第9章 房产税、契税与土地增值税（课件）-《税法》同步教学（高教版·2023）

第 9 章 房产税、契税 和土地增值税 1 1.了解房产税、契税和土地增值税的概念 2.掌握房产税法、契税法和土地增值税法的基本要素 3.掌握房产税、契税和土地增值税的应纳税额的计算 4.掌握税收优惠与税收征管 学习目标 2 9.1 房产税 房产税的概念 现行房产税是根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发【1986】90号）规定，于1986年开征的一道税种。 按照征税对象对房产税分类，房产税是财产税中的个别财产税；若按照征税环节划分，房产税在房屋保有环节课征；按照税款征收方式，属于直接税，房产税直接面向产权所有人征税，纳税人与负税人一致；若按照税权归属，则属于地方税，当前房产税税款收入全部归属地方财政收入，房产税征收施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。 9.1 房产税 税基难以转移，通常不会有太大变化。 有房屋的地方，往往就有房产税 直接税 两种计税模式 特点 税基稳定 税源广泛 不易转嫁 税制单一 9.1 房产税 房产税的作用 作用 财政收入 调节市场的手段 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，以使用人为纳税人依照房产余值代缴纳房产税。上面所说的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。 9.1 房产税 纳税人 （1）房产税以房产为征税对象。房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 （2）房产税只面向位于城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 9.1 房产税 征税范围 我国现行房产税采用的是比例税率，有两种计税形式： 计税形式 9.1 房产税 房产税税率与计税依据 从价计证 从租计征 1.从价计征 从价计征，以房产余值为计税依据。适用于企业生产经营自用的房产，按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征，税率为1.2%。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 9.1 房产税 税率与计税依据 （1）房产原值。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值；对原有房屋进行设备维修更新，应当相应调整房产原值。 9.1 房产税 税率与计税依据 （2）地下建筑。自用的地下建筑，按以下方式计税： 1）工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。 2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 9.1 房产税 税率与计税依据 2.从租计征 从租计征，以租金收入为计税依据。适用于出租取得租金收入的房产，按房产出租的租金收入计征，税率为12%。从2008年3月1日起，为促进繁荣房地产二级市场，降低租赁市场税收负担，对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。 根据财税【2016】43号文件，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 9.1 房产税 税率与计税依据 1.从价计征 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。 （1）地上建筑、地下连体建筑的计算公式为： 　　应纳房产税=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% （2）独立地下建筑的计算公式为： 应纳税额=应税房产原值×原价折算率×（1-扣除比例）×1.2% 9.1 房产税 房产税应纳税额计算 1.从租计征 从租计征是按房产的租金收入计征。其计算公式为: 应纳房产税=不含增值税租金收入×12%（或4%） 9