8.1房产税（课件）2024年《纳税实务》（清华大学出版社）同步教学

纳税实务—— 第八章 房产税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税 ‹#› Contents Page 目录页 — ‹#› — 01 房产税 02 城镇土地使用税 03 契税 04 耕地占用税 ‹#› 李老先生在过世前，将名下一套房产赠予村小学作为图书阅览室和活动室。有村民说，村小学得到这套房产的所有权后，应向税务部门交纳相应的契税。 引导案例 [ ] 村小学是否应该缴纳契税 通过本章的学习，你是否可以帮助解决上述问题？村小学是否应该为这套房产缴纳契税？ ‹#› 01 房产税 02 城镇土地使用税 03 契税 04 耕地占用税 — ‹#› — Transition Page 过渡页 ‹#› 一、房产税的概念 房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 01 房产税 ‹#› 那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、酒窖、菜窖、室外游泳池、玻璃暖房以及各种油气罐等，则不属于房产。 房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 一、房产税的概念 （一）征税范围 01 房产税 ‹#› 一、房产税的概念 6 1 5 4 （二）纳税人 2 3 产权属国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 产权出典的，由承典人纳税。产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权在一定期限内典当给他人使用，从而取得资金的一种融资业务。 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 产权未确定及租典纠纷未解决的，也由房产代管人或者使用人纳税。 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定征收房产税。 01 房产税 ‹#› 一、房产税的概念 （三）税率及免税规定 房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种： 2 1 依据房产计税余值计税的，税率为1.2%； 依据房产租金收入计税的，税率为12%。 01 房产税 ‹#› 一、房产税的概念 （三）税率及免税规定 2 1 自2001年1月1日起，对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。 3 自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。 01 房产税 ‹#› 一、房产税的概念 （三）税率及免税规定 依据《房产税暂行条例》有关规定，下列房产免征房产税： 1 国家机关、人民团体、军队自用的房产； 2 国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产； 4 个人拥有的非营业用的房产； 5 经财政部批准免税的其他房产。 3 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 01 房产税 ‹#› 二、房产税的计算 （一）计税依据 房产税采用从价计征。 计税办法分为按房产余值计税和按房租收入计税两种。 01 房产税 ‹#› 二、房产税的计算 （一）计税依据 1．对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据 所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%～30%的损耗价值以后的余额，其中： （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 01 房产税 ‹#› （4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。 （5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 （6）在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。 01 房产税 ‹#› 2．对于出租的房屋，以租金收入为计税依据 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。 01 房产税 ‹#› 3．投资联营及融资租赁房产的计税依据 （1） 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （2） 对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是种变相的分期付款购买固定资产的形式，因此在计征房产税时应以房产余值计算征收。 01 房产税 ‹#› 4．居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。 01 房产税 ‹#› （二）计算应纳税额 1．地上建筑物房产税 地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为： 应纳税额＝房产计税余值（或租金收入）×适用税率 房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例） 其中： 01 房产税 ‹#› （二）计算应纳税额 2．地下建筑物房产税 地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为： （1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。 应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2% （2）商业和其他用途房产以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。 应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2% （3）出租的地下建筑，按照出租地下房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 01 房产税 ‹#› 【例】 企业2010年度自有房屋10栋，其中8栋用于生产经营，房产原值1 000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某企业作经营用房，年租金收入100万元，计算该企业当年应纳的房产税（注：该省规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税）。 解析： 自用房产应纳税额＝[（1 000＋60）×（1－30%）]×1.2%＝8.90（万元） 租金收入应纳税额＝100×12%＝12（万元） 全年应纳房产税额＝8.90＋12＝20.90（万元） 01 房产税 ‹#› 三、房产税的申报与缴纳 （一）纳税义务发生时间 （1）将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。 （2）自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计征房产税。 （3）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。 （4）对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租，出借的当月起按规定计征房产税。 01 房产税 ‹#› 三、房产税的申报与缴纳 （一）纳税义务发生时间 （5） 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 （7） 出租、出借房产，自交付出租、出借房产的次月起计征房产税。 （6） 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 （8） 房地产开发企业自用、出租、出借房产之次月起计征房产税。出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 01 房产税 ‹#› 三、房产税的申报与缴纳 房产税实行按年征收，分期缴纳，一般按季或半年征收。其纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。 房产税的纳税申报是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。纳税义务人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，并按规定纳税。 房产税在房产所在地的税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 （二）纳税期限 （三）纳税申报 （四）纳税地点 01 房产税 ‹#› 四、房产税的账务处理 企业缴纳的房产税应在“管理费用”账户中列支，企业在计算应交房产税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费——应交房产税”账户；缴纳房产税时，借记“应交税费——应交房产税”账户，贷记“银行存款”科目。 01 房产税 ‹#› 01 房产税 02 城镇土地使用税 03 契税 04 耕地占用税 — ‹#› — Transition Page 过渡页 ‹#› Thank You ‹#› $$