项目六其他税费的计算与缴纳-5（课件）- 《税费计算与缴纳第3版》同步教学（东北财大社）

其他税费的计算与缴纳 项目六 1 关税的计算与缴纳 资源税的计算与缴纳 城镇土地使用税的计算与缴纳 房产税的计算与缴纳 车船税的计算与缴纳 印花税的计算与缴纳 目录 Contents 2 目录 Contents 车辆购置税的计算与缴纳 环境保护税的计算与缴纳 城市维护建设税和教育费附加的计算与缴纳 耕地占用税的计算与缴纳 土地增值税的计算与缴纳 契税的计算与缴纳 3 土地增值税的计算与缴纳 任务6.9 4 【案例导入】 学生李娜继续在诚信代理记账公司进行毕业前的实习工作。她代理记账的一家房地产开发公司，涉及土地增值税业务。为此，李娜刻苦学习，了解并掌握了土地增值税的概念、税率、应纳税额的计算和纳税申报工作。 （一）土地增值税的概念 土地增值税是国家对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （二）土地增值税的特点 （1）土地增值税是以纳税人有偿转让房地产取得的增值额为征收对象，有利于维护国家权益、增加财政收入。 （2）土地增值税采用超率累进税率，能够合理调节土地增值收益。 （3）土地增值税是以房地产产权变更环节为纳税环节，有利于规范房地产市场的交易秩序。 一、土地增值税的概述 6 （一）纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权及地上一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 纳税义务人包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 二、土地增值税的主要法律规定 7 （二）征税范围 土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 1.征税范围的一般规定 （1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 （2）土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值额是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入。 （3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 二、土地增值税的主要法律规定 8 2.征税范围的具体规定 （1）以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税。但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。 （2）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。 （3）交换房地产。交换房地产行为既发生了房地产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （4）房地产抵押。房地产在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 （5）房地产出租。出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。 二、土地增值税的主要法律规定 9 （三）税率 土地增值税的税率设计的基本原则是增值多的多征、增值少的少征、无增值的不征。按照这个原则，土地增值税采用四级超率累进税率（见表6-14）。 二、土地增值税的主要法律规定 10 （一）计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。 1.收入的确定 转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，不包括增值税。 纳税人发生下列情况的，按房地产评估价格计算纳税： （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的。 （2）转让房地产的成交价格低于评估价格的。 （3）未提供扣除项目金额或提供不实的。 三、土地增值税的计算 11 2.扣除项目金额 （1）取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发的成本，是指纳税人的房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与房地产