6.1土地增值税的税收筹划（课件）- 《税收筹划》同步教学（东北财大版）

税收筹划 第六章 其他税种的税收筹划 1 1 土地增值税的税收筹划 一 土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 3 二 土地增值税的基本规定 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。其中，单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，包括外商投资企业和外国企业；个人包括个体经营者、港澳台同胞、华侨、外国公民等。 （一）纳税人 4 土地增值税的基本征税范围包括：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产买卖。 土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易，还包括了连同土地使用权一并交易的地上建筑物及其附着物、存量房地产的交易。土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。 （二）征税范围 二 土地增值税的基本规定 5 转让土地使用权的土地是否为国有土地：转让国有土地使用权，征收土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。集体土地的自行转让是一种违法行为。 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让：国有土地使用权的转让征收土地增值税，而国有土地使用权的出让不征收土地增值税；未转让土地使用权、房产产权的（如房地产出租）不征收土地增值税。这里的“土地使用权出让”是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金而获得一定年限的土地使用权的行为。“土地使用权转让”是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，在土地二级市场上将土地使用权再转让的行为。 01 02 二 土地增值税的基本规定 判断标准: 6 （三）土地增值税税率 二 土地增值税的基本规定 土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超率累进税率的累进依据为相对数，而超额累进税率的累进依据为绝对数。土地增值税的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 级数 计税依据 适用税率 速算扣除数 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5% 3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 7 （四）应税收入 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。 二 土地增值税的基本规定 8 （五）可扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 二 土地增值税的基本规定 房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 2.房地产开发成本 9 3.房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 关于财务费用中的利息支出扣除主要涉及以下两个方面。 其一，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用＝利息（不包括罚息、加息）＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额） 其二，纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金，没有利息支出的情况），最多允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内（适用新建房转让）。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。 二 土地增值税的基本规定 10 （五）可扣除项目 4.与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 二 土地增值税的基本规定 从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从事房地产开发的纳税人可加计扣除金额＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%。 5.财政部确定的其他扣除项目 11 （六）土地增值税的计算 1.增值额的确定 确定增值额是计算土地增值税的基础。计算增值额需要有准确的房地产转让