7.4土地增值税法(课件）-《税法》同步教学（西南财经大学出版社）

第七章 资源类税法 1 资源税法 耕地占用税法 目 录 01 03 城镇土地使用税法 土地增值税法 02 04 2 1.理解各类税种的基本概念和特点； 2.掌握各类税种的纳税人、征免范围和税率； 3.掌握各类税种应纳税额的计算； 4.熟悉各类税种的优惠政策。 知识目标 第七章 资产类税法 技能目标 1.能够熟练运用资源类税法的规定解决实际工作中的涉税问题； 2.能够熟练进行资源类税应缴税款的计算以及纳税申报工作。 3 第六章 个人所得税法 04 土地增值税法 4 一、 土地增值税的纳税义务人 现行土地增值税的基本规范是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人，不论部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税义务人。 5 二、 土地增值税的征税范围 土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：转让的土地使用权是否为国家所有（必须是国有土地使用权，集体土地使用权不得转让）；土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；转让房地产是否取得收入。 具体事项的征税情况如下： （1） 以出售方式将生地变熟地（通水、通电、通路、平整）再将空地卖出去，应纳入征税范围；房地产开发建造后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围；存量房地产的买卖，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金。 6 二、 土地增值税的征税范围 （2） 以继承、赠与方式转让房地产的，并没有因权属的转让而取得任何收入，不属于土地增值税的征税范围。 （3） 房地产的出租。出租人虽取得了收入，但没有发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。 （4） 房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。 （5） 房地产的交换。既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税。 7 二、 土地增值税的征税范围 （6） 以房地产投资、联营的，将房地产转让到所投资企业中时，暂免征收；对投资企业、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 （7） 合作建房。一方出地，一方出钱，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 （8） 企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税。 （9） 房地产的代建房行为不属于征税范围。 （10） 重新评估增值的，不属于征税范围。 8 三、 土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率如表7-2所示。 9 四、 土地增值额的确定 土地增值额是计算土地增值税的依据，在计算土地增值额时准予从转让收入中扣除一些项目。其计算公式为： 土地增值额＝转让收入－扣除项目金额 (一) 应税收入 应税收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物时取得货币收入、实物收入和其他收入。 10 四、 土地增值额的确定 (一) (二) 确定增值额的扣除项目 1. 新建房地产转让 对于新建房地产转让，可扣除内容包括： （1） 取得土地使用权所支付的金额，包括：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 （2） 房地产开发成本。 （3） 房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 11 四、 土地增值额的确定 (一) （4） 与转让房地产有关的税金。房地产开发企业只能扣“两税一费”（增值税、城市维护建设税和教育费附加），非房地产开发企业扣“三税一费”（增值税、印花税、城市维护建设税和教育费附加）。 （5） 财政部规定的其他扣除项目。从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除额为加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%。 2. 存量房地产转让 对于存量房地产转让，可扣除的内容包括： （1） 房屋及建筑物的评估价格，其中评估价格=重置成本价×成