8.3契税法(课件）-《税法》同步教学（西南财经大学出版社）

第八章 财产类税法 1 房产税法 契税法 目 录 01 03 车船税法 02 2 1.了解财产类税种的基本要素； 2.掌握财产类税种计税依据的确定； 3.掌握财产类税种应纳税额的计算； 4.熟悉财产类税种税收优惠的规定； 5.掌握财产类税种关于征收管理的内容。 知识目标 第八章 财产类税法 技能目标 1. 能够熟练运用财产类税法的规定解决实际工作中的涉税问题； 2.能够熟练进行财产类税种应缴税款的计算以及纳税申报工作。 3 第八章 财产类税法 03 契税法 4 一、 纳税人 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税法的基本规范是国务院于1997年7月7日颁布并与同年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》。契税一次性征收，保护公民的合法权益，并且普遍适用于内外资企业和本国、外国公民。 契税的纳税人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。“境内”是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内；“土地、房屋权属”是指土地使用权和房屋所有权；“承受”是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为；“单位”是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体及其他组织；“个人”是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍公民。 5 二、 征税对象 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下几项内容： （1） 国有土地使用权出让。 （2） 土地使用权的转让。 （3） 房屋买卖。 （4） 房屋赠与。 （5） 房屋交换。 （6） 承受国有土地使用权支付的土地出让金。 6 资料卡 自古以来，我国就以房契、地契（现在的契证）来作为证明房屋或土地所有权的证书凭据。在办理房屋和土地权属时，获取契证，就必须缴纳契税，由承受（取得）房屋和土地权属的单位和个人缴纳。为方便记忆，可以形象地称为“买马配鞍”，即购买或承受房屋和土地使用权取得契证，就要缴纳契税。 7 四、 计税依据和应纳税额的计算 契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。 （1） 国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 （2） 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 （3） 土地使用权交换、房屋交换为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 (一) 计税依据 8 四、 计税依据和应纳税额的计算 （4） 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 （5） 房屋附属设施征收契税的依据有以下内容：① 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。② 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 （6） 个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。 （7） 出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 9 四、 计税依据和应纳税额的计算 契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为： 应纳税额＝计税依据×适用税率 (二) 应纳税额的计算 10 例8-5 居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。 甲应纳契税=60 000×4%=2 400（元） 乙应纳契税=200 000×4%=8 000（元） 丙不缴纳契税。 11 五、 税收优惠 契税的主要免税、减税规定有以下几种： （1） 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，可以免征契税。 （2） 城镇职工经过县级以上人民政府批准，在国家规定的标准面积之内第一次购买公有住房的，可以免征契税。自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 （3） 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，可以酌情减征或者免征契税。 （4） 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农业、林业、牧业、渔业生产的，可以免征契税。 12 五、 税收优惠 （5） 按照中国有关法律和