项目7.1 土地增值税应纳税额的计算（课件）-《纳税实务》同步教学（高教版）

土地增值税办税 项目七 1 土地增值税应纳税额的计算 Part One 1 土地增值税办税 Part Two 2 CONTENTS 目 录 2 土地增值税应纳税额的计算 Part One 1 3 纳税义务人 01 征税范围 02 税率 03 应纳税额的计算 05 计税依据 04 内容概述 纳 税 义 务 人 01 概念： 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。 （单选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（　）。 A.出售房屋的企业 B.购买房屋的个人 C.出租房屋的个人 D.购买房屋的企业 赛证融通 正确答案：A， 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 赛证融通 征 税 范 围 02 （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 征 税 范 围 02 转让国有土地使用权。“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 1 此存量房地产的买卖。 存量房地产是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。 3 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 “地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。 2 基本征税范围 征 税 范 围 02 （二）特殊征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 征 税 范 围 02 房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。 1 房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。 2 房地产的交换是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。 3 对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 4 合作建房 房地产的赠与 房地产的继承 房地产的交换 （二） 特殊征税范围 征 税 范 围 02 房地产的出租是指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 5 房地产的抵押是指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。 6 房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。 7 国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。 8 房地产的重新评估 房地产的抵押 房地产的出租 房地产的代建行为 （二） 特殊征税范围 （单选题）根据土地增值税的相关规定，属于土地增值税的征税范围的是（　）。 　　A.房地产的继承　 　 B.房地产重新评估 　　C.房地产出租　 　 D.合作建房后对外转让 赛证融通 赛证融通 正确答案：D， 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 征 税 范 围 02 （1）因公司整体改制的，暂不征土地增值税。 （2）企业合并的，暂不征土地增值税。 （3）企业分立的，暂不征土地增值税。 （4）以房地产作价入股进行投资，暂不征土地增值税。 （5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 （三）企业改制重组 税 率 03 我国对土地增值税实行四级超率累进税率 税 率 03 四级超率累进税率及速算扣除系数表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（% ） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 （单选题）某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，则适用税率为（　 ）。 A.30%　 B.40% C.50%　 D.60% 赛证融通 赛证融