6项目六 财产税纳税实务（课件）- 《纳税实务5版》同步教学（东北财经版）

纳税实务 项目六 财产税纳税实务 2024/2/29 2 任务 目录 01 土地增值税纳税实务 02 契税纳税实务 03 房产税纳税实务 04 城镇土地使用税纳税实务 05 车船税纳税实务 2024/2/29 3 任务1 土地增值税纳税实务 01 土地增值税 基本要素 土地增值税 应纳税额计算 02 土地增值税 减免税 03 土地增值税 征收管理 04 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物产权征税 z 转让国有 土地使用权 01 z 发生产权转让 z 取得收入 03 02 一、土地增值税的基本要素 （一）土地增值税的征税范围 4 一、土地增值税的基本要素 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让：房地产开发 存量房地产的买卖 2024/2/29 5 （一）土地增值税的征税范围 一、土地增值税的基本要素 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 2024/2/29 6 视同销售 （一）土地增值税的征税范围 房地产的赠与 房地产的出租 房地产抵押 房地产交换 房地产重新评估增值 房地产的继承 房地产的代建 合作建房 （一）土地增值税的征税范围 一、土地增值税的基本要素 7 【多选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围，应按规定计算征收土地增值税的有（ ）。 A． 国有土地使用权转让 B． 存量房地产买卖 C． 房地产的代建行为 D． 房地产的继承 2024/2/29 8 正确答案：AB 【单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（　）。 　A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权 　B.房产所有人通过希望工程基金会将房产赠与西部教育事业 　C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用 　D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入 正确答案：A 2024/2/29 9 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 只要是产生了应税行为，就是土地增值税的纳税义务人 一、土地增值税的基本要素 （二）土地增值税的纳税人 10 级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 1 不超过50%的部分 30% 0 2 超过50%～100%的部分 40% 5% 3 超过100%～200%的部分 50% 15% 4 超过200%的部分 60% 35% 一、土地增值税的基本要素 四级超率累进税率 （三）土地增值税的税率 11 计算步骤 1.确定收入 2.确定扣除项目金额 3.计算增值额 4.计算增值额与扣除项目金额的比率 5.确定税率及速算扣除系数 6.计算应纳税额 计算公式 土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产转让收入额-扣除项目金额 二、土地增值税应纳税额的计算 12 应税收入不含增值税 视同销售房地产 代收费用 （一）应税收入 包括换取实物资产、无形资产 13 （一）应税收入 2024/2/29 14 视同销售 1 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 二、土地增值税应纳税额计算 房地产开发企业 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除） 非房地产开发企业 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 （二）扣除项目 15 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 1 2 3 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 计算时注意开发比例和销售比例 1.取得土地使用权所支付的金额 （二）扣除项目 16 04 2.房地产 开发成本 05 基础设施费 06 01 02 03 公共配套设施费 开发间接费用 土地征用及 拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 计算时注意 销售比例 （二）扣除项目 17 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用 ＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用 =（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 3.开发费用 （二）扣除项目 18 房地产开发企业 城建税、教育费附加、地方教