11.2契 税（课件）《中国税制》（中国财政经济出版社）

2024/2/29 1 第十一章： 财产课税 2024/2/29 2 第二节 契 税 2024/2/29 3 一、契税的概念及特点 （一）契税的概念 契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 （二）契税的特点 1.属于财产转移税； 2.由财产承受人纳税。 2024/2/29 4 （三）契税的沿革 我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。1950年政务院发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。1997年7月7日，国务院发布《中华人民共和国契税暂行条例》，于1997年10月1日起开始实施。随着土地、房屋权属转移行为的不断增加，契税已成为地方税种最具增长潜力的税种之一。 “地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”。 2024/2/29 5 二、契税的征收范围 境内转移的土地、房屋权属。 （一）一般规定 1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让（包括出售、赠与、交换） 3.房屋买卖 4.房屋赠与 5.房屋交换 2024/2/29 6 （二）特殊规定 1.以土地、房屋权属投资入股视同买卖征收契税 温馨提示： 以自有房地产投入自己投资的个人独资企业，不征收契税。因为土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更。 2.以土地、房屋权属抵债视同买卖征收契税； 3.以获奖方式承受土地、房屋权属视同赠与征收契税； 4.以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋。 2024/2/29 7 三、契税的纳税人 在中国境内承受土地、房屋权属的单位和个人 四、契税的税率：幅度比例税率（3%～5%） 温馨提示： 1.契税的适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 2.江西省的契税税率为4%！ 2024/2/29 8 五、契税的计税依据 （一）成交价格（合同价） 适用于：1.国有土地使用权出让 2.土地使用权出售 3.房屋买卖 成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。 包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 2024/2/29 9 （二）市场价格 适用于：土地使用权赠予、房屋赠与 （三）交换价格的差额 ■适用于： 1.土地使用权之间的交换； 2.房屋所有权之间的交换； 3.土地使用权与房屋所有权之间的交换。 温馨提示：交换价格不相等的，由多付的一方缴纳契税。交换价格相等的免征契税。 （四）补交的土地出让费或土地收益 适用于：以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。 2024/2/29 10 六、契税的计算 应纳契税=计税依据×税率 例1：甲企业将闲置的一处房屋卖给乙企业作仓库使用，协议成交价格为100000元，另外甲企业还将一门面与丙企业的一车库进行交换，甲的门面价值为300000元，丙的车库价值为400000元。当地政府规定的契税税率为5%。计算甲企业、乙企业、丙企业应纳契税。 ①乙企业应纳契税=100000×5%=5000元； ②甲企业应纳契税=100000×5%=5000元； ③丙企业不缴纳契税。 2024/2/29 11 例2：某股份有限公司于2011年8月支付6000万元的价款购得一栋楼房，并用价值500万元的房屋换得他人价值600万元的房屋，当月该公司还接受他人赠送的价值500万元的房屋。此外，该公司当月出售一栋楼房，取得收入4000万元，该公司所在省级人民政府确定的契税税率为5%。计算该公司应纳契税。 应纳契税=6000×5%+（600-500）×5%+500×5% =330（万元） 温馨提示：该公司销售房产不缴契税！ 2024/2/29 12 例3：刘某2011年将本年2月购入并居住的一套住房（购入价格50万元）以52万元的价格转让给他人；将一套已居住3年的二居室住房（市场价格为30万元）与他人交换一套三居室住房（市场价格50万元），支付差价20万元；继承其父的房产价值45万元；参加一项有奖竞赛活动，获得奖励商品房一套（市场价格为22万元）。计算刘某2011年应纳的契税。（假定税率为3%） （1）2011年2月购入住房时应缴纳契税；再将住房转让给他人时，应由受让方缴纳契税。 （2）差价换房按差价计税，由支付差价的一方缴纳契税。 （3）法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。 （4）以获奖方式承受房屋应缴纳契税。 应纳契税=500000×3%+200000×3%+220000×3%=27600（元） 2024/2/29 13 【例4.多选题】甲临终前立下遗嘱：将价值为300万元的房产留给其妻A安度晚年；价值为100万元的房产由独子B继承；价值为80万元的房产捐赠给15岁