第五章　土地增值税（课件）- 《中国税制》同步教学（东北财大）

国家级线上一流课程配套教材 东北财经大学出版社 中国税制 薛 钢 主 编 目录 CONTENT 01 03 02 第一章　税收导论 第二章　增值税 第三章　消费税 04 第四章　关税 05 07 06 第五章　土地增值税 第六章　企业所得税 第七章　个人所得税 08 09 第八章　资源税与环境保护税 第九章　其他税种 2 第五章　土地 增值税 模板来自于 http://meihua.docer.com/ 3 第一节 CHAPTER ONE 纳税义务人、征税范围与税率 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 征收土地增值税有助于增强政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 纳税义务人 一 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）对纳税人的规定具有以下四个特点： 不论法人与自然人 A 不论经济性质 B 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 C 不论行业与部门 D 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 征税范围 二 1.转让国有土地使用权 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3.存量房地产的买卖 （一）基本征税范围 1.房地产的继承 2.房地产的赠与 3.房地产的出租 4.房地产的抵押 5.房地产的交换 6.合作建房 7.房地产的代建房行为 8.房地产的重新评估 （二）特殊征税范围 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 税率 三 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 （2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 （3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 第二节 CHAPTER TWO 应税收入与扣除项目 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 应税收入 一 根据《土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 从收入的形式来看，包括： A 1.货币收入 B 2.实物收入 C 3.其他收入 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 扣除项目 二 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。 税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项： 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 转让房地产有关的税金 其他扣除项目 旧房及建筑物的 评估价格 01 02 03 04 05 06 第三节 CHAPTER THREE 土地增值税应纳税额的计算 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 增值额的确定 一 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入额和扣除项目的金额。在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。 因此，《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。 1.隐瞒、虚报房地产成交价格 2.提供扣除项目金额不实 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 应纳税额的计算方法 二 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式为：应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) 但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体方法如下： （1）增值额未超过扣除项目金额50%时：土地增值税税额=增值额×30% （2）增值额超过扣除项目