9.1土地增值税的核算（课件）《新编税务会计》（立信会计出版社）

第九章 土地增值税的核算 立信会计出版社 www.lixinaph.com 本章概述 1 2 3 4 第一节土地增值税制度的基本内容 第二节土地增值税应纳税额的计算 第三节土地增值税的会计核算 立信会计出版社 www.lixinaph.com 第一节 土地增值税制度的基本 内容 一、土地增值税概述 (一) 土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产，下同)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。是国家凭借政治权利，参与国有土地增值收益分配的一个税种。 立信会计出版社 www.lixinaph.com (二) 土地增值税的开征目的 1. 适应社会主义市场经济发展的新形势，加强国家对房地产开发交易的调控 2. 有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，保障国家的土地权益和房地产开发者的合理收益 3. 有利于规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入 立信会计出版社 www.lixinaph.com (三) 我国土地增值税的特点 1. 土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据 2. 土地增值税实行按次征收 3. 土地增值税实行超率累进税率 4. 土地增值税属于特定行为目的税 立信会计出版社 www.lixinaph.com 二、 纳税人 土地增值税的纳税人是转让房地产并取得收入的单位和个人。单位是指各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。具体包括： 国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位。个人包括个体经营者、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 三、 征税对象与征税范围 (一) 征税对象和征税范围的基本规定 土地增值税的征税对象是转让房地产取得的增值额，其具体征税范围包括： 1. 转让国有土地使用权 2. 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 立信会计出版社 www.lixinaph.com (二) 征税范围的界定 (1) 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 (2) 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 (3) 土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 四、 税率 土地增值税实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。 （1） 土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 （2） 土地增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%。 立信会计出版社 www.lixinaph.com （3） 土地增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。（4） 土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 五、 税收优惠 土地增值税纳税人，有下列情形之一的，减征或免征土地增值税： (1) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 (2) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。 立信会计出版社 www.lixinaph.com (3) 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 (4) 1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订的房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发， 立信会计出版社 www.lixinaph.com 其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定5年免税期以后首次转让的，经所在地财政税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，均应按规定征收土地增值税。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 六、 征收与管理 (一) 纳税地点 土地增值税由房地产所在地主管税务机关负责征收。所谓房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产的坐落地在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。在实际工作中，纳税地点的确定又可以分为以下两种情况： 1. 纳税人是法人的 2. 纳税人是自然人 立信会计出版社 www.lixinaph.com (二) 征收方法 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 立信会计出版社 www.lixinaph.com (三) 违章处理 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，税务机关责令限期提供，逾期仍未提供的，可以处以1万元以下的 罚款。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 第二节 土地增值税应纳税额的 计算 土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。计税依据为转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其确定方法有以下两种。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 一、 余额计算法 余额计算法是根据转让房地产取得实际收入减除规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，据以计算应纳税额的一种方法。 (一) 收入额的确定 转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 立信会计出版社 www.lixinaph.com (二) 扣除项目 土地增值税计算增值额时准予扣除的项目包括： 1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 房地产开发成本 3. 房地产开发费用 4. 旧房及建筑物的评估价格 5. 与转让房地产有关的税金 6. 财政部规定的其他扣除项目 立信会计出版社 www.lixinaph.com 二、 价格评估法 价格评估法，是以转让房地产或扣除项目的评估价格为依据，计算土地增值税的一种方法。所谓评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。房地产评估价格须经当地税务机关确认。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 根据有关规定，纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计税： (1) 隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 (2) 提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额的行为。 (3) 转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 三、 应纳税额的计算 土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。 其计算公式为： 应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) 立信会计出版社 www.lixinaph.com 在实际工作中，分步计算比较繁琐，大都采用速算法计算，即按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除率计算，其计算公式为： 应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 立信会计出版社 www.lixinaph.com 第三节 土地增值税的会计核算 土地增值税的纳税人，无论是主营还是兼营房地产的开发和销售，均应在“应交税金”科目下设置“应交土地增值税”明细科目进行核算。 但由于企业的经营内容不同， 对土地增值税的核算也存在一定的差异。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 一、 房地产开发企业土地增值税的会计核算 开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收入应通过“经营收入”等账户进行核算，即在取得收入时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税 立信会计出版社 www.lixinaph.com 借记“经营税金及附加”或“营业税金及附加”账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户；实际上缴时，借记“应交税金——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。 房地产开发企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产开发企业销售房地产业务，比照“非房地产开发企业土地增值税的核算”处理。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 二、 其他企业土地增值税的核算 (一) 兼营房地产业的企业土地增值税的核算 兼营房地产业的企业，转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担，即借记“其他业务支出”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户；实际上缴时，借记“应交税金——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。 立信会计出版社 www.lixinaph.com (二) 非房地产开发企业土地增值税的核算 非房地产开发企业，转让的以支付土地出让金等方式取得的国有土地使用权，原已纳入“无形资产”核算的，其转让时应缴纳的土地增值税，借记“其他业务支出”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等账户核算的，其转让房地产时应缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。 立信会计出版社 www.lixinaph.com 非房地产开发企业，转让的以行政划拨方式取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，其转让时应缴纳的土地增值税，借记“其他业务支出”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户；如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让，其转让时应缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税金——应交土地增值税” 账户。 立信会计出版社 www.lixinaph.com $$