项目六 房产税-其他税种的税收筹划(修改）_4（课件）-《税收筹划（第四版）》同步教学（高教版）

项目六 其他税种的税收筹划 1 1.关税的税收筹划 2.印花税的税收筹划 3.资源税的税收筹划 4.环境保护税的税收筹划 内容提要 5.土地增值税的税收筹划 6.房产税的税收筹划 9.契税的税收筹划 10.城镇土地使用税的税收筹划 7.车船税的税收筹划 8.车辆购置税的税收筹划 任务六 房产税的税收筹划 配套习题P96 实训题23-27 从价计征：房产价值为计税依据 计税方式 从租计征：租金收入为计税依据 税法规定 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金。 5 筹划思路 独立于房屋之外的建筑物，不属于房产。将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的。造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。 （一）降低房产原值 6 案例1 红星公司位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。 7 筹划前 应纳房产税 ＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元） 将所有建筑物都作为房产计入房产原值 筹划后 将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算 应纳房产税 ＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元） 筹划结果 通过改建变成独立核算比合并核算少缴房产税168万元。 8 案例2 红星公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。 （二）降低计税租金收入 9 筹划前 应纳房产税 ＝3000×12%＝360（万元） 筹划后 将各项收入分别由各相关方签订合同 应纳房产税 ＝（3000－300－500）×12%＝264（万元） 筹划结果 筹划后比筹划前少缴房产税96万元。 10 （配套习题P105,题16） 光明房地产公司出租房屋应纳税： 增值税及附加：100×5.5%=5.5（万） 房产税：100×12%=12（万） 流转环节的税负为：12+5.5=17.5（万） 方案1：光明房地产公司可以将100万元租金进行划分，将70万元划分为物业管理收入，30万元为房屋出租收入。其中，为避免税务机关认定为交易价格偏低，物业管理合同由光明房地产公司的母公司与B企业签订并由母公司提供物业服务，由此可减少房产税12－30×12％＝8.4（万元）。 方案2： 光明房地产将出租行为转为向B企业投资，B企业每年支付给光明房地产公司75万元（100×25％）红利，光明房地产公司每年按房产余值计征房产税。只要房产原值小于20.83年的租金收入，按房产余值计征房产税税负低于从租计征。但是在此种税收筹划方案下，需要双方的同意，况且租金收入很稳定，投资分红的分红多少很难确定，对投资企业的未来发展也需要进行判断，值不值得投资须谨慎研究，相比固定的租金收入，具有很大的风险性。 案例3：迅捷货运有限公司用于出租的（2016年4月30日前取得）库房三栋，其房产原值为3000万元，年租金收入为580万元，企业所得税税率为25%。公司聘请税务筹划咨询机构设计最优的税务筹划方案。税务筹划咨询机构设计的三种方案如下（暂不考虑增值税进项税额）： 方案1：一般征收方式，税率9% 方案2：采用简易征收税率5% 方案3：业务流程再造，租赁服务改为仓储保管服务 （三）改变业务流程，综合筹划 14 应纳税 增值税 房产税 城建税及附加 抵减企业所得税 合计 方案1：一般计税 580万元×9%=52.2（万元） 580万元×12%=69.6（万元） 52.2×（7%+3%）=5.22（万元） （69.6+5.22）万元×25%=18.71（万元） 52.2+69.6+5.22-18.71=108.31（万元） 方案2：简易计税 580万元×5%=29（万元） 580万元×12%=69.6（万元） 29×（7%+3%）=2.9（万元） （69.6+2.9）万元×25%= 18.13（万元） 29+69.6+2.9-18.13=83.37（万元） 15 应纳增值税=580万元×6%=34.8万元； 应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%=25.20万元； 应纳城建税、教育费附加=34.8×（7%+3%）=3.48万元； 房产税、城建税、教育费附加抵减企业所得税=（25.2+3.48）×25%=7.17万元； 实际应纳税额为：34.8+25.2+3.48--7.17=56