第六章 土地增值税的会计核算（课件）- 《税务会计(第六版)》同步教学（人民大学版）

土地增值税的会计核算 土地增值税概述 土地增值税的涉税会计处理 土地增值税的征收管理 目录 contents 01 土地增值税概述 土地增值税的征税范围及纳税人 土地增值税的征税范围包括: (1)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。 (2)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。 “地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就遭损坏的物品。 土地增值税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人。 土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率 级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率(%) 速算扣除率(%) 1 50%(含以下) 30 0 2 50%~100%(含)的部分 40 5 3 100%~200%(含)的部分 50 15 4 200%以上的部分 60 35 土地增值税的计算 土地增值税的计算公式为: 　　应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-准予扣除项目金额×速算扣除率 其中,增值额的计算公式为: 　　增值额=收入总额-准予扣除项目金额 土地增值税的计算 收入总额的确定 收入总额是指纳税人转移房地产取得的全部收入,包括货币收入、非货币收入。非货币收入包括实物收入和其他收入。 货币收入是指纳税人转移房地产取得的现金、银行存款、支票、本票、汇票等信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这类收入的实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。 实物收入是指纳税人转移房地产取得的各种实物形态的收入,如钢材、水泥等建材,房屋,土地,等等。实物收入的价值不易确定,一般须通过估价进行确定。 其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产收入或具有财产价值的权利,如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这类收入的价值确定需要通过专门的评估。 土地增值税的计算 准予扣除项目金额的确定 税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目金额包括: (1)取得土地使用权时支付的金额,即纳税人为取得土地所有权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 (2)房地产开发成本,是指纳税人开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 (3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在转移已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新率后的价格。 土地增值税的计算 准予扣除项目金额的确定 (4)与转让房地产有关的税金,是指转让房地产时已缴纳的城市维护建设税、印花税等。纳税人在转让房地产时缴纳的教育费附加可视同税金予以扣除。 (5)国务院规定的其他扣除项目。 (6)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。 土地增值税的计算 【案例6-1】某市企业(非房地产开发企业)2022年的有关资料如下: (1)5月,企业从政府取得A地80亩土地的使用权,支付土地出让金600万元。当月,将其中40亩土地的使用权作价550万元作为投资,与另一企业建立合资企业E(非房地产企业)。 (2)6月,将上述剩余40亩土地的使用权直接转让给附近的一家工厂,转让价格为400万元,缴纳印花税0.2万元。 (3)7月,企业从B公司购得B地100亩土地的使用权,支付土地转让金800万元。 (4)8月,企业将从B地取得的60亩土地的使用权抵押给银行,获得了6个月贷款600万元;12月,企业无法偿还到期贷款,银行将土地拍卖。 (5)9月,企业将从B地取得的10亩土地的使用权出租给C 企业,每月收取租金5万元。 (6)10月,企业将从B地取得的30亩土地的使用权与D企业交换取得房产一处,价值300万元。 (7)12月,企业将所持的E企业的股权转让给F企业,获取收入600万元。 计算本年该企业应缴纳的土地增值税(注:所有金额均不含增值税,考虑印花税,暂不考虑城市维护建设税、教育费附加以及契税)。 土地增值税的计算 (1)5月,企业以土地(房地产)作价入股对外投资或作为联营条件,按规定暂免征收土地增值税。因此,该笔业务不予计征土地增值税。 (2)6月,转让土地使用权,取得收入400万元。 　　允许扣除的税金=0.2(万元)