8.2城镇土地使用税（课件）2024年《纳税实务》（清华大学出版社）同步教学

纳税实务—— 第八章 房产税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税 ‹#› Contents Page 目录页 — ‹#› — 01 房产税 02 城镇土地使用税 03 契税 04 耕地占用税 ‹#› 李老先生在过世前，将名下一套房产赠予村小学作为图书阅览室和活动室。有村民说，村小学得到这套房产的所有权后，应向税务部门交纳相应的契税。 引导案例 [ ] 村小学是否应该缴纳契税 通过本章的学习，你是否可以帮助解决上述问题？村小学是否应该为这套房产缴纳契税？ ‹#› 01 房产税 02 城镇土地使用税 03 契税 04 耕地占用税 — ‹#› — Transition Page 过渡页 ‹#› 一、城镇土地使用税概述 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。 02 城镇土地使用税 ‹#› 一、城镇土地使用税概述 城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下： 1 大城市1.5元至30元； 3 小城市0.9元至18元； 2 中等城市1.2元至24元； 4 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 02 城镇土地使用税 ‹#› 一、城镇土地使用税概述 1 2 3 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 国家机关、人民团体、军队自用的土地； 7 6 5 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 开山填海整治的土地； 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。 4 市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 02 城镇土地使用税 ‹#› 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。 二、城镇土地使用税的计算 （一）计税依据 02 城镇土地使用税 ‹#› 二、城镇土地使用税的计算 （二）应纳税额的计算 城镇土地使用税是依据纳税人实际占用的土地面积和适用的单位税额，计算公式如下： 应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额 土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例分别计算缴纳土地使用税。 02 城镇土地使用税 ‹#› 【例】 某市一商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为12 000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地8 000平方米；一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为2 000平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积5 000平方米，属三等地段。计算该商场全年应纳城镇土地使用税税额。（一等地段年税额4元／平方米；三等地段年税额2元／平方米；五等地段年税额1元／平方米。当地规定托儿所占地面积免税） 解析： 商场占地应纳税额＝12 000×4＝48 000（元） 分店占地应纳税额＝8 000×2＝16 000（元） 仓库占地应纳税额＝2 000×1＝2 000（元） 商场自办托儿所按税法规定免税。 全年应纳土地使用税额＝48 000＋16 000＋2 000＝66 000（元） 02 城镇土地使用税 ‹#› 三、城镇土地使用税的申报与缴纳 （一） 纳税义务发生时间 购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征城镇土地使用税。 购置存量房，自办理房屋产权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月起计征城镇土地使用税。 出租、出借房产，自出租、出借房产的次月起计征城镇土地使用税。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税。 纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。 纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。 02 城镇土地使用税 ‹#› 三、城镇土地使用税的申报与缴纳 （三）纳税申报 （四）纳税地点 纳税人应依照当地税务机关规定的期限，填写《城镇土地使用税纳税申报表》，将其占用土地的权属、位置、用途、面积等税务机关规定的内容，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并提供有关的证明文件资料。 城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。纳税人使用的土地不属于同一市（县）管辖范围内的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点。 （二）纳税期限 城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 02 城镇土地使用税 ‹#› 四、城镇土地使用税的账务处理 企业在缴纳城镇土地使用税时，应通过“应交税费——应交城镇土地使用税”账户进行会计核算。该账户借方反映企业已经缴纳的城镇土地使用税，贷方反映企业应缴纳的城镇土地使用税，贷方余额反映企业应缴而未缴的城镇土地使用税。 企业在计算出应缴的城镇土地使用税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费——应交城镇土地使用税”账户；在向税务机关上缴税款时，借记“应交税费——应交城镇土地使用税”账户，贷记“银行存款”账户。 02 城镇土地使用税 ‹#› 01 房产税 02 城镇土地使用税 03 契税 04 耕地占用税 — ‹#› — Transition Page 过渡页 ‹#› 一、契税概述 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 （一）征税范围 契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。 （二）纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 （三）税率 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。 03 契税 ‹#› 一、契税概述 （四）契税减免的基本规定 03 契税 ‹#› 一、契税概述 （四）契税减免的基本规定 (5) (6) (7) 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属免征契税。 03 契税 ‹#› 二、契税的计算 （一）计税依据 契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定： （1） （2） （5） （3） （4） 土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 出让国有上地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。 03 契税 ‹#› 二、契税的计算 （二）应纳税额的计算 应纳税额的计算公式为： 应纳税额＝计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。 【例】 居民姜某有两套住房，将一套出售给居民杨某，成交价格为500 000元；将另一套两室住房与居民黄某交换成两室住房，姜某支付换房差价款100 000元。试计算姜、杨、黄三人相关行为应缴纳的契税（假定税率为5%）。 解析： 姜某应缴纳契税＝100 000×5%＝5 000（元） 杨某应缴纳契税＝500 000×5%＝25 000（元） 黄某不缴纳契税。 03 契税 ‹#› 三、契税的申报与缴纳 （一）纳税义务发生时间 （二）纳税期限 （三）纳税地点 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。 （四）征收管理 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。 03 契税 ‹#› 四、契税的账务处理 企业缴纳契税，应通过“应交税费——应交契税”账户进行核算。该账户借方反映企业已经缴纳的契税额，贷方反映企业应缴纳的契税额，余额在贷方表示应缴而未缴的契税。 月份终了，企业计算出应缴纳的契税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费——应交契税”账户； 企业在缴纳契税时，借记“应交税费——应交契税”账户，贷记“银行存款”账户。 03 契税 ‹#› 01 房产税 02 城镇土地使用税 03 契税 04 耕地占用税 — ‹#› — Transition Page 过渡页 ‹#› 一、耕地占用税概述 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。 04 耕地占用税 ‹#› 一、耕地占用税概述 耕地占用税的纳税义务人是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。 （一）纳税义务人 耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。 （二）征税范围 04 耕地占用税 ‹#› 一、耕地占用税概述 （三）税收优惠 1．免征耕地占用税 标题 军事设施占用耕地。 （1） 称谓 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 （2） 04 耕地占用税 ‹#› 2．减征耕地占用税 （1） （3） （2） 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 04 耕地占用税 ‹#› 二、耕地占用税的计算 （一）计税依据 耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以每平方米为计量单位。 （二）税率 考虑到不同地区之间客观条件的差别以及与此相关的税收调节力度和纳税人负担能力方面的差别，耕地占用税在税率设计上采用了地区差别定额税率。税率规定如下： 1 人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元。 3 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6至30元。 2 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8至40元。 4 人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5至25元。 04 耕地占用税 ‹#› 二、耕地占用税的计算 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%。各地平均税额见表。 各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表 04 耕地占用税 ‹#› 二、耕地占用税的计算 （三）税额计算 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，以每平方米土地为计税单位，按适用的定额税率计税。其计算公式为： 应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税 【例】 假设某市一家企业新占用60 000平方米耕地用于工业建设，所占耕地适用的定额税率为20元/平方米，计算该企业应纳的耕地占用税。 解析： 应纳税额＝60 000平方米×20元/平方米＝1 200 000元 04 耕地占用税 ‹#› 三、耕地占用税的缴纳与征收管理 耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理获准占用耕地的单位或者个人耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。 04 耕地占用税 ‹#› 三、耕地占用税的缴纳与征收管理 纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照《耕地占用税暂行条例》的规定征收耕地占用税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。 04 耕地占用税 ‹#› 四、耕地占用税的账务处理 企业缴纳的耕地占用税，不需要通过“应交税费”账户核算。企业购建固定资产缴纳的耕地占用税，计入固定资产价值的，实际缴纳时，借记“固定资产”或“在建工程”账户，贷记“银行存款”账户。若企业缴纳的耕地占用税不形成固定资产价值的部分，计入管理费用，即借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”账户。 04 耕地占用税 ‹#› 案例分析 [ ] 村小学是否应该缴纳契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。但国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的则免征契税。 因此，村小学不需要为这套房产缴纳契税。 ‹#› Thank You ‹#› $$