9.3契税法（课件）-《税费计算与申报》同步教学（大连理工大学出版社）

项目九 财产税类计算与申报 教学重点、难点：重点是房产税、车船税、契税计税依据的确定；难点是房产税、车船税、契税应纳税额的计算。 教学目的与要求： 1、了解房产税、车船税、契税的含义、纳税人。 2、熟悉房产税、车船税、契税的征税范围、税率。 3、熟悉各税种的税收优惠。 4、熟练掌握各个税种应纳税额的计算和纳税申报。 第三节 契税法 一、契税的概述 （一）契税的含义 契税是以在我国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 （二）契税法的概念 契税法，是调整契税征纳关系的法律规范的总称。 二、契税的征税对象及范围 （一）契税的征税对象 契税是以在我国境内转移土地、房屋权属的这种行为。 学习这部分内容，要注意与土地增值税征税范围的交叉之处。 转让方 不动产转让涉及的税种： 承受方 1、增值税 2、城建税、教育费附加 3、印花税 4、土地增值税 5、所得税（法人或个人） 1、契税 2、印花税 （二）契税的征税范围 1.国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税，承受方缴纳契税） 对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 2.土地使用权转让（转让方应缴纳土地增值税） 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 3.房屋买卖（符合条件的转让方需缴纳土地增值税） 几种特殊情况视同买卖房屋： ①以房产抵债或实物交换房屋：按房产折价款缴纳契税。 ②以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资需交土地增值税）：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免征契税。 ③买房拆料或翻建新房。 （二）契税的征税范围 4.房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税） 区分赠与与继承： （1）各种赠与不动产的行为，都是契税的征税范围； （2）继承要加以区分： ①法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税； ②非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 （二）契税的征税范围 5.房屋交换（单位之间进行房地产交换应缴纳土地增值税） （1）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。 （2）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税 【例题多选题】根据契税法的规定，下列各项中，应当征收契税的有( )。 A.以房抵债 B.将房屋赠与他人 C.子女继承父母房产 D.以房作价投资 答案：ABD 三、纳税人、税率和计税依据 （一）纳税人 契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。 单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人，是指个体经营者和其他个人。 三、纳税人、税率和计税依据 （二）税率 契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率你规定规范内，按照本地区的实际情况确定。 （三）计税依据 就是不动产的价格。由于土地、房屋权属转移的形式、定价方法的不同，契税的计税依据有以下几种情况： 具体情况 计税依据 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 成交价格 2、土地使用权赠与、房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3、土地使用权交换、房屋交换 ①以交换土地使用权、房屋的价格差额，由多付一方缴纳契税 ②交换价格相等的，免征契税 4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地应产时补交的契税 以补交的的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。 5、对个人无偿赠与不动产的行为（法定继承人除外） 应对受赠人全额征收契税 为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷、逃税款、对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，按市场价格核定计税依据。 四、契税税收优惠—八项 P242 五、契税应纳税额的计算 应纳税额 = 计税依据×适用税率 计算题：某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。计算该居民应纳的契税税额。 应纳的契税税额=1200000×3%=36000元 计算题：某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4％。计算该影视明星应纳的契税税额。 应纳的契税税额=1550000×4%=62000元 计算题：某公司2015年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。业务换出的房产价值300万元，换进的房产价值500万元；已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税为多少？ 应纳税额=（500－300）×3%＝6（万元） 计算题：某企业2015年