7其他税种-3（课件）- 《税费核算与申报》同步教学（东北财大社）

税费核算与申报 项目七　其他税种 项目七　其他税种 任务四　核算与申报土地增值税 一、认识土地增值税 项目七 　 其他税种 1.土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收土地增值税增强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。 项目七　 其他税种 2.土地增值税征税范围 （1）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。土地增值税的基本范围包括： ①转让国有土地使用权 ②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 ③存量房地产的买卖 项目七　 其他税种 （2）具体情况判定 出租 继承 抵押 交换 合作建房 投资、联营 兼并转让 代建房 重新评估 赠与 项目七　 其他税种 3.土地增值税的纳税人、税率 （1）纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。 区分土地增值税纳税人与非纳税人的关键在于是否因转让房地产的行为而取得了收益。只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。 项目七　 其他税种 （2）税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 超率累进税率见表7-6。 ①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% ②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% ③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% ④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 项目七　 其他税种 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%-100%的部分 40 5 3 超过100%-200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 表7-6 土地增值税四级超率累进税率表 单位：% 项目七　 其他税种 4.税收优惠 01 02 03 04 增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 建造普通住宅出售 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 城市规划搬迁 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 国家征用 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 公共租赁住房 项目七　 其他税种 1.计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。其计算公式为： 增值额 =转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额 二、计算土地增值税 项目七　 其他税种 （1）应税收入的确定。 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 货币收入 其他收入 实物收入 项目七　 其他税种 （2）扣除项目的确定 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项： 项目七　 其他税种 ①取得土地使用权所支付的金额 A.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 B.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 ②房地产开发成本 A.土地征用及拆迁补偿费。B.前期工程费。C.建筑安装工程费。D.基础设施费。E.公共配套设施费。F.开发间接费用 项目七　 其他税种 ③房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 ④与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加。 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格 项目七　 其他税种 2.应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是： 但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用