专题六 其他税种税法要素（1）《税收基础》概念梳理与常考题选讲

《税收基础》概念梳理与常考题选讲 其他税种税法要素复习专题（1） 1、 考纲要求 1.理解城镇土地使用税的概念、征税范围、纳税人和税率 2.理解土地增值税的概念、征税范围、纳税人和税率 3.理解房产税的概念、纳税人、征税范围和税率 4.了解契税的概念、纳税人、征税范围和税率 5.理解城市维护建设税、教育费附加的概念、征税范围、纳税人和税率 2、 知识要点 城镇土地使用税： 一、城镇土地使用税的概念 城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税所据，按照规定的税额征收的一种税。 二、城镇土地使用税的纳税人和征税范围 (一)城镇土地使用税的纳税人 分析：城镇土地使用税的纳税人，是在征税范围内使用土地的单位和个人，包括外资企业和外籍人员。 1.拥有土地使用权的单位和个人。 2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。 3.土地使用共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。 4.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。 (二)城镇土地使用税的征税范围 城镇土地使用税的征税范围包括在城市、县城、建制镇和工矿区使用的土地。 三、城镇土地使用税的计税依据、税率 (一)城镇土地使用税的计税依据：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占有土地的面积。土地面积按平方米为计量标准。 1.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。 2.尚未测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。 3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。 分析：对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 (二)城镇土地使用税的税率 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税应纳税额。 级别 人口(人) 每平方米税额(元 大城市 50万以上 1.5—3C 中等城市 20万一50万 1.2—24 小城市 20万以下 0.9-18 县城、建制镇、工矿区 0.6-12 土地增值税： 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、土地增值税的特点 1.征税面广 分析：凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均应缴纳土地增值税。 2.课税对象是转让房地产的增值额。 分析：增值额是纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除项目后的余额。 3.实行超率累进税率 分析：土地增值税的税率以转让房地产的增值率为依据，实行四级超率累进税率。增值率越高，纳税金额越多。 4.转让环节征税 分析：土地增值税在房地产转让环节征税，房地产每发生一次转让行为，纳税人就应根据每次取得的增值额缴纳一次税。 三、纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 四、征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。 2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下内容： 分析： (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 五、特殊业务的处理 1.房地产的交换 分析： (1) 房地产交换属于土地增值税的征税范围。 (2) 对居民个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 2.合作建房 对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。 4.房地产的抵押Vs抵债 对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。 5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。 7.房地产开发企业 分析： (1)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自