第7章 土地增值税（课件）- 《税法（第5版）》同步教学（人民大学版）

第七章 土地增值税 本章政策已更新至2024年2月20日 内容提纲 第一节 概述 第二节 征税范围、纳税人和税率 第三节 转让房地产增值额的确定 第四节 应纳税额的计算 第五节 减免税优惠 第六节 申报和缴纳 第一节 概述 一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 二、土地增值税的特点 （1）以转让房地产取得的增值额为征税对象。 （2）征税面比较广。 （3）采用扣除法和评估法计算增值额，以纳税人转让房地产取得的收入减除 法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。 （4）实行超率累进税率。 三、土地增值税的立法原则 （1）适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控。 （2）抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地收益。 （3）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入。 第二节 征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及土地上建筑物及其他附着物产权所取得的增值额（国务院令第138号）。 （1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 （2）土地增值税既对转让土地使用权征税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 （3）存量房地产的买卖。 【特别提示】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。 （一）征税范围的一般规定 （4）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。 不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种情况： 第一，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 第二，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利性社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 （一）征税范围的一般规定 是否属于土地增值税征税范围的三个判断标准如表7-2所示： （二）征税范围的若干具体规定 （1）合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围（财税字〔1995〕48号）。 （2）交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入。按照规定属于征收土地增值税的范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税（财税字〔1995〕48号）。 （3）房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满后，视该房地产是再转移产权来确定是否征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 （4）房地产出租 房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围（国税发〔2006〕187号）。 （5）房地产评估增值 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。 （6）房地产的代建房行为 对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 （7）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳土地增值税等相关税款（国税函〔2007〕645号）。 有关事项是否属于征税范围，具体内容如表7-3所示： 小结： 1.属于土地增值税征税范围的情况（应征） （1）转让国有土地使用权。 （2）取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的。 （3）存量房地产买卖。 （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）。 （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）。 （6）合作建房建成后转让的。 （7）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的赠与。 2.不属于土地增值税征税范围的情况（不征） （1）房地产继承（无收入）。 （2）房地产有条件的赠与（特定人群、特定公益）。 （3）房地产出租（权属未变）。 （4）房地产抵押期内（权属未变）。 （5）房地产的代建房行为（无权属转移）。 （6）房地产重新评估增值（无权属转移）。 3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实。 （2）合作建房建成后按比例分房自用。 （3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房、改造安置住房房源，增值额未超过扣除项