第10章 房产税、契税和土地增值税（课件）- 《税法（第二版）》同步教学（人民大学出版社）

税法 第10章 房产税、契税和土地增值税 10.1 房产税 特点 纳税人与征税范围 税基、税率和应纳税额的计算 税收优惠与征收管理 1. 对城镇的经营性房屋征收。 房产税条例通过征税范围的规定将农村排除在外，通过免税规定又排除了居民的非营业用房产，对居民房产征税也是下一步房地产税立法要改革的重点内容。 2. 区别房屋的经营使用方式规定两种不同征税办法。 对房产经营自用等情形，按房产的计税余值征税；房产用于出租的，按租金收入征税。 10.1.1 特点 1. 纳税人 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。具体情形包括： （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 （4）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 10.1.2 纳税人与征税范围 2. 征税范围 房产税以房产为征税对象。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。 房产税的征税范围不包括农村，主要是为了减轻农民负担。 10.1.2 纳税人与征税范围 1. 按计税余值计征的方法 按房产原值一次减除10％～30％后的余值计征房产税，具体扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 应纳税额=房产原值×（1－扣除比例）×1.2％的税率 （1）房产原值的范围 房产原值指纳税人按照会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。另外，房屋附属设备和配套设施需要并入房屋原值计征房产税。 （2）地下建筑原值的确定 具体分为两种情况： 第一，与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的规定计征房产税。 第二，自用的独立地下建筑，指地上没有任何建筑物，只有地下建筑物，根据地下建筑的用途，按一定比例确定房产原值： ①如果地下建筑是工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。 ②如果地下建筑用于商业和其他用途，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。 10.1.3 税基、税率和应纳税额的计算 2. 按租金收入计征的方法 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 适用税率为12％。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 应纳税额＝租金收入×12％（或4%） 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 10.1.3 税基、税率和应纳税额的计算 1. 税收优惠 （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 （4）个人所有非营业用的房产免征房产税。 （5）经财政部批准免税的其他房产。 10.1.4 税收优惠与征收管理 2．征收管理 （1）纳税义务发生时间 （2）缴纳方式 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （3）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。 具体情形 纳税义务发生时间 将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起，缴纳房产税 购置 房产 新建商品房 自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税 存量房 自办理房屋权属转移变更、登记手续，登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税 建设房屋 自建房屋用于生产经营 从建成之日的次月起，缴纳房产税 委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起，缴纳房产税 出租、出借房产 交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税 特殊情形 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房 自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的 应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末 10.2 契税 纳税人和征税范围 计税依据、税率和应纳税额的计算 税收优惠 征收管理 契税是以在我国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个