第六章　景区开发建设与筹备（课件）- 《旅游景区开发与管理》同步教学（华东师大版）

景区开发建设与筹备 第六章 1 学习目标 ●通过本章的学习，掌握景区开发可行性研究的内容，了解可行性研究的流程和报告内容，了解景区项目合同管理、项目质量管理、项目投资控制的内容，了解景区开业准备内容。 ●在结合本章知识点的基础上，掌握景区开发可行性研究的方法；掌握景区项目建设管理的内容。 知识目标 1 技能目标 2 能力目标 3 ●通过对景区开展可行性研究，掌握景区开发前期论证、建设过程管理和开业筹备的运作及管理流程。 2 本章内容 可行性论证 1 建设项目管理 2 景区开业筹备 3 3 可行性论证 第一节 4 第一节 景区开发可行性研究是景区开发规划的前提。 景区开发可行性研究是运用多种科学手段对景区开发建设进行论证的过程，其基本任务是通过广泛的调查分析，综合论证景区开发项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。 5 第一节 一、 景区开发可行性分析内容 旅游资源评价是景区开发的前提。 一般来说，旅游资源评价包括旅游资源自身评价和旅游资源开发利用的环境条件评价两种。 旅游资源自身评价包括五个方面的内容：旅游资源特色、旅游资源价值、旅游资源密度、旅游资源容量、旅游资性质； 旅游资源开发利用的环境条件评价包括七个方面的内容：区位环境、自然环境、人文环境、客源环境、政治环境、投资环境、施工环境。 旅游资源评价 North America South America Europe Asia Africa Australia 6 第一节 分析景区开发是否可行，需要对其市场需求进行分析。 市场需求分析必须解决四个方面的问题： 了解市场结构 根据前面对客源地理分布、市场规模、市场竞争格局的分析，选择景区的市场定位。 明确市场定位 分析现有市场上竞争者的情况，包括竞争者的数量、市场份额、现有产品等。 分析竞争格局 市场结构则是质的分析，市场结构主要回答景区提供何种产品和服务以满足消费者需求的问题。 市场结构分析包括旅游者社会人口特征和旅游者消费行为特征两个方面。 市场规模的大小直接影响着景区的营利能力。 实践中有三种思路。 01 02 03 04 确定市场规模 市场需求分析 7 第一节 确定市场规模的三种思路 1 2 3 根据接待能力来预测市场规模，即根据现有设施和可能新开发的设施的接待能力来预测游客量； 根据经济目标来反推市场规模。 根据市场来预测，与其他相似景区类比或者采用历史趋势外推法等预测游客量； 8 第一节 市场结构分析内容 Design Inspiration Clarity & Impact Premium Design 旅游者社会人口特征 包括旅游者空间移动轨迹、消费选择倾向、消费动机、平均消费额、平均逗留时间、回头率、满意程度等。 旅游者消费行为特征 包括旅游者年龄、性别、收入、职业、教育、民族、宗教、习俗等； 9 第一节 主要包含景区开发的投资环境和建设环境两个方面。 投资环境和建设环境越优越，景区规划开发的成本也就越低。 建设环境 投资环境 指当地的宏观经济状况、金融市场的开放性和融资成本、利率水平、政府对旅游开发的相关政策是否优惠等； 指景区所在地的交通、通信、水电、地质、供水、供电、供热、供气等基础设施配套条件。 社会经济基础分析 10 第一节 指某一特定空间或区域的接纳、包容能力，主要是对与主观心理感受相关的指标的衡量。 主要包括： 指由于受区域经济发展水平基础的限制，区域所承受的最大旅游活动量； 区域经济承载力 以社区居民对旅游活动的最大容忍度为上限； 社会承载力 指本土文化对外来文化的包容能力。 文化承载力 承载力分析 11 第一节 将投入与产出进行对比分析，有利于把握景区开发的具体方向。 投入产出分析 研究景区开发过程中所需要的资金数额、流动资金数目多少及其来源于哪里，采用哪种筹措方式； 2 研究景区营业后产生的经济效益，对其经济产出进行预测。 1 12 第一节 拓展阅读 可行性研究的种类 旅游景区投资可行性研究，比较规范的可分为三个阶段，即投资机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究。 其工作内容、成果及项目可行性研究的阶段划分、内容深度及估算精度要求等如下表所示。 13 第一节 拓展阅读 可行性研究的种类(续) 在旅游投资项目建设中，常常涉及开发者、经营者、资产借贷者、资产投资者和政府机构等，每一方面从各自的利益出发，都要对拟建的工程进行可行性研究。所以可行性研究往往又可分为投资前研究、经营研究、资金研究、资产投资研究和政府机构研究等内容。 投资前研究是由开发者进行的，主要研究项目开发或建设的投入和开支是否合算。项目开支包括设计费、土地征购费和主体投资三大部分。 经营研究是由经营部门进行的，主要是估计该旅游投资项目工程完工