8.3契税的计算与申报(课件）-《税务会计》同步教学（北京邮电大学出版社）

学习情境八 财产税的会计核算 2 模块二车船税的计算与申报 3 1 模块一房产税的计算与申报 模块三契税的计算与申报 知识目标： 1.掌握房产税、车船税、契税的纳税人； 2.熟悉房产税、车船税、契税的适用税率； 3.了解房产税、车船税、契税的税收优惠。 财产税的会计核算 1.会根据业务资料计算房产税、车船税、契税； 2.会根据业务资料填制房产税、车船 税、 契税的纳税申报表并办理税费缴纳工作。 能力目标： 财产税的会计核算 情境导航： 购房者小王最近在开发区看中一个楼盘，相中两个户型，一个户型的面积是895平方米，单价6 500元/平方米；另一个户型的面积是102平方米，单价8 000元/平方米。他听说90平方米以下的房子契税可以优惠一些。 请问： 小王看中的两个户型分别应缴纳多少契税？ 财产税的会计核算 模块三 契税的计算与申报 一、契税的征税对象 （一）国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 模块三 契税的计算与申报 （二）土地使用权的转让 土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 模块三 契税的计算与申报 （三） 房屋买卖 1.以房产抵债或实物交换房屋 2.以房产作投资或作股权转让 3.以自有房产作股投入本人独资经营的企业 4.买房拆料或翻建新房购买房产 房屋买卖，即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋。 模块三 契税的计算与申报 （四）房屋赠与 房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人；接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人。房屋赠与的前提必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。 由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。 模块三 契税的计算与申报 （五） 房屋交换 房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。 随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，如以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 模块三 契税的计算与申报 （六）承受国有土地使用权支付的土地出让金 对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 模块三 契税的计算与申报 二、 契税的纳税义务人、税率和应纳税额的计算 （一） 纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。 模块三 契税的计算与申报 （二） 税率 契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。 模块三 契税的计算与申报 （三） 应纳税额的计算 契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。 （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 1.计税依据 模块三 契税的计算与申报 （3）土地使用权交换、房屋交换的，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 （4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 模块三 契税的计算与申报 （5）房屋附属设施征收契税的依据。采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如