第6章 其他税种的税收筹划_5（课件）- 《税收筹划(第十一版)》同步教学（人民大学版）

第6章 其他税种的税收筹划 6.8　契税的筹划 契税的主要法律界定 6.8.1 契税的筹划方法 6.8.2 6.8.1契税的主要法律界定 契税的主要法律界定 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。 1.纳税人和征税对象 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。 契税的征税对象是在中华人民共和国境内转移的土地、房屋权属,具体包括:土地使用权出让;土地使用权转让(包括出售、赠予和交换);房屋买卖;房屋赠予;房屋交换。土地使用权转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 【即学即用】 居民乙拖欠居民甲的债务无力偿还,2015年以房产抵偿债务,居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款10万元。甲、乙双方应由谁来缴纳契税? 解析:以房抵债视同房屋买卖,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税,所以应由居民甲缴纳。 契税的主要法律界定 【即学即用】 居民乙拖欠居民甲的债务无力偿还,2015年以房产抵偿债务,居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款10万元。甲、乙双方应由谁来缴纳契税? 解析:以房抵债视同房屋买卖,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税,所以应由居民甲缴纳。 2.税率和计税依据 契税实行3%~5%的幅度税率,计税依据是不动产的价格。 由于土地、房屋权属转移的方式不同,定价方法也不同,因此具体计税依据依不同情况而定: 契税的主要法律界定 土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。 交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 土地使用权赠予、房屋赠予以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。 成交价格、交换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关参照市场价格依法核定。 计征契税的成交价格不含增值税。 契税的主要法律界定 3.税收优惠 有下列情形之一的,免征契税: (1)国家机关、事业单位、社会组织、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施; (2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助; (3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产; (4)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。 (5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。 (6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。 契税的主要法律界定 根据国民经济和社会发展的需要,国务院可以规定免征或者减征契税的其他情形,报全国人民代表大会常务委员会备案。 省、自治区、直辖市人民政府可以提出对下列情形免征或者减征契税,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 (1)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属; (2)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。 6.8.2契税的筹划方法 契税的筹划方法 1.对企业合并、分立、改组等情形的契税筹划 在企业合并中,两个或两个以上的公司依照法律规定、合同约定,合并为一个公司,并且原投资主体存续的,对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属的,免征契税; 在企业分立中,公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属的,免征契税; 以增资扩股进行股权重组,对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的要征收契税;而以股权转让进行重组,在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移的,不征收契税。 契税的筹划方法 债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属,凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受的所购企业土地、房屋权属,免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税。 2.利用房屋交换进行筹划 对于土地使用权交换、房屋交换,以所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。显然,进行房屋交换所纳契税远低于普通的房屋购置,所以纳税人可以将原来不属于交换的行为,通过合法的途径变为交换行为,以减轻税负。 如果双方当事人进行交换的房屋价格相等、价差为零,则任何一方都不用缴纳契税,所以当纳税人交换土地使用权或房屋所有权时,如果双方的价格差额较小甚至没有,就可以达到节税的目的。 契税的筹划方法 [案例6-14]