7.3土地增值税税费计算(课件）-《企业纳税实务》同步教学（中国人民大学出版社）

1 模块七 资源类税税费计算 2 子模块一 资源税税费计算 子模块二 土地使用税税费计算 子模块三 土地增值税税费计算 模块七 资源类税纳税实务 3 子模块三 土地增值税税费计算 知识目标： 熟悉土地增值税征收范围、纳税人、税率 掌握土地增值税应纳税额的计算方法 能力目标： 能判断是否属于土地增值税征收范围 能正确计算土地增值税应纳税额 4 学习内容 任务一 土地增值税基本税收政策认知 任务二 土地增值税应纳税额计算 5 任务一 土地增值税基本税收政策认知 征税范围 纳税人 税率 6 土地增值税： 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。 7 一、征税范围 （一）一般规定 转让国有土地使用权。 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 判断标准： （1）转让必须是“国有土地使用权” （2）“产权”必须发生转让 （3）必须取得“转让收入” 8 （二）特殊规定 1.以房地产进行投资、联营 投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用免征规定。 ——投资、联营，暂免征收。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收。 9 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途 个人间互换自有居住用房地产，免税。 ——征收 ——如产权未转移，不征收 3.房地产的交换 10 4.合作建房 5.房地产的出租 ——建成后按比例分房自用，暂免征收；建成后转让的，应征收 ——不征税 ——抵押期间内不征收 ；抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收。 6.房地产的抵押 11 7.企业兼并转让房地产 3 ——暂免征收 ——继承免 ——赠与：赠与直系亲属或承担直接赡养人、公益性捐赠免税。 8.房地产代建 ——不属于征税范围 9.房地产重新评估 ——不属于征收范围 10.继承、赠与等方式无偿转让房地产 12 【例1 】判断下列哪些行为应征收土地增值税： 1.以出售方式转让国有土地使用权并取得收入 2.继承、赠予直系亲属方式转让房地产 3.出租房地产并取得收入 4.企业交换房地产 5.企业将抵押的房地产转给银行抵债 6.房地产开发公司代客户建房取得收入 √ × √ √ × × 13 【例2 】下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ 　）。 　　A.某房地产开发企业以其开发的商品房作价入股进行投资 　　B.甲乙企业双方合作建房，建成后转让的 　　C.对被兼并企业将房地产转让到兼并企业的 　　D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 ABD 根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。（2015） A房地产出租 B企业间房地产的交换 C房地产代建 D房地产抵押 14 答案：B 15 二、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 转让方 承受方 转让（建筑物等所有权） 转让（土地使用权） 增、城、 教、印、 所、土增 契、印 1 16 【例3 】张某于2016年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2016年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（　 ）。（07年改） 　　A.个人所得税 B.增值税 　　C.契税　 D.土地增值税 ABD 17 三、税率 四级超率累进税率 0 增值率 30% 40% 50% 60% 税率 速算扣除系数 0% 5% 15% 35% 200% 100% 50% 增值率 18 任务二 土地增值税应纳税额计算 计税依据 应纳税额计算 19 一、计税依据 ——增值额 土地增值额 =转让收入—扣除项目金额 20 （一）转让收入 全部价款及有关的经济收益 不含增值税 21 （二）扣除项目金额 1.新建房地产扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额 ①地价款。 ②有关登记、过户手续费和契税。 22 （2）房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、