7.7土地增值税纳税实务（课件）-《纳税实务》同步教学（电子工业版）

土地增值税纳税实务 其他税种纳税实务 纳税实务 1 学习内容 应纳税额计算 基础认知 01 02 03 征收管理 2 基础认知 土地增值税纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 纳税人 3 基础认知 土地使用权转让 1 2 3 4 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债 征税对象：国有土地使用权、地上建筑物及附着物有偿转让的应税增值额 应征土地增值税的范围： 5 6 7 8 投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 投资联营后将投入的房地产开发企业的房产投资 合作建房建成后转让的 单位之间交换房产 4 基础认知 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产抵押期内（权属未变） 房地产出租（权属未变） 符合条件的房地产赠与（无收入） 房地产继承（无收入） 1 2 3 4 5 不征土地增值税的范围 房地产抵押期内（权属未变） 6 5 缴纳方法 免征或暂免土地增值税的范围 经税务机关核实，个人互换自有居住用房地产 01 合作建房建成后按比例分房自用 02 个人转让住房 03 因国家建设需要依法征用，收回的房地产或因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的 04 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征 05 6 1 纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税 基础认知 其他税收减免规定 2 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房、公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免税 7 基础认知 税率：四级超率累进税率 级数 增值额占扣除项目金额比例 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 8 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益 确定收入额时，不允许从中减除任何成本费用 从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额 （1） （2） （3） 应纳税额计算 应税收入的确定 9 应纳税额计算 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费）和契税 扣除项目金额的确定——新建房地产 10 应纳税额计算 扣除项目金额的确定——新建房地产 开发间接费用 前期工程费 基础设施费 土地征用及拆迁补偿费 建筑安装工程费 公共配套设施费 （2）房地产开发成本 11 应纳税额计算 （3）房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 扣除项目金额的确定——新建房地产 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 12 应纳税额计算 （4）与转让房地产有关的税金，包括城建税及教育费附加、印花税 扣除项目金额的确定——新建房地产 （5）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除） 从事房地产开发的纳税人转让新建住房可加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 13 旧房及建筑物的评估价格（重置成本价×成新度折扣率） (1) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用 (2) 转让环节缴纳的税金 (3) 应纳税额计算 扣除项目金额的确定——旧房及建筑物 方法一：按评估价格扣除 14 应纳税额计算 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票，经当地税务部门确认，可以扣除： 扣除项目金额的确定——旧房及建筑物 方法二：按购房发票金额计算扣除 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额 转让环节缴纳的税金，包括城建税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税 (1) (2) 15 应纳税额计算 计算收入总额 计算步骤和公式 计算扣除项目金额 计算增值额，增值额=转让房产收入-规定扣除项目 计算增值率，增值率=增值额/扣除项目×100%→确定税率、速算扣除系数 计算应纳税额，应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数 16 征收管理 房地产开发公司：在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，向主管税务机关办理纳税申报 纳税申报期限 非房地产开发公司：自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产