第五章土地增值税的核算（课件）- 《税务会计第5版》同步教学（东北财大版）

Tax 税务会计 （第五版） Accounting 土地增值税的核算 第五章 2 目录 01 土地增值税核算的基本规定 02 土地增值税核算的会计科目与报表 03 应纳土地增值税的核算 3 + 土地增值税核算的基本规定 01 4 一、土地增值税的征税范围 　　1.基本征税范围 　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 　　（1）转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入； 　　（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 　　（3）存量房地产的买卖。 　 具体情形 征税 不征税或免税 （1）房地产的继承 不属于土地增值税征税范围 （2）房地产的赠与 其他 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围 （3）房地产的出租 房地产的出租不属于土地增值税征税范围 （4）房地产的抵押 以房地产抵债而发生房地产权属转让 抵押期间，不征收土地增值税 （5）房地产的交换 其他情形，纳税 个人之间互换自有居住用房地产，免征 （6）合作建房 建成后转让 建成后按比例分房自用，暂免征税 （7）其他 代建房；房地产的重新评估不属于征税范围 一、土地增值税的征税范围 　2.特殊征税范围 3.企业改制重组土地增值税政策 具体情形 征税 不征税或免税 （1） 整体改建 房地产开发企业，征税 整体改建：不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 非房地产开发企业：对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。 （2） 企业合并 原企业投资主体不存续或房地产开发企业，征税 且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税——限于非房地产开发企业。 一、土地增值税的征税范围 （3） 企业分立 与原企业投资主体不相同或房地产开发企业，征税 企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税——限于非房地产开发企业。 （4） 以房地产投资入股 其他情形，征税 单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除 二、土地增值税税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%~100%的部分 40 5 3 超过100%~200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 实物收入 其他收入 货币收入 是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如材料、房屋等。实物收入的实际价值难以确定，一般需要对这些实物形态的财产进行评估 是指纳税人转让房地产而取得的除上述两项以外的其他收入，如专利权、商标权、专有技术使用权、土地使用权等 是指纳税人转让房地产时取得的现金、银行存款、支票、银行本票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券 A B C 三、计税依据 　　增值额＝应税收入－扣除项目金额 （一）应税收入的确定 10 销售新房及建筑物 销售旧房及建筑物 1.取得土地使用权所支付的金额 1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 2.旧房及建筑物的评估价格 4.与转让房地产有关的税金 3.在转让环节缴纳的税金 5.财政部确定的其他扣除项目 　（二）扣除项目的确定（新5旧3） 四、土地增值税税收优惠 　　（一）建造普通标准住宅的税收优惠 　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税； 　　2.对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。 　　（二）国家征用收回的房地产的税收优惠 　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 　　（三）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的税收优惠 　　免征土地增值税 　　（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 五、征收管理 　　除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。