7.2土地增值税纳税实务(课件）-《纳税实务》同步教学（上海交通大学出版社）

模块二 土地增值税纳税实务 1 01 认识土地增值税 02 土地增值税应纳税额的计算 03 土地增值税的征税管理 目录 CONTENTS 子任务一 认识土地增值税 LOGO 一、土地增值税的概念 1、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。 第 页 3 子任务一 认识土地增值税 LOGO 2. 土地增值税的特点 土地增值税的特点体现在以下几方面： （1）以转让房地产取得的增值额为征税对象； （2）征税面比较广； （3）采用扣除法和评估法计算增值额； （4）实行超率累进税率； （5）实行按次征收,纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。 第 页 4 子任务一 认识土地增值税 LOGO 一、土地增值税的概念 3. 征收土地增值税的作用 征收土地增值税的作用以下在以下几方面： （1）增强国家对房地产开发和房地产交易市场的控制； （2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为； （3）增加国家财政收入为经济建设积累资金。 第 页 5 子任务一 认识土地增值税 LOGO 二、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人，是在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外籍个人，如果在我国境内有偿转让房地产，也是土地增值税的纳税人。 单位是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位 个人是指个体经营者及其他个人 第 页 6 子任务一 认识土地增值税 LOGO 三、征税范围 土地增值税的征税范围 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 7 子任务一 认识土地增值税 LOGO 三、征税范围---一般规定 （1）只针对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 （2）既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 （3）只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，则不予征税。“赠与”仅指以下情况： ① 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为； ② 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 8 子任务一 认识土地增值税 LOGO 三、征税范围---具体规定 表7-6 土地增值税征税范围的具体规定 有关事项 征税规定 合作建房 建成后分房自用，暂免；建成后转让，征税 交换房地产 单位之间换房，征税；个人之间互换自有居住用房经当地税务机关核实，免征 房地产抵押 抵押期不征税；抵押期满不能偿还债务，以房地产抵债产权转让，征税 房地产出租 没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，不征 房地产评估增值 没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，不征 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 免征土地增值税 房地产的代建房行为 不属于土地增值税征税范围，不征 土地使用者转让、抵押或置换土地 按规定征收土地增值税 9 子任务一 认识土地增值税 LOGO 三、征税范围---具体规定 【例题·多选题】甲房地产公司将开发的商业楼对外投资，该商业楼开发成本4800万元，评估作价5240万元，协议约定，甲公司参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。甲企业将开发的商业楼对外投资，应缴纳的有（　）。 　　A.增值税 　　B.土地增值税 　　C.契税 　　D.企业所得税    『正确答案』ABD 10 子任务一 认识土地增值税 LOGO 四、税率 土地增值税实行四级超率累进税率。 表8-3 土地增值税税率表 级 次 增值额与扣除项目金额的比率 税 率(%) 速算扣除系数(%) 1 2 3 4 不超过50%的部分 超过50%未超过100%的部分 超过100%未超过200%的部分 超过200%的部分 30 40 50 60 0 5 15 35 注：以上每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 第 页 11 子任务一 认识土地增值税 LOGO 五、税收优惠 （一）一般减免 （1）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的,予以免税；增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税