税务会计7.7（课件）-《税务会计》同步教学（人民邮电出版社）

税务会计 模块7.7 01 土地增值税的 纳税人及征税范围 模块7.7土地增值税会计核算 目录 | CONTENTS 02 土地增值税的计算 03 土地增值税的账务处理 04 土地增值税的征收管理 。 2 01 土地增值税的 纳税人及征税范围 3 土地增值税的纳税人及征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（简称房地产）产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 4 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。所称的单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织；所称的个人包括个体经营者；此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。 土地增值税的纳税人及征税范围 土地增值税的纳税人及征税范围 征税范围 土地增值税征税范围具有以下三个标准。 （1）国有标准，是指转让的土地使用权必须由国家所有，即转让的土地使用权只能是国有土 地使用权，不包括集体土地及耕地。 （2）产权转让标准，是指土地使用权、地上建筑物及其附着物必须发生产权转让。地上建筑 物是指土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上不能移动，一经移动即损坏的物品。 （3）取得收入标准，是指征收土地增值税的行为必须取得转让收入。房地产的权属虽转让但 未取得收入的行为，如以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征税 土地增值税的计算 THE INTRODUCTION 02 7 土地增值税的计算 税率 级别 人口（人） 每平方米税额（元） 大城市 50万以上 1.5-30 中等城市 20-50万 1.2-24 小城市 20万以下 0.9-18 县城、建制镇、工矿区 0.6-12 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。 土地增值税的计算 土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。其公式如下： 土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 1.房地产转让收入 ※非货币收入要折合货币金额计入收入总额。 ※转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 （3）其他收入 （2）实物收入 （1）货币收入 土地增值税的计算 土地增值税的计算 2.扣除项目金额 （6）财政部规定的其他扣除项目 （5）转让房地产有关的税金 （4）旧房及建筑物的评估价格 （3）房地产开发费用 （2）房地产开发成本 （1）取得土地使用权所支付的金额 土地增值税的计算 （1）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（如按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。）。（适用于新建房转让和存量房转让） （2）开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（适用于新建房转让） 土地增值税的计算 （3）开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（适用于新建房转让） 能提供金融机构贷款证明 开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5% 不能提供金融机构贷款证明 开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10% 土地增值税的计算 注意:利息是指不超过商业银行同期同类贷款利率上浮标准的部分，超过贷款期限的加息、罚息不得扣除。 计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 城镇土地使用税的计算 （4）与转让房地产有关的税金： 城市维护建设税＝增值税税金×7％（或5％、1％） 教育费附加＝增值税税金×（3％+2％） 印花税＝转让收入×0.05％(产权转移书据) 土地增值税的计算 （5）其他扣除项目： 从事房地产开发的纳税人可以享受加计扣除加计扣除 ＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20％ （适用于房地产开发企业新建房转让） 土地增值税的计算 （6）旧房及建筑物的评估价格。 纳税人出售旧房，准予扣除房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家规定交纳的有关费用和税金。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 土地增值税的计算 转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况： 第一种情况:能提供旧房及建筑物评估价格的情况： 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率