第9章 土地增值税会计（课件）-《税务会计与筹划》同步教学（人民邮电出版社）

第九章 土地增值税会计 学习目标 理解土地增值税的税制要素 掌握土地增值税社会的确认、计量、记录与申报 第一节 土地增值税的税制要素 一、土地增值税的纳税人和纳税范围 凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。 转让国有土地使用权，一并转让地上的建筑物及附着物连同国有土地使用权，均应缴纳土地增值税。“转让”是指以出售或其他方式进行的有偿转让，不包括以继承、赠与方式进行的无偿转让。出租房地产行为、受托代建工程，由于产权没有转移，不属于该税的纳税范围。 第一节 土地增值税的税制要素 二、土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率，即以纳税对象的增值率为累进依据，按超率累进方式计算应纳税额的税率。 土地增值税税率表 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率（%） 速算扣除率（%） 1 50%（含）以下 30 0 2 50%以上～100%（含） 40 5 3 100%以上～200%（含） 50 15 4 200%以上 60 35 第一节 土地增值税的税制要素 三、土地增值税的纳税期限与纳税地点 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起 7 日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。 房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。 纳税人应按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 第一节 土地增值税的税制要素 四、土地增值税的减免 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，凡居住满5年（或以上）的，免缴土地增值税；居住满3年未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定缴纳土地增值税。 4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免缴土地增值税。 第二节 土地增值税的确认计量 一、转让收入的确认 （1）货币收入。纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 （2）实物收入。纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。 （3）其他收入。纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权。 第二节 土地增值税的确认计量 一、转让收入的确认 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率或征收率） 增值税销项税额=销售额×税率或征收率 土地增值税应税收入 =全部价款和价外费用-增值税销项税额 第二节 土地增值税的确认计量 二、扣除项目金额的确认 （一）新建房扣除项目金额 1.取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或出让金，以及按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.开发土地和新建房及配套设施的成本。纳税人房地产开发项目实际发生的成本（房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 第二节 土地增值税的确认计量 二、扣除项目金额的确认 （一）新建房扣除项目金额 3.开发土地和新建房及配套设施的费用。此项费用亦称房地产开发费用。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。其中，财务费用中的利息支出，在最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额前提下，可以据实扣除；管理费用、销售费用，则按上述1、2项计算的金额之和的5%以内计算扣除（具体比例由省级政府规定）。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出以及不能提供金融机构证明的房地产开发费用的，按上述1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除（具体比例由省级政府规定）。 第二节 土地增值税的确认计量 二、扣除项目金额的确认 （一）新建房扣除项目金额 4.