，对于商业承兑汇票按应付票据的账面余额，借记“应付票据”账户，按未计利息贷记“财务费用”账户，按票据到期价值贷记“应付账款”账户。对于银行承兑汇票应按其到期价值转入“短期借款”账户。 第二节 流动负债的核算 四、应付账款和预收账款的核算 （一）应付账款的核算 （1）企业购入材料、商品等验收入库，但货款尚未支付时，根据有关凭证借记“物资采购”等账户，贷记“应付账款”账户。 （2）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项时，根据供应单位的发票账单，借记“开发成本”、“管理费用”等账户，贷记“应付账款”账户。 第二节 流动负债的核算 （3）企业开出承兑商业汇票抵付应付账款时，借记“应付账款”账户，贷记“应付票据”账户。企业偿付应付账款时，借记“应付账款”账户，贷记“银行存款”账户。 （4）企业将豁免的应付账款或者确实无法支付的应付账款，直接转入资本公积时，借记“应付账款”账户，贷记“资本公积——其他资本公积”账户。 第二节 流动负债的核算 （二）预收账款的核算 （1）房地产开发企业预收购房单位或个人的购房定金或部分款项时，根据收款通知及有关凭证，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户。 （2）当商品房竣工移交购房单位或个人时，应按商品房售价结算，借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户，同时，将收到的购房余款，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户。 第二节 流动负债的核算 （3）当企业收到委托单位按合同规定预付代建开发建设项目的开发建设资金时，或收到委托单位拨来的工程材料、物资，用于抵作预付工程款时，借记“银行存款”、“原材料”账户，贷记“预收账款”账户。 （4）当代建工程竣工验收、移交委托单位时，应出具经审核的“工程价款结算单”办理代建工程价款结算，按工程价款借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户，同时，将收到的代建工程余款，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户。 第二节 流动负债的核算 五、应交税金的核算 （一）营业税 1．营业税的概念 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。 2．营业税的计算 营业税的应纳税额是按照营业额和规定的税率计算的。其计算公式如下： 应纳税额=营业额×税率 第二节 流动负债的核算 3．营业税的会计处理 （1） 月份终了，企业计算出应由房地产经营收入负担的营业税时 借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 （2）实际缴纳营业税时 借：应交税金——应交营业税 贷：银行存款 第二节 流动负债的核算 （二）城市维护建设税 1．城市维护建设税的概念 城市维护建设税是为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。 2．城市维护建设税的计算 城市维护建设税的应纳税额，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据乘以适用税率计算。税率因纳税人所在地不同而有所不同。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 第二节 流动负债的核算 3．城市维护建设税的会计处理 （1）企业计算出应交纳的城市维护建设税时 借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交城市维护建设税 （2）实际交纳时 借：应交税金——应交城市维护建设税 贷：银行存款 第二节 流动负债的核算 （三）土地增值税 1．土地增值税的概念及其征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人征收的一种税。 土地增值税的征税范围是：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 第二节 流动负债的核算 2．土地增征税的计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目后的余额。 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 规定的扣除项目，具体包括以下内容： （1）取得土地使用权所支付的金额，它包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）房地产开发成本，它包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费和开发间接费用。 第二节 流动负债的核算 （3）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。它包括两种情况：第一种情况是，凡纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息加上述（1）和（2）两项金额之和的5%以内计算扣除；第二种情况是，凡纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：上述（1）和（2）两项金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 第二节 流动负债的核算 （4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （5）与转让房地产有关的税金，它是指在转让房地产时交纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。 （6）财政部规定的其他扣除项目，是指对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）和（2）两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 第二节 流动负债的核算 3．土地增值税的计算 在计算土地增值税应纳税额之前，首先要计算增值额；其次要计算增值额与扣除项目金额之比；最后才能计算应纳税额。 土地增值税实行四级超率累进税率，其应纳税额计算公式为： 应纳税额=Σ（每级距的土地增值额×适用税率） 在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算。根据速算扣除法计算应纳税额，其计算公式如下： 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 第二节 流动负债的核算 4．土地增值税的会计处理 （1）企业计算应由当期营业收入负担的土地增值税时 借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交土地增值税 （2）转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，一并在“固定资产”账户核算的，转让时应交纳的土地增值税 借：固定资产清理 贷：应交税金——应交土地增值税 （3）企业交纳土地增值税时 借：应交税金——应交土地增值税 贷：银行存款 第二节 流动负债的核算 （四）房产税、土地使用税、车船使用税和印花税 1．房产税 房产税是指对在城市、县城、建制镇和工矿区的产权所有人征收的一种税。 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，房产税应纳税额的计算可采用两种方法： （1）以房产余值为计税依据的，税率为1.2%，其计算公式如下： 年应纳税额=房产原值（1－10%～30%）×1.2% （2）以房产租金收入为计税依据的，税率为12%，其计算公式如下： 年应纳税额=年租金收入×12% 第二节 流动负债的核算 2．土地使用税 土地使用税是指对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。其计算公式如下： 应纳税额=实际占用土地面积×适用税额 土地使用税实行定额税制，采取差别税额，每平方米土地年税额为：大城市0.50元至10元；中等城市0.40元至8元；小城市0.30元至6元；县城、建制镇、工矿区0.20元至4元。 第二节 流动负债的核算 3．车船使用税 车船使用税是指对在我国境内拥有并且使用车船的单位和个人征收的一种税。 车船使用税以车船的计税标准和年适用税率计算交纳。其中：机动船按净吨位计征；非机动船按载重吨位计征；车辆中除载货汽车按净吨位计征外，其余无论机动车还是非机动车均按辆计征。 第二节 流动负债的核算 4．印花税 印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。应纳税凭证包括：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。 印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者定额税率计算应纳税额。其中：比例税率包括0.50/000 、30/000 、50/000、1‰、2‰ 五个档次；定额税率是按件定额贴花，每件5元。 第二节 流动负债的核算 六、应付职工薪酬的核算 （一）应付职工薪酬的确认 1．职工和职工薪酬的范围 职工薪酬具体包括： （1）职工工资、奖金、津贴和补贴 （2）职工福利费 （3）社会保险费 （4）住房公积金 （5）工会经费和职工教育经费 （6）非货币性福利 （7）辞退福利 （8）股份支付 第二节 流动负债的核算 职工，是指与企业订立劳动合同的所有人员，含全职、兼职和临时职工；也包括虽未与企业订立劳动合同但由企业正式任命的人员，如董事会成员、监事会成员等。在企业的计划和控制下，虽未与企业订立正式劳动合同和未由其正式任命，但为企业提供与职工类似服务的人员，如劳务用工合同人员，也视同企业职工。 2．应付职工薪酬的确认原则 企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬（辞退福利除外）确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象，分别计入资产成本或当期损益。 第二节 流动负债的核算 （二）应付职工薪酬的计量 企业在一定会计期间对应付的职工薪酬，应当根据考勤记录、产量记录、以及其他资料作为计量的原始依据。具体来说，应当根据下列要求进行计量： 1．计量应付职工薪酬时，国家有规定计提基础和计提比例的，应当按照国家规定的标准计提。 2．国家没有规定计提基础和计提比例的，如职工福利费等，企业应当根据历史经验数据和实际情况，合理预计当期的应付职工薪酬。 3．对于在职工提供服务的会计期末以后一年以上到期的应付职工薪酬，企业应当选择合理的折现率，以应付职工薪酬折现后金额，计入相关资产成本或当期费用；应付职工薪酬金额与其折现后金额相差不大的，也可以以未折现金额计入相关资产成本或当期费用 第二节 流动负债的核算 （三）应付职工薪酬的会计处理 1、房地产开发企业应当根据职工提供服务的受益对象，对发生的各种职工薪酬分别借记“采购保管费”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“销售费用”等帐户，贷记“应付职工薪酬”帐户。 2、实际支付职工薪酬，借记“应付职工薪酬”帐户，贷记“银行存款”、“库存现金”帐户。 第二节 流动负债的核算 七、应付股利（应付利润）的核算 企业分配给投资者的现金股利或利润，在实际未支付给投资者之前，形成了一笔负债。对此，在会计核算中应设置“应付股利”账户进行核算。 企业按照股东大会批准的利润分配方案中应分配给股东的现金股利，借记“利润分配”账户，贷记“应付股利”账户； 实际发放现金股利，借记“应付股利”账户，贷记“银行存款”账户。 第二节 流动负债的核算 八、其他应付款的核算 企业除了应付票据、应付账款、应付工资等以外，还会发生一些应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产的租金、存入保证金、应付统筹退休金等。这些暂收应付款，构成了企业的一项流动负债。 在我国会计核算中，应设置“其他应付款”账户进行核算。当发生各种应付、暂收款项时，借记“银行存款”等账户，贷记“其他应付款”账户；当实际偿还、支付时，借记“其他应付款”账户，贷记“银行存款”账户。 第二节 流动负债的核算 十一、预计负债的核算 （一）预计负债的概念 企业在会计核算中经常会遇到某些不确定的情形，需要会计人员做出分析和判断。其中，有些情形，其最终结果须以未来事项的发生或不发生来加以证实。这些由于过去的交易或事项形成的一种状况，其结果须由未来不确定事项的发生或不发生加以证实的事项为或有事项。 如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，企业应将其确认为负债，记入“预计负债”账户： （1）该义务是企业承担的现实义务； （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业； （3）该义务的金额能够可靠的计量。 第二节 流动负债的核算 （二）预计负债的计量——最佳估计数的确定 企业因或有事项而确认的负债金额，应是清偿该负债所需支出的最佳估计数。如果所需支出存在一个金额区间，则最佳估计数应按该区间的上、下限金额的平均数确定；如果所需支出不存在一个金额区间，则最佳估计数应分别情况处理：或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生的金额确定；或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生的概率计算确定。 第二节 流动负债的核算 （三）预计负债的会计处理 1、当企业因或有事项而确认预计负债时，应借记“管理费用”、“营业外支出”等账户，贷记“预计负债”账户。 2、在资产负债表中，对预计负债，应与其他项目区别开来单独反映；同时，还应在会计报表附注中对各项预计负债形成的原因及金额作相应披露，以使会计报表使用者获得充分的、详细的有关或有事项的信息。如果企业因多项或有事项确认了预计负债，在资产负债表上一般只须通过“预计负债”项目进行总括反映。 第三节 非流动负债的核算 一、非流动负债的概念及特点 非流动负债是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的债务，它是企业向债权人筹集、可供企业长期使用的资金来源。 房地产开发企业的长期负债一般可分为长期借款、应付债券和长期应付款三类。 第三节 非流动负债的核算 二、长期借款的核算 （一）长期借款的概念 长期借款是指企业向金融机构或其他单位借入的期限在一年以上的借款。 （二）长期借款的会计处理 为了核算和监督企业长期借款的借入、应计利息和归还本息情况，房地产开发企业应设置“长期借款”账户。其贷方登记企业借入的长期借款和计提的借款利息；借方登记企业归还的长期借款和借款利息。期末贷方余额反映企业尚未偿还的长期借款本息。本账户应按借款单位设置明细账户，按借款种类进行明细核算。 第三节 非流动负债的核算 三、应付债券的核算 （一）应付债券的发行价格 （二）应付债券的会计处理 1、企业发行债券时，按实际收到的款项，借记“银行存款”等帐户，按债券票面价值，贷记“应付债券─—面值”帐户，按实际收到的款项与票面价值之间的差额，贷记或借记“应付债券—利息调整”帐户。 第三节 非流动负债的核算 2、资产负债表日，对于分期付息、一次还本的债券，企业应按应付债券的摊余成本和实际利率计算确定的债券利息费用，借记“在建工程”、“财务费用”等帐户，按票面利率计算确定的应付未付利息，贷记“应付利息”帐户，按其差额，借记或贷记“应付债券——利息调整”帐户。 而对于一次还本付息的债券，应于资产负债表日按摊余成本和实际利率计算确定的债券利息费用，借记“在建工程”、 “财务费用”等帐户，按票面利率计算确定的应付未付利息，贷记“应付债券——应计利息”帐户，按其差额，借记或贷记“应付债券——利息调整”帐户 第三节 非流动负债的核算 四、长期应付款的核算 （一）长期应付款的确认 长期应付款，是指企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款项，包括应付融资租入固定资产的租赁费、以分期付款方式购入固定资产发生的应付款项等。 (二) 长期应付款的会计处理 1、融资租入固定资产 2、购入超过正常信用条件延期支付价款的资产 $$