7.1土地增值税实务（课件）-《纳税实务》同步教学（人民邮电版）

项目七 其他税种实务 $ 项目七　其他税种实务 【学习目标】 通过财产行为税实务的学习，读者应掌握土地增值税、房产税、资源税、印花税、契税的含义及基本法规，掌握其应纳税额的计算及纳税申报；掌握其会计核算方法。 【能力目标】 能进行土地增值税、房产税、资源税、印花税、契税应纳税额的计算；能够进行会计处理；能够进行纳税申报。 【重点难点】 土地增值税的计算及纳税申报。 任务一 土地增值税实务 $ 项目七　其他税种实务 【任务导入】 宏达公司是一家综合性经营公司，2016年12月份发生以下经济业务。 （1）3日，签订房屋租赁合同1份，租让给某公司办公楼一栋，合同记载应收取租赁租金共计120万元，租期1年，租金按月收取，当月末确认租金收入10万元。 （2）5日，向中国银行申请3年期借款，签订的合同取得借款金额1 000万元，年利率为8%。 （3）公司开发建造一栋普通标准住宅出售，取得销售收入2 000万元，支付的土地价款500万元，投入开发成本500万元。该地规定按10%计提开发费用，城市维护建设税税率、教育费附加征收率分别为7%、3%。该公司按规定缴纳了土地增值税。 （4）该公司从证券市场上购买某公司股票500万股作为交易性金融资产，金额为2 000万元，印花税税率为3‰。 【任务】 （1）计算该公司本月房产税、契税、土地增值税、印花税的应纳税额。 （2）根据上述业务填制相应记账凭证。 $ 项目七　其他税种实务 1.1 土地增值税法规概述 一、土地增值税的含义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 二、土地增值税的增税范围 （1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地出让国有土地的行为不征税。 （2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物及其他附着物的产权课税。 $ 项目七　其他税种实务 （3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠予等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）增税范围的特殊规定 （1）以房地产进行投资联营。以房地产进行投资联营的一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件时，免征收土地增值税。如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 （2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 （3）房地产的互换，由于发生了房产转移，所以属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 （4）合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。 $ 项目七　其他税种实务 （5）房地产的出租指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 （6）房地产的抵押指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下，房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 （7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。 （8）房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。 $ 项目七　其他税种实务 （9）房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。 （10）土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。 三、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。此外，纳税义务人还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机