6.2 土地增值税的会计核算（课件）-《税务会计》同步教学（人民邮电版）

6.2 土地增值税的会计核算 土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（简称房地产）产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 我国于1994年1月起开征此税。 1 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。 上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 事项 是否属于征税范围 出售 包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。 继承、赠予 继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。 出租 不征(无权属转移) 房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 事项 是否属于征税范围 以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。 企业兼并转让房地产 暂免 代建房 不征(无权属转移) 房地产重新评估 不征(无收入) 【例】下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【例】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有( )。 A.建造房屋的施工单位 B.中外合资房地产公司 C.出售国有土地使用权的事业单位 D.房地产管理的物业公司 【答案】BC 一、土地增值税核算的会计主体 依法应该缴纳土地增值税的单位和个人为土地增值税核算的会计主体，需要依法进行土地增值税的会计核算。 二、土地增值税核算的会计期间 纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内向所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关同意，可以定期纳税，具体期限由税务机关分两种情况确定： （1）对于转让房地产是一次性交割、付清价款的，在办理纳税申报后，并在办理过户、登记手续前，一次性缴纳全部土地增值税。 （2）对于以分期收款方式转让房地产的，可根据合同规定的收款日期确定纳税期限。 三、土地增值税的税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率。 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50％以下(含50％) 30％ 0 2 超过50％一100％(含100％) 40％ 5％ 3 超过100％一200％(含200％) 50％ 15％ 4 200％以上 60％ 35％ 四、土地增值税应纳税额的计算 （一）土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。其公式如下： 土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 1.房地产转让收入 ※非货币收入要折合货币金额计入收入总额。 ※转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 （3）其他收入 （2）实物收入 （1）货币收入 2.扣除项目金额 （6）财政部规定的其他扣除项目 （5）转让房地产有关的税金 （4）旧房及建筑物的评估价格 （3）房地产开发费用 （2）房地产开发成本 （1）取得土地使用权所支付的金额 （1）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（如按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。）。（适用于新建房转让和存量房转让） （2）开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（适用于新建房转让） （3）开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（适用于新建房转让）