第七章 土地增值税_3（课件）- 《税法(第十版)》同步教学（人大版）

七、土地增值税 目录 content 01 土地增值税概述 02 纳税人与征税范围 03 税率 04 应税收入与扣除项目的确定 05 应纳税额的计算 06 税收优惠 07 征收管理 05 应纳税额的计算 增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的 “隐瞒、虚报房地产成交价格的”是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。隐瞒、低报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 增值额的确定 2.提供扣除项目金额不实的 是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 增值额的确定 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 增值额的确定 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。 增值额的确定 【即学即用】按照土地增值税的有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（　　）。 A.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 B.房地产评估价格扣除 C.税务部门估定的价格扣除 D.房地产原值减除20%后的余值扣除 【答案】B 【知识要点提醒】　“房地产评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格,不是由税务机关进行评估的。 应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） 应纳税额的计算方法 但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。具体公式如下： （1）当增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为： 　　土地增值税税额=增值额×30% （2）当增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%时，计算公式为： 　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （3）当增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%时，计算公式为： 　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （4）当增值额超过扣除项目金额200%时，计算公式为： 　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 上述公式中的5%、15%、35%，分别是二、三、四级的速算扣除系数。 应纳税额的计算方法 【例题7-3】参见【导入案例】。 【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 　　土地增值额=500-700×50%-80=70（万元） 　　增值额÷扣除项目金额=70÷（700×50%+80）=16.28% 由于增值额未超过扣除项目金额的50%，故适用的税率为30%，则 　　应缴纳的土地增值税=70×30%=21（万元） 应纳税额的计算方法 【例题7-4】某纳税人转让房地产取得的不含税收入为2000万元，其扣除项目金额为500万元。计算其应纳土地增值税的税额。 应纳税额的计算方法 【解析】要计算应纳土地增值税税额，需要先计算增值额，然后按照增值额与扣除额的比率适用的土地增值税税率计算土地增值税税额。 方法一：按分级计算的方法计算。 （1）计算增值额。 　　增值额=2000-500=1500（万元） （2）计算增值额与扣除项目金额之比。 　　增值额与扣除项目金额之比=1500÷500×100%=300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。 （3）分别计算各级次土地增值税税额。 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。 　　这部分增值额=500×50%=250（万元） 　　这部分增值额应纳的土地增值税税额=250×30%=75（万元） 应纳