11 第十一章 土地增值税（课件）- 《国家税收（第九版） 》同步教学（东北财大版）

第十一章　土地增值税 目录 第一节　土地增值税的概述 第二节　土地增值税的计算 第三节 土地增值税的申报与缴纳 学习目标 知识体系 土地增值税税制要素。 土地增值税的计税依据。 土地增值税的计算。 土地增值税申报与缴纳。 价值塑造 以马克思主义哲学为指导，理论与实践相结合，提高税收理论素养。 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，准确把握新时代土地增值税的职能定位，培育学生经世济民、诚信服务、德法兼修的税务职业素养。 能力培养 熟悉土地增值税税制要素，理解消费税计税原理。 掌握土地增值税计算。 了解土地增值税的申报与缴纳 第一节 土地增值税概述 一、征税对象与范围 二、纳税人 三、税率 四、减免税 一、征税范围与范围 土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税范围包括： 1.国有土地使用权转让； 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 二、纳税人 土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括国家机关、社会团体、部队、企事业单位、个体工商户、个人，以及外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、华侨、港澳台同胞和外籍个人等。 三、税率 四、减免税 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 4.单位转让旧房作为改造安置房或公共租赁房房源且增值率未超过20%的，予以免税。 。。。。。。 第二节 土地增值税的计算 一、计税依据 二、应纳税额的计算 三、房地产开发企业土地增值税清算 一、计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入额减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 （一）收入额的确定 （二）扣除项目及其金额的确定 （三）增值额的确定 二、应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 （1）计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 （2）计算增值额。 增值额=转让收入额-扣除项目金额 （3）计算增值额占扣除项目金额的比重（以下简称增值率）。 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% （4）依据增值率确定适用税率。 （5）依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 【例11-1】 M市某房地产开发公司为一般纳税人，20×2年开发一栋高层住宅楼，20×3年8月有关经营情况如下： （1）该住宅楼销售90%，取得销售收入6 300万元，并签订了销售合同。剩余的10%以每年100万元对外出租，租期1年，租金一次性收取，并签订了租赁合同。 （2）签订土地使用权购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款900万元，相关税费39万元。 （3）发生土地拆迁补偿费400万元、前期工程费200万元，支付工程价款1 000万元、基础设施及公共配套设施费250万元、开发间接费用50万元。 （4）发生销售费用300万元、财务费用60万元、管理费用80万元。 （5）该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。 以上收入均为含增值税收入，房地产开发公司按照一般计税方法征税，不考虑地方教育费附加。 要求：（1）计算土地增值税时准予扣除的税金； （2）计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额； （3）计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额； （4）计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。 【例11-1】 解：（1）准予扣除的税金=（6 300-900×90%）÷（1+9%）×9%×（7%+3%） =45.33（万元） （2）准予扣除的取得土地使用权支付的金额=（900+39）×90% =845.1（万元） 准予扣除的土地使用权支付金额，包含地价款和相关税费。住宅楼销售90%，剩余部分对外出租，出租部分不缴纳土地增值税，对应的为取得土地使用权所支付的金额就不能扣除。 （3）计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额： 予扣除的房