6.2房产税的税收筹划（课件）- 《税收筹划》同步教学（东北财大版）

税收筹划 第六章 其他税种的税收筹划 1 2 房产税的税收筹划 一 房产税的概念 房产税是以房产为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 3 （一）征税对象、纳税人与税率 房产税的征税对象是房产。征收房产税的房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 房产税的纳税人是房屋的产权所有人或经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 房产税采用比例税率，其计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%，计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%－30%的损耗价值以后的余额；依据房产租金收入计税的，税率为12%。对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收房产税。 二 房产税的基本规定 4 （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。 （4）个人所有非营业用的房产，免征房产税。 （5）经财政部批准免税的其他房产，如房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。 （二）税收优惠 二 房产税的基本规定 5 三 房产税的筹划方法 房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值可以减轻房产税税负。 （一）合理界定房产原值进行税收筹划 6 01 合理划分房产原值 房产税征收范围中的房产指的是有屋面和维护机构，可供人们在其中学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。若将不符合房产的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。 三 房产税的筹划方法 （一）合理界定房产原值进行税收筹划 7 02 巧用容积率进行税收筹划 税法规定，按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价、为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此计入房产原值。对于宗地容积率高于0.5的房产，则需要按照地价全额计入房产原值计征房产税。因此，企业可以对现有房产进行适当改建，以使宗地容积率降至0.5以下，进而减少应缴房产税。在宗地容积率低于0.5的情形下，建筑面积越小，宗地容积率越低，所纳房产税越少。 三 房产税的筹划方法 （一）合理界定房产原值进行税收筹划 8 三 房产税的筹划方法 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间，产权所有人按照房产计税余值缴纳房产税。此时可适当修改合同，去除免租期，将部分租金均匀分摊到免租期中，可实现节税。 （二）利用免租期进行税收筹划 9 甲企业有一闲置库房，房产原值500万元，甲企业拟出租该库房或将其改为仓库获取一定收益。当地计算房产计税余值的扣除比例为30%。请比较以下方案，并基于税负最小化作出选择（不考虑其他税费）。 三 房产税的筹划方法 （三）利用业务转换进行税收筹划 1．改变业务模式 10 方案一：甲企业将该库房出租收取租赁费，年租金100万元（不含增值税）。 甲企业应纳房产税＝100×12%＝12（万元） 方案二：甲企业将库房改为仓库并配备保管人员，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元（不含增值税）。 甲企业应纳房产税＝500×（1－30%）×1.2%＝4.2（万元） 方案二比方案一节省房产税7.8万元（12－4.2），应选择方案二。 当然，采用方案二，企业需要增加保管人员工资等经营成本，所以企业应综合权衡，作出最优决策。 三 房产税的筹划方法 （三）利用业务转换进行税收筹划 11 企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。通常情况下，企业租赁除了房屋设施之外，还有办公家具、机器设备等附属设施等，但现行税法对这些设施并不征收房产税，若将这些设备、附属设施与房屋一同缴纳房产税，就会加重税负。因此可以通过分拆的方式节税。 三 房产税的筹划方法 （三）利用业务转换进行税收筹划 2．拆分房租金额 12 假设A公司持有10000平方米的商业门面房用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税19.2万元（160×12%）。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给B公司，然后由B公司再以