9.3土地增值税（课件）-《税费计算与申报》同步教学（高教版）

第九章 行为类税 1 2 思政元素 1.税额计算讲授中，突出会计人“诚信为本，操守为重，坚持准则，不做假账”的职业道德和“严谨细致”的工作作风及专业品质。 2.税收优惠政策讲授中，强调合法税务筹划，勇于争取合法权益的法律意识，宣扬知识创造财富，尊重知识，学习进取的价值导向。 3 知识目标 理解印花税、契税、土地增值税、车辆购置税和城市维护建设税的纳税人、征税范围和税率 掌握印花税、契税、土地增值税、车辆购置税和城市维护建设税应纳税额的计算方法 了解印花税、契税、土地增值税、车辆购置税和城市维护建设税征收管理及税收优惠 4 技能目标 正确判断印花税、契税、土地增值税、车辆购置税、城市维护建设税的纳税义务人、征税范围和税率 正确计算印花税、契税、土地增值税、车辆购置税、城市维护建设税的应纳税额 第三节 土地增值税 5 土地增值税 土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、土地增值税的纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 纳税期限 二、土地增值税的征税范围 （一）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 （二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 （三）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠予等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 土地增值税 三、土地增值税的税率 土地增值税的主要目的 抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占土地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益。 土地增值税实行四级超率累进税率。 最低税率为30%，最高税率为60%。 税率设计的基本原则 增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征 土地增值税 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（％） 速算扣除系数（％） 1 不超过50％的部分 30 0 2 超过50％至l00％的部分 40 5 3 超过l00％至200％的部分 50 15 4 超过200％的部分 60 35 土地增值税 四、应纳税额的计算 （一）计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，增值额是指纳税人转让房地产的收入减除按税法规定的扣除项目金额后的余额。 增值额 =不含增值税的转让房地产取得的收入总额 - 扣除项目金额 应纳税额的计算 1.应税收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 取得的收入为外币的： 应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。 当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。 应纳税额的计算 12 2.扣除项目及其金额的确定 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金 （5）财政部确定的其它扣除项目 （6）旧房及建筑物的扣除项目 【练一练】 应纳税额的计算 一栋房屋使用近10年，建造时的造价为1000万，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房6成新，则该房的评估价格为多少？ 应纳税额的计算 分析： 旧房及建筑物的评估价格它是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，近转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣4000×60%=2400(万元) 应纳税额的计算 （二）特殊情况下房地产的评估价格确定 纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额。 1. 出售旧房及建筑物的。 2. 隐瞒、虚报房地产成交价格的。 3. 提供扣除项目金额不实的。 4. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 应纳税额的计算 （三）应纳税额的计算 1. 应纳税额＝增值额 × 适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除系数 16 例4：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元。该单位所在地政府规定的其