25项目七任务二：土地增值税（课件）- 《税法第5版》同步教学（东北财大版）

资源税、土地增值税、契税、印花税和环境保护税 项目七—— 1 2 目 录 页 项目七 任务一 任务二 任务四 任务三 土地增值税 契税 印花税 土地增值税 资源税 任务五 环境保护税 1 过 渡 页 土地增值税 案例引入 A房地产有限公司于2019年5月份将一栋新建办公楼转让给B企业，B企业支付2000万元（不含增值税）；A公司取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的税费合计为300万元；投入房地产开发成本为400万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元，已知该公司发生的利息支出不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明；按规定缴纳与转让房地产有关税金10万元。该公司所在地适用的房地产开发费用计算扣除比例为5%，城建税适用的税率为7%，教育费附加征收率为3%，请问A公司应缴纳的土地增值税为多少万元？ 1 土地增值税的概念 土地增值税的基本内容 任务二 土地增值税 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税征收管理 3 过 渡 页 项目七 1 1、土地增值税的概念 土地增值税是对 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税 指土地上的一切建筑，包括地上、地下的各种附属设施。 指附着于土地上的、不能移动的，一经移动即遭损坏的物品，如种植物、养殖物等 国有土地使用权 地上建筑物 及附着物 任务二 土地增值税 1 2、土地增值税的基本内容 2.1 土地增值税纳税人 转让国有土地使用权并取得收入 转让地上建筑物及附着物并取得收入 单位和个人 不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是中国公民还是外籍人员，都是土地增值税的纳税义务人。 任务二 土地增值税 1 2、土地增值税的基本内容 2.2 土地增值税征税范围 1.国有土使用权转让； 2.地上的建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让； 3.存量房地产的买卖。 4.对下列“赠与”行为不征土地增值税: (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 5.土地、房屋权属的典当、“继承”、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 任务二 土地增值税 1 【例题 1 案例题】：我哥哥把他的一块土地无偿赠给我办的企业了，还要交土地增值税吗？ 需要交！不属于不征税的“赠与” 2、土地增值税的基本内容 2.2 土地增值税征税范围 任务二 土地增值税 1 2、土地增值税的基本内容 2.3 土地增值税税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过 50%至100%的部分 40 5 3 超过 100%至200%的部分 50 15 4 超过 200%的部分 60 35 四级超率累进税率 任务二 土地增值税 1 3、土地增值税应纳税额的计算 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他收入。 3.1 计税依据 3.1.1 应税收入的确定 3.1.2 扣除项目的确定 （1）对于新建房地产转让，可扣除： ①取得土地使用权所支付的金额，包括： A.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； B.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 任务二 土地增值税 1 3、土地增值税应纳税额的计算 3.1 计税依据 ②房地产开发成本 　　 ③房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 A.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 B.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 注意：超过国家规定的上浮幅度的部分的利息不许扣除； 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不许扣除。 房地产开发企业 任务二 土地增值税 1 3、土地增值税应纳税额的计算 ④与转让房地产有关的税金：城建税、印花税、教育费附加 ⑤财政部规定的其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% 3.1 计税依据 房地产